房地产抵押的法律运用和调整

[摘 要]随着经济的发展和人们民事活动的日渐增多,房地产抵押行为越来越广泛,在进行房地产时如何正确把握和运用相关的法律法规,保护当事人的合法权益呢?本文从房地产抵押的原则；房地产抵押的范围；房地产抵押权的设定；房地产抵押的效力和房地产抵押权的实现等几个方面进行了论述.

[关 键 词]房地产抵押房地产抵押权法律运用

随着经济的发展和人们民事活动的日渐增多,房地产抵押行为越来越广泛.2007年3月16日第十届全国人民代表大会表决通过了《中华人民共和国物权法》,《物权法》对房地产抵押活动进一步做出了明确规定,那么如何有效运用相关的法律法规来规范和调整房地产抵押行为成为摆在我们面前的一个重要课题.

《房地产法》第46条规定：“房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以其不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿.”《物权法》第179条也做出了相同定义.抵押人是指房地产抵押关系中,为担保其债务的履行而提供抵押房地产的当事人即债务人或第三人.抵押权人是指在房地产抵押关系中,对抵押房地产享有抵押权的权利人即债权人.

一、房地产抵押的原则

当事人在进行房地产抵押时要遵循以下原则：

1.合法原则

进行房地产抵押前首先确认设定抵押的房地产法律是否允许,法律规定不得抵押的房地产,如果设定了抵押,抵押权人在债务人不履行债务时,其抵押权就无法实现.如《担保法》第37条规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施,不能设定抵押；其次设定抵押的房地产必须是抵押人合法所有或合法占有的房地产,所有权、使用权不明或者有争议的房地产,不能设定抵押.

2.同一原则

房地产具有二元性即土地的使用权和房屋的所有权是合二为一的.房地产抵押时房产和地产一同抵押,即土地使用权抵押时,地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时其使用范围内土地使用权随之抵押.

3.特定原则

设定抵押的房地产是现实存在的特定的房地产.房地产抵押,应当凭土地使用证书、房屋所有权理.

二、房地产抵押的范围

房地产抵押的范围包括抵押物范围和担保的债的范围,在进行房地产抵押时要注意范围的界定.

1.房地产抵押权标的物的范围

（1)用于抵押的土地使用权的范围：土地所有权不得用于抵押,能用于抵押的是土地使用权.集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权和乡（县）村办企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权；土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权.

（2)抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系：抵押的房地产的价值应大于或等于它所担保的债权数额；房地产抵押后,其价值大于所担保债权的金额部分,在余额限度内可以再抵押.

（3)房地产抵押与地上新增建筑物的关系：我国《房地产法》第51条、《担保法》第55条均规定,城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物.需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押人无优先受偿权.

(4)下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；通过行政划拨方式获得土地使用权,地上尚未建成建筑物或无其他附着物的；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；依法列入拆迁范围的房屋；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制权利的房地产；依法不得抵押的其他房地产.

2.房地产抵押权所担保的债权范围

抵押权所担保的债权一般以原债权为限,但下列几种情况,也可列入所担保债权范围之内,可以从处置抵押物的价款中受偿.

(1)利息：包括约定利息和法定利息.

(2)违约金：违约金是指由法律规定或合同约定的,当事人一方因过错不能履行或不能完全履行合同时,应当向对方支付的一定数额的货币.

(3)赔偿金：因债务人的过错,造成合同不能履行或不能完全履行时,给对方造成损失,在没有约定违约金或违约金不能弥补损失时所支付的补偿金.

(4)其他费用：包括保全抵押权的费用和实现抵押权的费用.

三、房地产抵押权的设定

根据《房地产法》第7条规定,房地产抵押权的设定范围包括以房屋抵押和以出让方式取得的土地使用权抵押两类.房屋抵押是指抵押人向抵押权人提供房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权为履行债务作担保,抵押人到期不履行债务时,抵押权人有权处分该项抵押物,并从拍卖价款中优先受偿.以出让方式取得的土地使用权抵押,是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保,当土地使用权人到期不履行债务时,债权人有权将土地使用权折价或拍卖,并从折价或拍卖收入中优先受偿.此外,根据《房地产法》第50条规定,设定房地产抵押权的土地使用权如果是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿.

四、房地产抵押的效力

房地产抵押要签定房地产抵押合同并抵押登记,合同生效以后抵押期间,抵押人转让已抵押登记的房地产的,应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况.抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效.转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可要求抵押人提供相应的担保,抵押人不提供的,不得转让抵押物.在抵押权人同意抵押人转让抵押物时,转让所得的价款应当向抵押人提前清偿所担保的债权部分或者向与抵押权人约定的第三人提存.超过债权数额部分归抵押人个人所有,不足部分由债务人清偿.

房地产抵押关系存续期间,房地产抵押人应当维护抵押房地产的完全完好,抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的担保.

五、房地产抵押权的实现

所谓房地产抵押权的实现是指债务履行期间届满,债务人不履行债务时,抵押权人依照法律规定的程序直接处分抵押的房地产,以抵押的房地产拍卖价款使其债权优先受偿.抵押权实现即抵押权设立的目的达到,抵押权随之消灭.

根据《房地产法》第46条的规定,房地产抵押权的实现只能采取拍卖的方式.拍卖要遵循“价高者得”的原则确定写受人,严格按照法律规定的程序进行,坚持“公正、公开、公平”的原则.

同一房地产向两个以上的债权人抵押的,拍卖房地产所得价款就应按照法律规定的顺序和原则清偿各个债权人的债权.按照我国《担保法》第54条规定,抵押合同已登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿.根据《担保法》第41条、42条的规定,房地产抵押合同以登记为生效要件.因此,应当按着登记的先后顺序来实现房地产抵押权人的抵押权.

房地产是一种特殊的不动产,房地产权是一种特殊的物权,房地产抵押活动涉及到的法律规定比较多,在房地产抵押实践中当事人一定要严格遵守相关的法律法规,按照法律规范约束和调整房地产抵押行为,切实保障和维护当事人的合法权益,对维护正常的经济和社会秩序具有重要的现实意义.