关于我国房地产现状的

中图分类号：F293.3文献标识：A文章编号：1009-4202(2012)03-000-01

摘 要房地产业在国民经济发展中处于先导地位,已经成为我国国民经济的重要产业之一.房地产业快速发展,在局部地区出现投资过热的现象,房地产资金紧缺,加之我国房地产金融体系结构和功能的不完善,使得在我国房地产金融风险更为突出.

关 键 词房地产特点现状

房地产业在国民经济发展中处于先导地位,已经成为我国国民经济的重要产业之一.企业是竞争性行业,所需资金量人,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题.房地产业快速发展,在局部地区出现投资过热的现象,房地产资金紧缺,加之我国房地产金融体系结构和功能的不完善,使得我国房地产金融风险更为突出.因此,对我国房地产体系建设的探析具有重大的理论和现实意义.

一、房地产业的发展

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益.房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产.可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一.

房地产开发企业是房地产开发经营活动的主体,通过对未来市场的预期,以开发符合市场需求的房地产产品、物业和附带的怎么写作,来获取最大效益的经济组织.房地产开发企业经营的产品是土地权利及其附属信心.房地产是资金密集型产业,对金融业依赖比较大,而国家时常通过利率、政策、法规等对宏观经济手段对其进行调节,如土地供给政策、住房改革政策、金融的建筑产品,这些都具有不可移动性,它们不能离开周围的环境而独立存在.其次,由于它们所处地区、地段的不同,其特点和价值将会大相径庭.再次,房地产物业的结构、建筑风格会受当地人文、风俗、地理、经济发展水平、气候等多种因素影响而风格迥异.故房地产物业具有强烈的地域特征.

房地产物业不可能存在两种完全相同的产品,即使建筑物相近,地理位置也不可能相同.它更不可能像其它工业产品一样可以进行批量生产.再次,房地产物业单件设计、露天施工,受自然环境影响较大.因此,产品的标准化程度低.

房地产业是一个资金密集型行业,从购置土地到建造成不动产,少则数十万元,多则数千万元,甚至数亿元,往往使很多投资者望而却步,所以,投资规模比较大.不仅如此,由于地产项目经过土地开发、前期论证、策划定位、规划设计、施工建造、营销、物业管理等多个阶段,经历时间较长,少则一两年,多则数年至十几年,故回收周期长.

房地产业受宏观政策和经济发展影响大.房地产的消费属于大众消费,很多时候还具有投资的性质.而宏观经济政策和经济水平不仅会影响消费者的收入,还会影响消费政策、财政税收政策等,必然影响房地产投资.

房地产由于在空间上的不可移动性,一旦对将来的需求预测不准或环境发生变化,则会面临较大的风险.加上投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等多种因素的影响,从而增加了房地产的风险.

房地产产业链长、带动性大.房地产业作为国家的基础产业和支柱产业,它的产业链比较长,它的发展可以带动建筑工程、钢铁、机械、建材、家具等许多行业的发展.这一行业的发展有利于带动其他行业的更好的发展,从而促进整个社会的全面进步.

二、房地产企业存在的主要问题

房地产业的发展过程中定会出现一系列相关的问题,宏观环境趋紧、企业税收管理和房地产企业营销存在一定的问题.

首先,宏观环境趋紧.中国房地产市场的畸形发展以及由此引发的房价快速上涨,只是一种表面现象,在这种现象的背后则隐藏着诸多深层次问题.长期以来我国在房地产业和房地产市场调控政策上并没有一个明晰的战略目标和规则,而是处于“头疼医头、脚疼医脚”的擅变状态,这种现象在近两年表现尤为突出.

其次,房地产企业税收管理存在一定的问题.由于房地产经营企业销售不动产或转让土地使用权的收入,地税部门负责征收营业税,而销售收入实现后的盈利所得则由国税部负责征收,且房地产企业所使用的和开发成本中收取的建筑安装工程都是由地税部门负责管理的,这就给国税部门税源监控带来了一定的难度.房地产企业利用各种手段隐匿售房收入,主要表现在：隐匿预收房款,成本费用支出不实,多结转销售成本.

最后,房地产企业营销存在一定的问题.如：营销观念相对落后,营销管理科学性不强,营销资产价值不高,营销人员的形象有待于提高.

三、房地产企业新的发展道路

出于房地产的特征和存在的问题,它该向着怎样的一个方向发展,房地产企业发展可以走这样的道路：

房地产企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营.随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈,房地产市场也被逐渐细分,房地产的各类产品也越来越多,它们各具特点和特色,满足市场上各种购房者的不同消费需求.

企业集团化经营有利于房地产业的全而发展.在当前市场状态下,大部分房地产企业存在资金少,规模小的现状,企业的持续发展受到阻碍.企业集团化经营可以说是势在必行.通过这样的发展和经营模式,房地产应该会有好的发展前景,走向更健康的发展道路.