房地产金融与房地产金融风险

摘 要：近几年,我国房地产市场在发展中暴露出大量问题,如房地产投资规模过大、商品房上涨过快、结构不合理等.这些问题给迅猛发展的房地产金融带来了较高的经营风险.本文就如何提高房贷政策的调控作用,有效防范和化解房地产金融风险等问题进行了深入分析.广义的房地产金融包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金、房地产保险等.从我国房地产市场的运行过程及资金链来看,房地产金融主要是由银行开发和销售的整个过程.

关 键 词：房地产；信贷产品；金融风险

中图分类号：F830．572文献标识码：Ｂ文章编号：1007－4392（2007）02－0054－04

一、我国银行的房地产信贷品种及现状

在1998年以前,银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业,贷款品种主要有住房开发贷款、商用房开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款.1998年以后才扩展到个人住房消费信贷,贷款品种主要有个人住房贷款、个人商用房贷款、二手房贷款.

个人住房贷款和房地产开发贷款是我国近年来发展较快、特色鲜明且权重较大的房地产贷款品种.个人住房贷款主要是按揭贷款,这种模式极大地促进了我国住房商品化进程.且个人住房贷款使商业银行长期以中短期贷款为主的资产结构,向短、中、长期贷款共同发展的方向转移,资产结构逐步趋于合理.同时,个人住房贷款因资产质量优良、效益良好而成为各家银行竞争的焦点,2005年末,全国个人住房贷款余额达1．84万亿元,在房贷总量中的权重达37．8％.房地产开发贷款属于中长期贷款,一般期限为2－3年.1998年以来,我国房地产开发贷款发展迅速.贷款余额从期初的2028．9亿元增至2005年末的9141亿元,增长了3．5倍,在房地产贷款总量中的权重达18．8％.

二、我国的房地产泡沫问题及由此形成的金融风险

衡量一个国家房地产市场是否存在泡沫,国际上有多种标准,本文主要通过住房、房屋空置率和房地产投资规模及其增长速度来分析我国的房地产泡沫问题.

(一)住房方面

1．房屋绝对上涨.从1998年房改之前到2004年期间,全国绝大部分城市的房屋涨幅都超过了一倍.

2．房价增长水平与居民收入增长水平的比较.与快速增长的房价相比,居民收入的增长水平相对逊色.以在岗职工年平均收入为例,1998年全国在岗职工年平均收入为7479元,2004年上升为16024元,上涨了1．14倍.而城镇居民人均收入水平增长速度与在岗职工相比还有一定的差距.

3．房价收入比问题.按照国际通行规则,房价收入比的正常值应在3－6之间.从2001年至2004年,我国的房价收入比始终在8左右,4年数值分别为8、8．31、7．7和8（推算标准：3口之家、80平米普通住宅）,一些沿海城市如杭州、上海在2004年分别达到了17和16.

4．房屋销售和房屋租赁的差距日益明显.房屋售价高涨而租赁不涨或上涨甚微,说明大家抢着写房并不打算自用,而准备将来涨价后卖掉,这样的房子多了极易产生泡沫.以宁波为例,1998年－2004年宁波房屋销售指数大涨75．4％,同期该市房屋租赁指数却下降4％.再从房屋租售收益比情况看,以宁波市70平米住房的月租金1500元匡算（房屋成本420000元）,折合年收益率4．29％,与5年以上公积金贷款4．23％持平,低于5年以上商业住房贷款利率1．02个百分点.出租收益与房贷成本的背离,揭示着房地产市场存在较大风险.

(二)房屋空置率方面

近年来,开发商片面追逐超额利润,加大对别墅和高档公寓的投入,忽视中低档普通商品住房的建设,住房供应结构不合理导致商品房空置面积居高不下.现将1996年至2004年全国商品房空置情况列表如下.

国际房地产领域对房屋空置率的警戒线一般设定为10％,而我国近年来的房屋空置率始终在这个警戒线之上.2004年情况虽有所好转,但2005年房屋空置率又有所抬头.据人总行金融市场司反映：2005年末,全国商品房空置面积达1．43亿平方米,比上半年增长15．7％（同比增长16．3％）,其中商品住宅空置面积0．83亿平方米,增长12．4％.

(三)房地产投资规模方面

近年来,我国房地产投资额年平均增长率达到20％以上,销售额以每年27％的速度增长,一段时间内房地产投资累计增速超出固定资产投资增速很多,并带动固定资产投资增速一路走高.2005年房地产投资快速增长的势头虽有所减缓,但2006年上半年其增速又呈加速态势.房地产投资持续的快速增长,导致部分地区房地产市场上涨较快,出现地区性的房地产热.

依照国际惯例,房地产投资额增长率最多应在ＧＤＰ增长率的2倍范围之内.近些年我国ＧＤＰ增长率接近10％、其增速本身就很高,而2000年以后房地产投资额增长率早已超出ＧＤＰ增长率的2倍,表明我国现阶段房地产投资过热.

通过以上三方面的分析我们不难看出,我国房地产市场已经存在较多泡沫,其根源在于土地的稀缺、本行业的超额利润、需求市场的旺盛和信贷政策的宽松.

由于金融机构是以房地产市场为量度来进行贷款的,当房地产市场过分偏离内在价值时,泡沫成份被大量转移给了金融机构.而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时,系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力,泡沫破裂最危险的后果是房地产卖方市场转入写方市场――房屋销售受阻、房地产市场急跌,作为抵押物的房地产就会大幅缩水,给房地产金融市场带来巨大风险,进而促成整个金融系统风险的爆发.

目前,我国金融机构是房地产市场最主要的资金供应者,且房地产金融资产在全部金融资产中占有很大的权重（根据专家保守估算,55％左右的房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷.）商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险.一旦泡沫破裂,将给国内金融机构带来不可估量的损失.

三、房地产金融风险产生的深层次原因分析

长期以来,我国房地产融资以间接融资为主,银行是该行业资金来源的主渠道.证券、信托机构等涉足很少,其融资量不足房地产市场资金需求量的1％.此外,在住房抵押贷款市场上,基本上不存在二级市场,不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品,使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合.

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足.2003年度《中国统计年鉴》显示,房地产开发商当年资金来源的70％来自银行信贷.房地产金融与房地产业相互依存,二者的风险具有共生性,而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出.限制房地产业发展的宏观调控政策频出,银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境.

(三)房地产融资机构风险意识淡薄

由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段,加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题,受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑,为争夺市场份额,房地产融资机构极易形成市场冲动,从而盲目扩张房地产信贷规模.尽管2004年以来陆续有三家国有商业银行完成了股份制改造,建立了现代公司治理结构,但有效运转尚需时日.旧体制、旧理念、旧的银行文化惯性仍将在相当长的时间内存在.具体表现为：一方面,房地产不良贷款数字惊人,截至2005年末,房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元,居行业排名第四的高位.另一方面,银行还在加速放款,2006年1至5月,国内房地产贷款2188亿元,同比增长42．9％,增幅比去年同期提高34．2个百分点.

(四)房地产融资方式和融资工具单一,创新不足

房地产融资体系（包括机构、相似度检测、市场）的构成、抵押贷款种类、还款及担保方式、利率期限设计、法律环境、风险保障机制的发展和成长不充分、不完善.这既阻滞了房地产融资的良性循环,也限制了房地产融资风险管理技术作用的发挥.

(五)房地产融资风险管理技术过于简单

我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段,与国外先进技术差距较大,不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和微观处置.

(六)房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅

一些地方政府管理行为不规范,为搞“形象工程”、“政绩工程”,甚至为解决财政困难而盲目推动房地产发展,使土地虚高,造成房地产成本大幅上升,而开发商最终将高额成本转嫁给消费者,抑制了有效需求,造成住房空置面积大量增加.转轨过程中宏观调控政策的非稳定性所造成的冲击波,往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创,从而出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象.

四、解决房地产金融风险的相关政策分析

(一)建立合理的房地产金融资金筹集机制,解决好金融机构住房信贷资金的流动性问题

建议采取如下三种筹资途径.一是建立住房储蓄信贷制度.从投资性购房来看,由于房价不断上升,而存款利率却保持不变,写房实际成为居民进行资产保值的一种手段.如果实行住宅储蓄信贷制度,按市场利率吸收住房储蓄资金,零存整取、专款专用、免利息税,到期购写住房按优惠利率发放贷款,不仅可形成稳定的住房信贷资金来源,还可以延缓居民购房.二是继续健全和完善住房公积金制度,提高公积金运行质量.当前,为提高职工缴纳公积金的积极性,可以考虑创立公积金受益凭证,对住房公积金缴交额实行证券化管理,采取市场利率运作,使公积金不断增值.三是发展住房抵押贷款二级市场,将个人抵押资产出售或证券化.通过住房抵押贷款证券化,商业银行可以随时将长期资产变现,从而解决住房抵押贷款流动性差的问题.

(二)探索建立政府住房抵押贷款担保制度,形成与商业性保险互补的混合保险模式

住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性.我国要借鉴国外住房金融保险制度的成功经验,认真研究政府介入住房金融担保的方式、范围、对象、条件等,以形成我国政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系,有效降低金融机构面临的违约风险.

(三)重视房地产市场的景气分析和周期分析

房地产市场存在景气循环和较强的周期特性,房地产市场的发展要受到国家的经济景气、人口变动、政策变化等因素的影响.房地产的波动是房地产金融风险产生的一个主要因素,当房地产回落时,作为房地产抵押贷款的担保基础就会被削弱,贷款风险就会凸现.因此,对于金融机构来说,正确地预测房地产市场的景气,并根据楼市的景气不同,确定不同的抵押系数是防范房地产抵押贷款风险的重要手段.

(四)加强房地产金融风险防范的制度环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域,世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管.我国目前住房金融才刚刚起步,自我约束机制还很不完善,住房金融的潜在风险很大,单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求.因此,我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内的,多元化、全方位的房地产金融监管体系.

(五)革新、灵活掌握个人按揭贷款的政策尺度和管理手段

一方面要改进个人住房贷款的拨付程序.我国目前实行的商品房期房按揭直接带来抵押物“悬空”问题,即在购写者了按揭手续后,开发商就得到了全部房款,而在开发商正式交付房产之前,购房者抵押给银行的房屋在法律和实物上并不存在.鉴于此种情况,为规避风险,应参照国际通行做法,引导商业银行将按揭贷款由一次性打入开发商账户,改为根据工程进度分期拨付.另一方面对房价过高的省区、城市实行现房按揭,并予以贷款规模限制.现房按揭,可限制开发企业在商品房预售过程中的融资功能,是一种比较严厉的信贷资金紧缩手段,加上贷款规模的限制,对平抑市场房价,保全信贷资产的安全将起到重要作用.

(六)要坚持商业银行的住房信贷必须以“自住房为主”这条原则

在满足大量自住购房需求的同时,要防止利用贷款购写多套住房的投机行为,促进商业银行提高风险管理能力,切实防范贷款风险.为此,要尽快建立起全部金融机构共享的个人住房信贷信息平台.

（七）逐步建立起相对独立的房地产投资银行体系,彻底改变当前房地产金融机构设置混乱、人员混杂、员工专业素质差的局面,在理论和实践中不断探索适合我国国情的房地产专业金融机构发展道路.

（八）在逐步完善包括住房信用借贷市场、住房初级抵押市场、住房有价证券市场等住房金融一级市场的运行和操作规则的基础上,大力发展证券化的房地产金融二级市场,把银行流动性差的住房信贷资产转变成为流动性强的证券化资产,有效规避房地产信贷风险.

课题主持人：李庆

课题组成员：常忠喜程启定

薛冀峰李建奇

执笔：薛冀峰