房地产投资项目风险管理综述

摘 要：针对房地产投资项目具有高投入、高风险、产业链长、周期长的特点,本文对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理,为加强我国房地产投资项目风险管理,提高房地产项目的投资收益提供理论与实践方面的支持.

关 键 词：房地产投资项目管理风险管理

房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统,其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导.目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法,对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究.因此,本文拟对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理,为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考.

一、房地产投资项目风险管理的重要意义

(l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化.风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险,有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险,对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义.

(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行.风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施,使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时,能够全身心地投入,消除了他们的后顾之忧,保证了项目建设的顺利进行.

(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现.风险管理的实施能够采取有效措施,将项目面临的风险损失控制在最低限度,并能在损失发生后保证及时地提供措施,从而能够使管理部门提高经济效益,保证项目目标的实现.

(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高.通过实施风险管理,以最小的成本达到最大安全为目标,将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去,从而减少了费用支出,增加项目的经济效益；同时,房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率,控制风险损失,进而提高项目经济效益.

二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状

(一)国外研究现状

风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国,而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的.从20世纪30年始,项目风险管理研究被应用于房地产投资.其研究历程以1960年为界划分为两个阶段,1960年以前,投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后,引入管理方法,创立了工程管理科学方法,增强了解决实际问题的能力.

对于房地产投资风险的研究,大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域.如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中,概括了房地产投资存在的风险,详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响.RogerPSindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中,分析了房地产投资行为,在此基础上,提出了一些适用于房地产投资的理论.并且,在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下,提出了房地产企业投资的战略方案.GaylonE.Greer和PhillipT.Kolbe在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题,提出了一些房地产投资决策的方法.JosephLPagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题.PeterJovanovic与Didspaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作.

另外,随着决策理论真正成为一门学科,层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上,现代投资决策技术应运而生.具体研究成果有:(1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系,主张定性与定量相结合的综合风险决策,并提出了房地产投资决策的五项原则.这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用.(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中,定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素,讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法,并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”.在此方法中,他认为风险应该表示为偏离预期值的概率.(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合,如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少,房地产投资分析是一种风险分析.

目前,发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟,相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索.如Thomas和Jackson通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平.GregoryH.Chun对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究.

(二)国内研究现状

20世纪80年代后期,项目风险管理的知识被介绍到我国,应用于大型土木工程项目的管理中.目前,将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步,对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上,主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》,陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》,杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》,陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》,李启明等编著的《房地产投资风险决策》,俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》,胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等.对于房地产投资风险的决策研究,贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中.除此之外,其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题.

由于房地产在我国近几年才引起人们的重视,国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段,而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面,如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等.运用的方法主要是从其他行业借鉴的,如运用混沌经济模型控制房地产投资,对房地产投资目标选择模型的研究,用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等.

三、关于现有房地产项目投资风险管理研究的评述

我国房地产业开发起步较晚,关于房地产投资项目风险管理,尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少,现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价,三个方面研究相互之间的联系还不够紧密,主要表现在以下几方面:

(l)割裂了风险识别的特征联系,并且缺少对风险发生机理的深入分析.

目前,国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征,如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍.由于对投资风险关注的侧重点不同,如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究,这就割裂了各个风险特征之间的联系.许多文献中对“风险(驱动)因素”和“风险后果”两个概念之间的关系也缺少深入的分析,从而导致对风险发生机理缺乏研究.

(2)风险识别与风险评估之间联系不够紧密.

房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建.目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的,指标体系往往比较广义,针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多,造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密.

(3)风险调控缺乏充分的先期研究支持.

房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控.风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上.而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够,缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析,同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密,因此,许多风险调控提出的方法和措施大都是建立在对房地产项目投资风险定性分析基础上的政策性建议.