房地产宏观调控的经济学

[摘 要]针对房价的持续上涨和房地产市场的混乱,从2003年起我国开始了长达四年的房地产宏观调控.本文在对房地产宏观调控背景分析的基础上,列举了国家陆续出台各项调控措施,并用四象限模型对其影响效果进行了分析,最后对房地产宏观调控的效果进行了客观的阐述.

[关 键 词]房地产宏观调控调控措施四象限模型

2003年是我国房地产宏观调控初显之年,当年6月5日,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）.自此,长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕.

一、宏观调控的背景分析

1.各种因素导致地价和房价持续上涨,房地产泡沫显现.政策因素.纵观我国二十年来房地产的发展,不难发现我国房地产市场还是一个政策市场,政策取向决定供求结构,供求结构决定市场走势.1998年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度,1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷.自此多年压制的房地产需求迅速释放,需求的增长自然会促进房地产的增长.

需求因素.人民生活的改善,人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高,旧城改造,全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等,都会导致房地产需求的增长.

成本因素.商品房的开发成本,主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润.在上述成本因素中,土地成本上升幅度尤为突出,特别是在土地批租实行招拍挂以后.以浦东新区为例,在2003年6月到2004年12月的一年半中,地价指数上升了1.76倍～3.72倍.

市场预期.我国经济的持续增长,以及2008年北京奥运、2010年上海世和2010年广州亚运会,这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣.

货币发行量.我国M2（BroadMoney,广义货币供给的一种形式）的发行量很大.03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％,增长4万亿人民币；05年增长17.6%,增长约4.5万亿,06年到目前为止同比增长18％左右,

利益集团左右.房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性,这些都对房价起着推波助澜的作用.

2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期,导致房地产投机凸现.中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机.一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等,另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产,于是银行为了迅速降低自身不良资产率,快速扩大房地产放贷规模,整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动.此外,还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素.

3.政策不健全和监管不力,导致整体市场发展混乱.土地交易市场混乱.我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租,但由于其的垄断性,使其在市场机制表面下,普遍性地执行着行政性土地资源配置.

房地产市场秩序混乱.房地产开发、交易、相似度检测怎么写作和怎么写作管理的各个环节,都不同程度地存在违法违规行为,扰乱了市场秩序,严重损害了广大人民群众的合法权益.

4.相对于房地产商的高额利润,住房保障严重缺乏,导致社会矛盾加剧.房地产是否是高额利润行业,一直是众说纷纭,房地产开发商只承认15％左右的利润,但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商.一边是房地产商的高额利润,一边是因为高房价而写不起房的普通民众.大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体,其的知情权、话语权等都得不到有效的保障,社会矛盾加剧.

二、宏观调控手段分析

自2003年开始长达四年的房地产宏观调控,房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性.

1.行政手段.土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权；动工开发期满１年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％,禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发,城镇土地使用税将提高两倍等.

房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70％以上；控制高档商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等.

房地产交易政策：房地产交易实行网上备案制；一年内购房转让停办转按揭；上手抵押注销和房屋转移登记,下手设立抵押,不再并办；取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房；未取得新建商品房预售许可证不得发布预售广告等.

房地产政策：对房价上涨过快,控制不力的城市实行问责制.

住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房,申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等.

涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的,不得境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇.

2.经济手段.针对个人二手房写卖的有：开始征收营业税（购写不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等.针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等.

3.货币手段.针对个人的有：上调房地产按揭贷款利率；对多套房屋购写限制贷款；提高个人住房贷款首付比例；个人按揭贷款总额不得超过总收入的50％等.针对房地产开发企业的有：项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款；发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件；对空置３年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等.

三、房地产宏观调控的经济学分析

四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）.

1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析.

第一象限的需求曲线向下平移.社会保障政策的制定和推行,经济适用房和廉租房的大量建设和上市,使得一部分对商品房的租赁需求转换为购写经济适用房和承租廉租房,商品房租赁需求相对减少.第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动.按揭贷款利率的提高和条件的限制,营业税、个人所得税、土地增值税等写卖环节税率的提升,都会使得在市场商品房租金不变的情况下下跌,或相同的房价下租金上升.第三象限的供给曲线cc向左上方平移.土地招拍挂成本的上升,开发贷款利率的上升,土地增征税的清算,房地产金融渠道的单一,法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少,或开发量不变的情况下上升.第四象限存量调整曲线逆时针旋转.虽然我国每年的城市改造相当可观,但由于我国经济的持续增长,在未来相当长一段时间内,开发量必然会大于拆迁量,造成存量增加.从四象限模型可以看出,在宏观调控的初期,租金下调,下调,开发成本增加,检测设减少,但市场整体存量还是增加.应该说,国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是完全符合的.

2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析.长期来看,宏观调控对房地产的影响会越来越小.随着我国经济的持续增长和通货膨胀,第一象限的租赁需求曲线必然向上平移；随着税法的健全和房地产的回归理性,租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率,导致第二象限的房地产投资回报率上升；随着房地产市场的成熟,房地产开发量将会逐渐稳定,但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量,导致房地产存量增加.

四、解译房地产宏观调控的几个误区

1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价.2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资.4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫.