土地增值税清算

摘 要：在房地产开发项目中的各种税收中,土地增值说是一种比较复杂的税种,复杂的原因在于对其清算工作存在很多的难点,很多因素都对土地增值税的清算工作产生影响.在进行房地产开发项目的土地增值税管理时,主要是根据建筑物的不同类型对预征比例进行确定,等到满足清算条件之后再进行清算工作,所以说清算工作是征收管理工作中的重要内容之一,是土地增值税征收管理的重要环节,必须加强对其研究.

关 键 词：土地增值税；清算；概念；策略

中图分类号：F812文献标识码：A文章编号：1001-828X（2014）010-00-01

一、土地增值税及清算概念

(一)土地增值税的定义和目的

土地增值税主要产生在房地产开发项目中,在房地产开发项目中,会涉及到一些对国有土地的转让问题,在对其进行转让的过程中单位或者个人会得到转让的收入,同时也会发生一定的成本费用（取得土地使用权所支付的金额；土地征用及拆迁补偿款；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的加计扣除项目）,而土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的增值额（收入-允许规定扣除项目金额后的余额）按相应税率计算征收的一种税种.进行土地增值税的征收主要有以下几点目的：一是可以对房地产的市场进行有效的规划,能够对房地产开发市场的调控力度进行加强；二是可以有效的对目前房价上涨飞速的现象进行合理引导回归理性,并且能够对因为房价上涨快而产生的炒房的现象进行有效的避免和抑制；三是可以将我国的土地的利用率进行有效的提高；四是能够合理的将国家财政的收入进行增加,同时还能够对国家参与到国有土地增值收益的分配方式进行规范.

(二)土地增值税清算的定义

在进行土地增值税的征收过程中,不可避免的会涉及到土地增值税的清算问题,进行合理的、准确的清算是土地增值税清算的最终目标.土地增值税就是在需要纳税的人在满足该税种的清算条件之后,再根据相关要求和规范,对所需要纳税的具体数额进行确定的和计算的工作.笔者认为土地增值税的清算工作是我国税收体系十八税一费中难度较大的税种,与土地增值税清算相关的法律与规范也是比较多的,所以,必须严格按照清算程序,严格遵守法律,同时根据项目实际,进行合理的清算.

二、土地增值税清算策略

(一)拆迁补偿标准的处理

为了对拆迁补偿标准进行合理的确定,必须根据以下方法以及顺序对企业实际应该扣除的拆迁补偿费用进行确定：

1.对于某个开发项目地方政府明确规定拆迁补偿标准的,按政府文件标准执行；

2.对于开发项目没有地方政府明确规定拆迁补偿标准的,由主管地方税务机关参照当地同类开发项目地方政府规定的拆迁补偿标准确定；

3.对于支付个人拆迁补偿费的确认,当地税务局可以以拆迁的合同、被拆迁房屋的房产证、被拆迁人、户口本和签收花名册或签收凭证为主要依据来确定具体补偿金额.

(二)利息支出扣除问题的影响和处理

根据国家对于土地增值税清算相关问题的通知可以得出以下几点：

一是在财务费用中涉及到的利息的支出,只要是能够以转让的房地产的项目计算分摊并且能够对金融机构进行有效的证明的,那么可以根据实际情况据实扣除,但是需要指出的扣除限额不应该比按商业银行同类同期贷款利率计算的金额高.

二是对于超过贷款期限的利息部分和加息部分不允许扣除.

三是对于贷款利息的上浮幅度超过国家有关部门规定的上浮幅度的部分,不允许扣除.

因此笔者认为,如果全部是使用自己的资金,不存在利息支出的,那么按规定,可能根据房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内进行计算扣除.房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除.

(三)清算时间对土地增值税的影响和处理

在实际工作中,清算的时间直接影响税款入库时间,具体有以下两种情况：一是企业对项目的工程结算具有滞后性,而且项目开发多分期进行,建筑安装成本结转不及时,公共配套设施费用尚未全部发生,竣工决算迟迟不做,造成房地产开发成本不真实.二是房地产企业普遍存在开发的房地产项目大部分已销售,有的剩余一些普通住房,有的剩余一些商铺,因预售许可证未满三年,当前的清算原则就是把未售部分的成本剔除,不进行清算,这就存在二次清算的需要.二次清算就可能存在适用税率不一样,对税款造成影响.如果对项目全部重新清算,将再次耗费人力和时间,无疑会加大税收成本.

因此笔者认为,对于成片开发分期清算项目的成本费用,在分期清算时,应按实际发生的费用进行分摊清算,整体项目终了后不再进行调整分摊,这样既节约了清算成本,又不至于因为项目开发的时间性影响清算进程.

(四)对于房地产开发企业自用开发产品的界定影响和处理

我国对房地产企业的土地增值税征收条例规定：“旧房及建筑物的评估,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的.评估须经当地税务机关确认.”进而扩大清算扣除成本,造成土地增值税的流失.

因此笔者认为,应该对房地产开发企业自用商品房采取进一步的二手房概念定义,如可以规定对于自用或出租使用年限在五年以上（含五年）或房地产开发企业了该商品房产权证再销售的,按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,否则,仍需列入一手房土地增值税清算的范围.

三、结束语

综上所述,在房地产开发项目中的一个非常重要的税种就是土地增值税,土地增值税清算结果,往往对房地产开发企业利润的影响是非常大.在对土地增值说进行清算的过程中,必须按照规定的清算规程和方法进行,并且对清算过程中的难点问题进行有效的分析,找出能够对难点问题进行解决的策略,保证土地增值税清算工作的准确性和合理性.