房地产业融资

摘 要：该文通过对我国房地产业融资过程中存在的问题与不足的分析,借鉴国际成熟的房地产金融创新工具,对促进我国房地产融资的发展提出自己的观点和建议.

关 键 词：房地产；融资；金融创新

一、引言

我国的房地产市场经过多年的发展,现在进入关键时期,整个行业都面临着一系列问题,包括资金,建设,销售等多个方面,但尤其以融资方面的问题更为突出.众所周知,房地产业是一个资金密集型行业,其生产过程流通过程消费过程都需要强大的资金支持.一定意义上讲,没有资金就没有房地产业.但国八条实施以来,企业债务快速增长,其中40家开发商累计负债超过6000亿元,行上调存款准备金率至历史新高,也使地产企业的资金链日益吃紧,因而地产企业的融资也日趋重要.房地产企业融资包括内部融资和外部融资两种其中,内部融资主要包括债券票据等企业自身就有的资金,另外还包括一些应收帐款,如以后要向消费者御手的购房定金等.外部融资包括直接融资和间接融资两种.债券融资股票和房地产投资都属于直接融资,而间接融资是为了解决在房地产开发过程中的资金需求,而从金融机构获取资金的一种融资方式.我国一般采取间接融资方式较多.

二、房地产业融资问题分析

(一)传统融资模式单一

目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款个人主房贷款和住房公积金贷款等.开发商资金来源中30%左右是银行的直接贷款,开发资金的另一部分（自筹资金）有很大一部分是来源于个人的按接贷款,两项加起来,银行贷款超过40%.再加上目前有些建筑企业垫资施工的现象,实际上,在房地产开发的资金来源中,所有的直接和间接银行信贷资金至少超过70%,银行贷款这一渠道具备成熟度多,风险性小,操作简便,成本较底的特点,从而引得众多房地产企业趋之若骛.但是它的债务刚性强,还款严厉大,又特别容易受到国家政策的左右,开发商过度依赖,会使财务风险投资风险加大,甚至出现资金供应链断裂,以至加大金融风险.

(二)融资结构不合理

企业直接融资比重较低,间接融资比重过大.改革开放以来,我国直接融资市场发展很快,但在短时期内仍然难以改变间接融资为主的融资格局,房地产业在很大程度上需要银行的信贷支持.同时,房地产金融工具创新不足,虽然房地产信托在121号文件后迅速发展,但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求.房地产企业由于受政策限制,上市也比较困难.目前,中国数万家房地产公司中,只有52家公司在债券市场上融资.而且房地产公司因受《公司法》限制和二级市场冷清的原因,自行发行债券更是渺茫.总之,中国目前的房地产金融市场正处于快速发展时期,但因融资体系结构不合理市场主体不健全行为不规范等,一定程度上制约了房地产业的发展.

(三)融资的法律法规不完善

相关政策法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学的有效的体系,缺乏相互一致与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常发展.比如当前我国的证券投资基金还不能直接投资于房地产,没有指定相关法律来规定房地产基金的发起设立等.

三、完善房地产融资市场的对策

房地产业是一个资金高密度的行业,开发一个地产项目需要大量的资金,如果不借助各种融资手段,开发企业将寸步难行.因而房地产企业必须加强融资渠道创新,实施多元化的融资模式,改变传统的以银行为主的主要渠道的单一融资格局,形成以银行信贷产业投资基金及房地产信托为主的多曾系的融资体系,以分散房地产企业融资带来的压力,降低企业风险.房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变,是国际融资市场发展的必然趋势.在新的融资渠道中,上市可以作为最好的手段.房地产公司通过资本市场融资或再融资,缓解项目资金方面的压力.我国房地产企业建立自有资金+信托资金+银行金融的组合工具为核心的多元化融资模式具有可行性,不但可以为房地产企业带来稳定的资金来源,而且也可以降低银行的金融风险.具体来讲,房地产信托投资基金因为具有金融机构特征,是对银行信用的补充.比如在美国,房地产信托投资基金既参与房地产一级市场金融活动,也参与二级市场活动,是促进房地产金融二级市场的重要手段.

国际上的许多房地产融资与铜子金融机构,有着一套相当成熟的融资与投资的管理方法和操作经验.他们的引入不仅可以缓解房地产行业资金压力,而且为国内的相关金融机构提供借鉴,推动房地产金融创新,实现投融资的高效率.如以社会福利基金融资为主的新加坡,它的房地产金融是以公积金和住房抵押相结合为特点的,尤其是它的公积金制度为经济发展相对落后资金不足的国家提供了一条十分成功的可借鉴的经验.

房地产开发需要有法可依,然而到目前为止,中国房地产投资开发方面的法律法规还很不健全.这必然会造成无法可依有法难依甚至有法不依的混乱局面.历年以来出台的法律法规都是原则性的文件,缺乏具体细则,因此在执法过程中难以把握合理的尺度,产生了严重的不确定行,并增大了交易成本,最终导致投资的市场配置失灵.具体来讲,一是制定低压贷款法以规范抵押市场,重点解决司法行政处罚与住宅抵押处分权之间的矛盾以及抵押登记与评估的法律保证等问题.二是出台住房金融机构组织法住房金融法抵押贷款证券化业务会计制度等.三是做好住房储蓄管理公积金管理低收入这的住房补贴等住房金融相关经济活动的制度建设,做到有法可依,有法必依,从而为房地产融资创造一个良好的法律环境,确保房地产金融在法制轨道上健康发展.

四、结束语

房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的丰富性,如证券市场,银行,基金等融资方式,而且在于市场的多层次性.要建立一个健康的市场,主要要求政府减少对金融市场的垄断,逐步推进金融市场对内外开放,提高国内房地产金融的市场化程度,并加大相关法律制度建设.只有这样,新的房地产融资市场新的融资产品新的融资工具才能出现,房地产多元化体系才能最终形成,从而促进人民生活水平的提高和国民经济的良性循环.