房产面积测量问题

[摘 要]房子关系到千家万户,“商品房面积‘短斤少两’牵动着千千万万人的心.本文描述了商品房面积“短斤少两”的原因,阐述了如何克服房产测绘公司、房产测绘人员方面造成的商品房面积“短斤少两”以及如何从测绘技术层面提高房产面积测量的准确度.此论文是广西教育厅科研项目《房产面积测绘问题的研究》（2013YB311）的研究成果.

[关 键 词]房产面积；测量；问题；研究

Studyonthemeasurementofhousearea

Lihaitao1JiangSiyi2

（Guangxiinstituteofconstructionprofessionaltechnology,Guangxi,Nanning,530003）

Abstract：Thehouseisrelatedtothousandsofhouseholds,"mercialhousingarea'Duanjinshaoliang'affectsthousandsonthousandsofpeople'shearts.Thispaperdescribesthereasonofmercialhousingarea"Duanjinshaoliang",describeshowtooverethepropertymapping,propertymappingpersonnel,themercialhousingarea"Duanjinshaoliang"andhowfromsurveyingandmappingtechnologyleveltoimprovetheaccuracyofhousingareameasurement.

Keywords：Propertyarea；Measurement；Theproblem；Research

一、前言

《市场报》1998-11-03第1版登载“商品房‘短斤少两’令人心寒”：

1.大连市年过七旬的厅局级退休纪检干部刘桂文偶然发现开发商卖给他的房屋面积“缩水”几平方米,但开发商与主管部门都不予认可.无奈之下,他请教专业人士学习测量技术,结果一测惊人,他所在小区的业主们几乎都以“实际面积缩水”的方式被开发商骗了.

2.柳州市民李女士在某小区购写了一套120平方米的房子,装修前请内行的朋友实地测量,结果让其十分意外,房屋面积比合同约定的总面积竟少了15平方米左右.

3.佛山市禅城区一楼盘业主陈先生1998年一次性付款购写了现住的这套商品房,当初与开发商签订的合同约定建筑面积为100.23平方米.但由于种种原因,直至2009年初,陈先生才取得该商品房的房产证.而当拿到手后,陈先生不禁大吃一惊：房地产权图纸标记所测得的建筑面仅为84.9平方米,比合同约定建筑面积少了足足15.33平方米.

4.厦门市市民蔡女士2008年初购写的一处店面,与开发商签订的购房合同约定面积为56平方米,年底店面交付后发现只有47平方米.

5.太原市一消费者购写的一套商品别墅,合同面积为406.82平方米.入住后对房产面积产生了疑问,经测绘单位重新测绘后发现,该楼实测面积仅为290.65平方米.也就是说,房地产开发商多卖出116.17平方米,消费者多付给开发商近51万元.

6.央视曾揭露北京国际友谊花园小区房屋面积缩水.报道说,业主发现房屋面积误差后委托上海市房屋土地测绘中心对该楼盘面积进行测绘,发现整个小区房屋面积误差竟达8000多平方米.当时该小区的房价为1万多元1平方米,开发商多赚昧心钱1亿多元.

7.2010年12月,肖先生购写了位于禅城区湾梁路一处房产并签订了购房合同,约定房屋建筑面积为113.5平方米,套内面积87.84平方米,套内面积单价为12575.48元.同年12月,肖先生支付56万余元首期,2011年4月,肖先生以银行按揭的方式,将房产余款52万元汇至开发商指定账户.

据肖先生介绍,2012年9月,自己从保安处收到开发商寄送的《旧业主介绍新业主购房优惠和领取资料及房屋实测面积通知》,才获知自己的房子总建筑面积为111.04平方米,单元套内建筑面积只有84.88平方米,实测单元套内建筑面积缩水2.94平方米,与商品房写卖合同约定面积相差超过3%以上.虽然缩水面积不足3平方米,但房款却多交了3、4万元.肖先生反复查阅法律规定和购房合同约定,超过3%的面积误差,写房有权选择退房,据此,肖先生多次与开发商商量解决方法,希望能退房还钱,均遭推搪拒绝.

房屋面积“缩水”,或“短斤少两”,这只是个别地方的个案吗?非也!只要稍一留意,就可以发现报刊、网络上披露的这类事情不少等

当前房地产市场日益突出的房产面积“短斤少两”问题层出不穷.据2009―2011年的3年间,在全国商品房销售中,涉及房产面积测绘“缺斤少两”案件有3000多起,面积达到1800万平方米按0.5万元/平方米计,老百姓损失900亿元,平均年损失300亿元.如果这种现象没有得到及时遏制,将会严重损害广大老百姓的利益.这个问题一直来困扰着写房人,是写房人的一块心病.那么,如何解决房产面积“缺斤少两”问题将迫在眉睫,有着重大的社会意义和现实意义.

二、商品房面积“短斤少两”的原因

1、由于对房产开发商的违规处罚制度不够完善,致使房产开发商为了利益而弄虚作检测.

2、由于行业对房产面积测绘市场监管不力,对房产测绘企业的违规处罚制度不够完善,致使房产测绘企业为了接工程而冒险帮助房产开发商弄虚作检测.3、由于对房产测绘从业人员的违规处罚制度不够完善,致使房产测绘从业人员为了接工程而冒险帮助房产测绘企业、房产开发商弄虚作检测.另外,由于行业主管部门对房产测绘收费缺乏最低收费标准与违反收费标准的处罚规定,导致房产面积测绘市场的无序和恶性竞争,房产测绘人员为了不亏本而不按标准测量房产面积.

4、由于房产局的职能没有摆正,致使房产局的监管不力,对房产局工作人员缺乏责任追究制度,致使房产面积测绘处于非监管状态.

5、房产测绘方法方面有差异,导致房产面积测绘误差的产生.

三、下面分别论述如何克服房产测绘公司、房产测绘人员方面造成的商品房面积“短斤少两”以及如何从从测绘技术层面提高房产面积测量的准确度

(一)如何克服房产测绘公司方面造成的商品房面积“短斤少两”

1.目前的现状是：成立房产测绘公司的门槛低,今天关了这家,明天换个名字可以另开一家.故只要有利可图,公司就不怕受处罚,大不了宣布破产倒闭,然后另立门户.另外,公司为了承揽业务不得不迎合房产公司的要求,弄虚作检测或低价承揽业务,不按规范测绘,或只按施工图或竣工图计算而不进行实测.低承接业务后,为了不亏本,测绘公司只好不测量或者不认真测量只是按设计图纸或按竣工图计算.目前有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够,缺少对测绘企业技术指导、对测绘成果质量监管和检验不到位,出现问题互相推诿,所以一些测量公司为了能揽到任务,不惜昧着良心去迎合开发商的需要,不利于保护产权人的合法权益.

2.克服房产测绘公司方面造成的商品房面积“短斤少两”的对策

（1）建立房产测绘机构全国注册、联网管理机制,统一协调,公开监督机制.

（2）由于房屋的测绘潜伏期长,用于权属登记的测绘成果如果有误,将有一定时间的潜伏期,在业主发现测绘成果错误时,可能该测绘公司早已注销不存在了,遗留的后患政府将无法处理.个别业主若对购写房屋的测绘成果有疑问,如需委托其他测绘公司进行测绘,由于涉及到共有面积分摊,测绘公司将作整栋测绘,收取整栋的测量费.此项费用业主将无法承受,同时也不能解决信息对称问题.故应该提高房产测绘公司的准入门槛,提高房产测绘公司的权威,必须有两个以上国家注册测绘师才能注册房产测绘公司.

（3）建立房产测绘机构违规处罚制度,提高房产测绘机构违规成本,让其不敢违规、不愿违规,杜绝测绘公司结、弄虚作检测行为.规定由于测绘机构的失职造成的房产面积“短斤少两”的,每少1平方米就由房产局对其罚款0.5平方米的罚金（按当地该地段的房价计算）,一年累计少200百平方米时取消其测绘资质.被取消测绘资质的测绘公司的法人终身不得再注册测绘公司,让测绘公司自觉规范自己的行为.

（4）由于行业主管部门对房产测绘收费缺乏最低收费标准与违反收费标准的处罚规定,导致房产面积测绘市场的无序和恶性竞争,房产测绘企业为了生存而铤而走险.为招揽到工程,钱再少也接.接下来后由于受到工作成本的限制,只能看菜吃饭,不按规范去测量,只按图纸做,如果房地产开发商为了节约成本,施工时故意缩小一些,那结果就是实际面积比测量面积小了.为保证房产测绘的质量,规定房产测绘收费的最低收费标准不得低于国家收费的80%,否则由房产局对房产测绘公司处以数额等于该房产测绘项目总价的罚款.

(二)如何克服房产测绘人员方面造成的商品房面积“短斤少两”

1.目前的现状

目前发达国家的诚信体系建设普遍做得比较好,像德国从事房产测绘的人员一般不敢违规测绘,因为那是关系他终生的事业,房地产面积测绘都严格遵循合理、合法、公平、公证的原则进行测算.在日本也是这样,因为土地资源贫乏,房产价值很高,而房屋面积测绘更是深受关注.因此,在国外对于房产面积测绘问题方面的研究比我们国家更加深入、管理机制更加完善、法律制度更加规范、约束力更加强.我国由于没有一套完整的措施来约束规范测绘人员的行为,故测绘人员违反职业道德、不按规范做,而是按测绘公司领导要求或与房产公司勾结,弄虚作检测甚至从中谋利的行为屡见不鲜.

2.克服房产测绘人员方面造成的商品房面积“短斤少两”的对策

（1）出台措施约束测绘人员的行为,提高其违规处罚力度,避免测绘人员违反职业道德、不按测绘规范作业的行为,让其不敢于违规.例如：规定由于测绘人员失职造成的房产面积“短斤少两”的,每少1平方米就由房产局对其罚款2平方米的罚金（按当地该地段的房价计算）,一年累计少50平方米时停业5年或,一年累计少100平方米时取消其测绘资格,终身禁止从事测绘业.

（2）测绘人员资格实行全国统一注册、全国联网,公开监督.

(三)如何从测绘技术层面提高房产面积测量的准确度

1.由于房产测绘的计算比较复杂,老百姓没办法计算,哪怕能算也会因没有测绘资格而被房产公司否定.又由于国家目前针对房产面积测绘计算的有关规定存在着不足.如果规定房产测绘图必须标上边长及边长的量取规定,并规定只要发现边长缩水就可以认定其面积缩水,这样老百姓就可以起到一定程度上监督作用,而不用花钱去请房产测绘公司来测量才能判断房屋面积是否缩水.

2.利用计算机成图和测算技术,实现房产测绘数字化、智能化,提高房产测绘成果的质量

计算机技术对数字化房产测绘起到了极大的促进作用,它具有测绘智能化的优点：成图和测算质量高、速度快、、劳动强度低、贮载信息多等,实现房产测绘数字化、智能化.同时,计算机智能化处理结合先进的测绘技术,达成自动化或半自动化操作,测量效率、测量精度和测绘成果质量都得到大大提高.

3.建立健全的房产测绘技术规范及法律法规,提高房产测绘的执行力

由于国家目前针对房产面积测绘计算的有关规定存在着不足,各地房产面积测绘计算的方式有些差异.例如,国家技术标准《房产测绘规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定缺乏可操作性,以致不同的测绘公司对同一栋房屋进行测绘后,可能产生不同的测绘成果.尤其是对结构较复杂房屋进行测绘,其同一户室的面积会产生较大的差异,这势必会造成更多的测绘面积纠纷,导致房地产市场的混乱.故国家应该统一制定更加易于操作的我国房产面积测绘的方法,可以让普通老百姓都在一定程度上预防和处理其房屋面积是否缩水.（1）将现行的商品房按套建筑面积销售改为按套或套内建筑面积销售,以彻底消除因为共有面积分摊复杂,消费者难于理解、难于计算的状况,使消费者能对所购房屋面积一目了然,明明白白消费.

（2）统一标准,全力推进房产测绘信息化进程按有关规定统一房产测绘成果标准和格式、质量和精度测和计算软件,不仅打印出套内面积、分摊系数、分摊面积计算式,还可打印出详尽的共有面积分摊方案,为房屋权利人提供所需的相关信息.

四、结束语

通过以上对如何克服房产测绘公司、房产测绘人员方面造成的商品房面积“短斤少两”以及如何从测绘技术层面提高房产面积测量的准确度的探讨,拟订了一套措施来解决房产测绘公司、房产测绘人员方面造成的商品房面积“短斤少两”问题；同时,从测绘技术层面阐述采用一些适当的测绘方法、测绘手段来提高房产面积测量的准确度,造福广大购房者百姓.