完善房地产企业财务管理体系的

[摘 要]新的经济形势下,房地产企业所面对的问题很多,财务管理体系的不健全,致使房地产企业内部各项职责比较混乱,为房地产企业项目投资造成极大损失.怎样完善房地产企业中的财务管理体系是当务之急,本文就这个问题进行深入讨论与研究.

[关 键 词]新形势房地产企业财务管理措施

财务管理在企业管理工作中是极为关键的一部分,也是保证房地产企业能够长期发展的有效管理途径.当前,我国的房地产企业财务管理普遍存在“被动反映型”的现象,预测、控制、分析各项基本管理工作没有做到实处,很多资金并未进行合理利用,这就给房地产企业管理和风险控制工作带来难度,很容易出现资金问题.而在开发经营过程中,由于周期较长造成房地产企业经营管理策略不能符合实际情况,使得房地产企业投资项目的经济利润无法得到保证,从而大大增加了风险威胁.而房地产企业财务关系较为复杂,涉及到了企业、投资人、内部职工、债权人、债务人等.这样就使得房地产企业财务实现有效管理的难度不断增加,作为开发企业应该不断增加自身的债权债务管理能力,合理协调好企业与其它人员之间的关系,保证房地产事业的顺利发展.这就需要企业不断完善自身的财务管理工作,运用较为合理的策略来规划企业发展路线,满足企业持续发展的需要,建立一套满足现代管理型的财务管理体系.

一、房地产企业管理型财务体系的构建原则

财务管理体系的原则是指财务管理在企业财务实践中通过不断的摸索总结出来的适用于多数企业财务管理实际的经验,与财务管理理论并无直接关系,而是与企业的管理思想、管理模式、管理惯例、制度等相关.因此,房地产企业管理型财务体系构建的原则主要包括：

1.以事实为依据原则

正确的决策需要管理者用科学的态度,以事实或正确的信息为基础,通过合乎逻辑的决策理论和决策方法做出的正确决断.这就要求企业明确规定收集信息的种类、渠道和职责,确保财务数据和相关的非财务数据及信息准确、及时、可靠,决策者利用获得的这些信息基于事实分析,权衡经验与直觉,做出相关的决策.

2.系统管理原则

在财务管理中采用系统的方法,就是将财务管理体系视为一个大系统,在理财过程中遵循整体性、层次性、目的性和环境适应性的思想,对组成财务管理体系的各个子系统加以辨识、理解和管理,以达到实现财务战略、财务方针和既定的财务目标.

3.高层管理者重视原则

财务管理体系建立与否、保持实施状况如何、体系运行效果能否满足需要,都与企业的高层管理者密切相关.高层管理者应以身作则,按照财务管理体系运行的要求进行各项财务活动.

二、完善房地产企业财务管理体系的各项措施

1.积极拓展筹资渠道

根据房地产行业特点,房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入,筹资任务异常繁重,企业只有具备多元化的筹资渠道,才能很好地完成筹资任务.一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务,诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式；二则寻找进入资本市场的最佳途径,比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起,向民间游资定期筹资；四则企业实施并购、重组等措施,逐步扩大市场份额,既增强、壮大企业实力,又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素,比如在房地产投资信托基金基础上,尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式.

2.实施现代企业管理制度

在现代社会化大生产、市场经济大发展的宏观背景下,现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现度模式.换言之,产权股份化、管理制度化、组织公司化,这是现代企业制度的基本要求,也是房地产企业经营的努力方向,在建立现代企业管理制度过程中,房地产企业应积极分离企业所有权和经营权,以最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制,使得企业管理人员真正具备管理企业的权利,并尽可能以新的管理理念和最优的企业管理制度对企业进行管理.同时,管理者还应在生产经营中主动采取现代化管理手段,调动经营者自身以及企业员工的创造性和生产力,既要解决企业中传统家族式管理造成的规模小、机制不活、体制不顺、管理混乱、综合竞争力弱等缺陷,又要明晰企业发展方向,努力提升企业规模、档次和水平.

3.重视投资项目管理

作为一种资金密集型企业,房地产企业投资规模较大,尤其是一些重大项目投资,企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策,以避免出现决策失误、资金损失等结果.加强投资项目管理,应对投资效益合理性预测,对投资方案进行可行性分析研究,即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析,在房地产开发整体过程中,可行性分析研究阶段尤为关键,此阶段具有最大的不确定性和机动性,企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否,对房地产投资项目结果产生直接性影响.此外,企业还应利用现代投资组合理论,对投资组合进行合理化调整,比如房地产投资类型不同,所对应商业风险、获利能力等均不相同,为了实现最好的房地产类型组合投资,房地产企业便应尽可能降低投资的商业风险、确保取得预期的投资收益等.

4.重点加强资金管理

资金管理是企业财务管理重点内容,加强资金管理应做到：重视资金筹措管理,即强化企业信用管理,做好资金筹措计划,知识经济时代,信用已成为企业兴衰的主要标识,企业信用状态良好,则很可能获取条件优厚的长期性低息贷款,以保证企业拥有开发经营更多房地产项目的丰厚资金,同时还要根据资金筹措计划,逐步有序地扩大项目自有资金比例,实现大笔贷款利息支出向企业盈利的转变；加快资金周转,强化资金运用管理,关于资金流转,由于受到多种外来因素影响,房地产企业所开发项目大多无法按时完工,大量资金被占用,这种情况下,企业应尽可能解决掉一些拖拉工程,加速资金流转；加强企业管理,慎防企业过度预支资金,将应收账款与应付账款期限调至一致状态,或者使应收账款回收期限短于应付账款交付期限,为按期支付应付账款提供可靠保证,同时还要尽可能规避企业过度预支资金现象,消除企业讲排场、讲面子、铺张浪费、大手大脚等扩大资金费用开支的问题.