有关房地产行业土地增值税的

摘 要：目前中国正处于经济快速发展阶段,房地产行业欣欣向荣.在我国,税收收入是财政收入的重要来源之一,房地产行业的不断发展,带动我国经济发展的同时,为国家税收做出了重大贡献.土地增值税作为房地产行业的应纳税种,无疑是负担最重的.本文针对现阶段房地产行业土地增值税的征收现状进行探讨,探究其影响因素,以求制定科学纳税管理举措,配合国家政策,实现税款的合理缴纳,从而保证房地产行业的科学、平稳发展.

关 键 词：土地增值税纳税管理房地产行业

近些年,为防止房地产行业出现泡沫经济,我国颁布各种关于土地增值税的通知及政策法规,限制房地产行业经济虚增,发挥政府调控能力,即便如此,房地产行业仍旧热度不减.对于房地产行业而言,尽管涉及对营业税、所得税等多方面税种的缴纳,但对土地增值税这一重要税种的探求从未停止,目的是将企业税负降到最低程度.税收筹划工作是企业财务人员在不违反国家法律政策的前提下,合理规避企业税务风险的一项举措.如何认清房地产行业缴纳土地增值税的现实状况,才能采取恰当的税收风险规避措施,实现企业利润的最大化,提升在行业中的竞争力.

一、关于房地产行业征收土地增值税的现状分析

由于我国房产连年攀升,居民的购写能力与房价的上升速度显然不相匹配.基于这一状况,我国以土地增值税的征收来实现国家的经济调控.我国实行超额累进税率对土地增值税进行征收,对于严格的政策调控,多数房地产企业均产生危机意识,但现实工作中仍有各种不合理状况产生.

首先,在实际工作中,房地产企业对土地增值税缺乏重视.由于房地产行业经验周期长,核定步骤、内容较为繁琐,实际征税率往往较之税务部门规定的四级税率要低,这就导致房地产行业实际缴纳的土地增值税金额数目并不显著,对房地产行业的销售形势并未产生影响.在巨大的销售额面前,房地产企业往往忽略土地增值税的筹划,不能对此产生高度重视.

其次,房地产行业对土地增值税政策了解不具体,思路不清晰,使得偷税、漏税现象时有发生.由于国家关于土地增值税政策的变动,越来越不利于房地产企业的发展,一些企业为降低税收成本,实现更大利润,选择偷逃税款等违反法律的行为.具体表现在对国家税收优惠政策的运用,如合作建房有暂免征收的优惠,代建费用不需征税.还有对税前扣除项目的规定方面,利息费用的合理扣除,期间费用的有效转移等都是企业关注的重要内容.再者,房地产的销售收入方面的控制,合理控制房产销售,减少房产增值额,进而使得适用税率降低,税务负担大大减轻.以上几点都是房地产企业中经常需要筹划的降低应交税款的指标,如果合理有效筹划,则对企业发展起着极大的促进作用,能大幅度节约企业成本,增强核心竞争力.但过犹不及,一旦企业发生过分追求税负的降低,则很可能走向节税的弯路,面临违规风险.因此房地产行业应建立有效的审计和评估、预防机制,防止税收筹划风险的发生,但现行状况下,多数房地产企业未能对此产生足够重视.

二、房地产行业对土地增值税税收筹划具体举措

(一)对土地增值税的筹划工作高度重视,树立风险意识

纳税筹划的目的是通过相关法纪和科学计算方法的运用,对企业税款实施缴纳,为企业争取更大的利润增长空间.因此企业必须土地增值税的筹划工作高度重视,防止企业在税款缴纳方向走弯路,要建立风险评估体系,树立风险意识,对土地增值税的缴纳工作产生高度重视.企业纳税筹划人员应当具备较强的专业技能,把握国家政策变动,及时采取应对措施,不断进行土地增值税相关知识的学习.对于企业来说,纳税风险多种多样,只有针对企业自身业务状况,才能制定适合自己企业发展的纳税管理体系.这要求企业在增强业务人员税务知识专业性的同时,协调好与税务主管部门的关系,遇到纳税问题及时处理,避免产生风险和纠纷,保证房地产行业的良性发展.

(二)对土地增值税的优惠政策及时关注,瞄准筹划方向

近年来,我国关于土地增值税的政策不断调整,这有可能使得一些原本合法的政策在变更后变成了违法,因此对于国家政策应及时关注,瞄准纳税筹划方向.现阶段主要有两种税收优惠政策,第一是通过合作建房,以一方提供资金一方提供土地的方式合作建房,如果建成后转让才需缴纳土地增值税,若建成后自用则可免征土地增值税.如房地产企业与其他企业合建一所办公楼,建成后按比例分房自用,则可以运用这一政策,减少税务负担.还有房地产运用土地进行投资和联营,则对土地增值税实行暂免征收.此外房地产企业可以按照政策为客户代建房屋,这样代建项目完成后收取的代建费用不需缴纳土地增值税,房地产企业合理运用国家政策,确保企业纳税筹划科学合理,使得利润的有了上升的空间.

(三)对土地增值税的扣除项目合理计算,保证筹划准确

土地增值税涉及的主要项目有利息费用的扣除和期间费用的扣除,还有针对开发商增值率低于20%的增加扣除条款.这要求房地产企业制定纳税筹划措施时,首先对开发成本高度重视,这其中包含着多项实际发生,并可以按照规定合理扣除的方面.也要对房产转让予以关注,对允许扣除的项目进行合理汇集,全面筹划.在对房屋开发过程中产生的利息支出,通过计算选择最适宜企业的利息扣除方法.或通过银行贷款,使得利息费用比例增高,可以计入房产开发成本,予以扣除.此外对于期间费用,如财务费用、管理费用等项目,合理计算分摊,具体细化,最终能计入开发成本,则能实现据实扣除.对于不同开发项目,还应按比例进行费用的分摊,这样能有效节省税务开支.另外,房地产企业可以通过合理定价,将房产分批销售,控制房产销售收入,减少房产增值额,从而使土地增值税的税率降低,也是为企业减少税负的一种筹划措施.