房地产税收制度构建房地产税收制度构建

[摘 要]本文在分析我国房地产税收现状的基础上,提出了房地产税制改革的原则、指导思想,进一步探讨我国构建一个统一的房地产税收制度的思路.

[关 键 词]房地产税收制度构建

一、引言

房地产业在国民经济发展中发挥着重要的作用,而房地产税收既是调控房地产经济的重要手段,又是国家财政收入的重要来源,但我国现行房地产税收制度中却存在着诸多的问题,目前在一些城市的试点的房地产税“空转”难以变成实际运转,这就要求我们对其进行改革.虽然一些研究机构和学者对我国的房地产税制改革提出了一些框架性的思路,但需要进一步完善,提高可操作性.笔者试图设计一套符合中国国情的、简化的房地产税收制度方案,为我国房地产税收制度改革提供决策参考依据,达到调控经济、公平分配社会财富、优化土地资源利用.房地产税收是一个综合性概念,有广义和狭义之分.广义的房地产税收是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收.狭义的房地产税收是指直接以房地产为征税对象的税收.房地产税,有的专家学者或媒体称为物业税或不动产税,笔者以为,“房地产税”这个概念比“物业税”描述更准确,更容易理解,在此我们使用狭义的“房地产税”概念.

二、我国房地产税收制度现状

1.房地产税收政策概况

目前在我国房地产业链中,房地产税收涉及从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节.在我国现行的税收制度中涉及房地产的有营业税(销售和租赁房地产、转让土地使用权)、个人所得税(销售和租赁房地产)、房产税、土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税和房地产业的企业所得税、城市维护建设税、教育费附加以及已停征的投资方向调节税等,直接以房地产为征税对象的税收也有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等6个税种.

我国现行房地产税收制度存在的问题主要表现在：税种繁杂,流转环节税负重、重复征税过多,一些税种征税范围过窄、计税依据不合理,税负内外有别,税外收费多,税收征管的配套措施不完善,对违法行为的惩处力度不够,导致房地产市场上的不公平竞争、税收流失严重.

2.房地产税收收入现状

随着近几年房地产经济的快速发展,我国房地产税收收入也快速增长.与发达国家相比,我国房地产税制设计不合理,房地产业税费负担过重,房地产税收收入受房地产经济的波动影响很大,各地房地产税收入占地方税收收入的比例也不均衡,一些大中城市的比例如成都、宁波等城市接近50%左右.

自2005年5月国家对房地产税收实施先缴纳税款、后产权证书的一体化管理以来,通过强化税收管理,房地产税收均出现了高速增长的态势.以四川、山东、江西、江苏的情况来看,2006年分别实现房地产税收112亿元、210.5亿元、34.2亿元和220亿元,分别比上年增长61.5%、29%、21.5%和28.9%.房地产税收占全部地方税收收入的比重不断提高,目前平均已达到20%以上,成为地方税收收入的主要来源.

3.关于我国房地产税收制度的研究现状

在我国关于是否开征房地产税(或物业税)的问题引起了社会各界的普遍关注和讨论,一些专家学者和研究机构对房地产税进行了研究和探讨.2007年国家税务总局组织了以石坚为负责人的课题组对我国房地产税收问题进行研究.

三、国外房地产税收制度的经验

目前,许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系,税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点.“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外,其余的均要征税.“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少,税外收费也少.“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高,如美国征收房地产税收的50个州,税率大约平均为1%～3%；在加拿大多伦多市物业税税率为1%.“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据,即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据,只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据.“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税(静态税),如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税；又重视对房地产权属转移环节征税(动态财产税)）,如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税.但对权属转移环节实行轻税政策,以促进房地产的开发经营,有利于房地产要素的优化配置.如美国,对房地产的拥有和使用者,每年必须缴纳房地产税,且不分对象实行统一的税率和征管办法,对住宅实行减免和抵扣；而在开发经营环节的税负相对较轻,仅有交易税和所得税,并享有各种税收政策的优惠.“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性,扩大基础设施和公用事业的投资规模,房地产税一般作为地方税,是地方主要的财政收入来源,一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上.另外,发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度,如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度,并建立了相应的机构.政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应,把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一.

四、构建我国房地产税收制度的原则和指导思想

1.构建原则

针对房地产税制改革一些专家学者提出了不同的看法,笔者以为构建我国房地产税制体系应体现公平、效率、简化、民生四大原则.

(1)公平原则

税收公平原则就是要公平建立税制,公平运用税收政策,国家征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应,并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡.在征税过程中,客观上存在利益的对立和抵触.如果政府征税不公,则征税的阻力就会很大,加剧偷逃税收等违法行为,甚至引起社会矛盾.我国目前的房地产税收体系有违公平原则,房地产税制存在征收范围具有选择性、内外税收政策不统一、重复课征等问题,妨碍税收的横向和纵向公平原则.

(2)效率原则

税收的征收效率是指单位税收成本带来的税收收入最高,税收成本包括税务机关在征税过程中发生的费用即征收成本和纳税人在履行税收义务过程中发生的费用即奉行成本.房地产税制应通过以下途径贯彻税收效率原则：一是简化税制结构,降低税收奉行成本,二是强化税收调控房地产经济的职能,促进房地产也的健康发展,三是优化税收征管,节约征管费用,建立符合我国国情、高效率的房地产税收征管制度.

(3)简化原则

简化原则是指房地产税收制度必须既便于纳税人遵循,也便于税务机关管理.简化的原则包括统一内外资企业的房地产税、减少税种、简化税率档次、减少税收优惠和简化征纳程序等内容,这会大幅度减少税收成本和提高税收效率.

(4)民生原则

民生原则就是指房地产税收制度要与不断提高人民物质文化生活水平的社会生产目标相适应.房地产关系到国计民生,属于“民生”的范围,是居民生存、生活的基本需要,政府的房地产政策都应以民生为出发点,使“居者有其屋”、“居者优其屋”.如今,贫富差距越来越大,拥有房地产的数量差别悬殊,房地产税收制度应通过不同的税率设置来调节和缓解这种差距,这也是税收“社会公平”的要求.

2.指导思想

以“简化税制、合并税种、立租并费、税负适度、自动稳定、调控经济、便于征管”为指导思想和出发点,设计房地产税收制度.

五、我国房地产税收制度设计思路

1.税种的设立

笔者认为房地产流转环节的营业税及城市维护建设税、教育费附加和企业所得税、个人所得税继续按原税种开征,保持税制的连续性；但对涉及再次转让房地产(二手房）和出租房地产的营业税、个人所得税税负可适当降低,具体降低到多少,需要在调查的基础上,通过分析研究后确定；调整营业税中怎么写作业、转让无形资产和销售不动产税目；取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠.取消除工商税务部门以外的房地产行政收费项目,将现行房产税、土地使用税、房地产税、土地增值税、耕地占用税、印花税、契税、土地出让金等项税费合并,设立房地产税种.

2.房地产税税制要素设计

(1)房地产税的课税范围

房地产税的课税对象是什么、应设置哪些税目、撤并或保留哪些税费,一些专家有过少量不完整的阐述.笔者初步设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权为课征对象,适当确定和扩大征税范围,如将农村的经营用房、出租用房纳入房地产税的征收范围.但是考虑到农村的经济状况和长远发展,集体土地使用权不能纳入课税范围.农村个人拥有的居住用房面积在限额范围内和城镇居民拥有的居住用房面积在限额范围内且在新税实施前购进的,实行减免税优惠；居住用房面积限额由财政部与住房和城乡建设部根据不同阶段的社会发展状况确定.设立房产交易、地产交易、房地产出租、土地征用、土地占用、房屋产权等6个税目.

(2)房地产税的纳税人

设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权的单位和个人作为房地产税纳税义务人,内外统一,不分居民与非居民.对容易出现税收流失的环节设立扣缴义务人,如个人出租房地产,以承租人为扣缴义务人.

(3)税率

房地产税可以设立多种税率,不同税目对应不同的税率或税率幅度范围.对于房地产转让交易和租赁环节,制定统一的累进税率,增强房地产税的调控经济的功能.税率分几个档次和具体比例的确定要考虑两点,一是不能因税改而增加纳税人的负担,二是加大调控经济的作用.首先选择具有代表性的地区、分类(城市与农村、高中低收入家庭、大中小房地产企业、不同所有制性质企事业单位)选择企事业单位和房地产企业、居民等进行调查,通过调查收集数据,然后采用索洛经济增长模型等方法测算分析房地产税的效应、计算以前纳税人所承担的相关税收平均负担,最终确定税率.

(4)计税依据和方法

房地产税采取从价定率计税方法,房产交易和地产交易税目以交易差价(收益)为计税依据,房地产出租税目以租金收入为计税依据,土地征用税目以成交为计税依据,土地占用和房屋产权税目以评估为计税依据.对于评估确定,由国务院制定房地产评估标准,县级税务机关根据标准,参照同类房地产,考虑房屋面积、地段、楼层、结构、每平方米建筑占地面积等因素确定评估,每3年评估一次.

(5)其他税制要素

尽量减少税收优惠政策.对个人纳税人的第一居所可以给予低税率优惠,对其他居所适用正常税率,这样可以有效抑制居地产投机行为,保证房地产流通市场的稳健发展；对征用荒山、山地、滩涂可以适当减免,以促进这些土地的利用；对于房地产继承、直系亲属间的房地产赠与、对有赡养义务人的房地产赠与、对社会福利救济事业的房地产赠与等给予免税,以形成良好的社会风气.

纳税期限设计参照目前相关税收政策的纳税期限确定,但是对居民个人纳税人房地产拥有环节的税收以年为纳税期限,以方便纳税人履行纳税义务,节省纳税成本.其他税制要素和纳税申报表等设计尽量从简.