房地产税收政策和房地产市场走势

摘 要：房地产税收的试点方案公布后引起了社会的广泛关注,房地产税收该如何解读,性质如何,为什么要开征,将来可能往什么方向发展,路径如何以及房地产税收政策对房地产和市场,房地产市场消费结构和房地产租赁市场会产生什么影响本文对此进行比较全面的研究.

关 键 词：房地产税收；房地产市场消费结构；房地产租赁市场；税收试点方案

作者简介：邱强,上海对外贸易学院国际经贸学院教授,研究方向:房地产经济.

中图分类号：F810.42；F239.31文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.07.23文章编号：1672-3309（2011）07-52-03

2011年1月28日,上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕.由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久,社会关注度比较高.现在房地产税收试点方案已经正式出台,方案该如何解读,它对未来房地产市场影响如何,本文将就此做一个梳理和展望.

一、房地产税收试点方案的解读

房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案,我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读,以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识.

1.税收的性质

房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税.房产税和房地产税收是不同的概念,房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称,按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块.按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类.从企业角度来看,我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等；开发环节的土地使用税、契税、印花税等；流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节的城镇土地使用税和房产税.从个人角度来看,我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等.在保有环节,1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%.房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12％.房产税按年征收,分期缴纳.

由此可见,房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋,在我国也不是一种新的税源,在建国初期就存在,后并入它税.1986年10月1日恢复开征,但仅局限于商业地产,对住宅免征,导致住宅房产税长期“空转”,所以这次房地产试点方案只不过是做实而已.

2.征收的目的

房产税征收直接目的有两个：一是有利于合理调节收入分配,促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费,促进节约集约用地.

从理论上讲,税收功能是调整国民收入再分配的重要手段和工具,但从目前上海和重庆两地试点的方案看则很难达到这样的目标,尤其是上海的方案,仅涉及增量房征税,并且征税的税率也不高,对存量房不涉及.相反,重庆的方案对于国民收入再分配功能会更强一些.

上海市的房产税试点方案规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房人均超过60平方米的征收房产税,税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳,适用税率暂定为0.6%.但成交均价低于本市上年度新建商品住房均价2倍（含2倍）的,税率暂减为0.4%.并且规定四类情形免征和退税：⑴符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵上海居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房；⑷上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按规定计算征收的房产税,可予退还.据统计,上海成交套均面积在100平方米左右,过去3年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%,按照这个比例计算,再减去免征家庭,实际能征税比重不到1%.

相对来说,重庆市的房产税方案要严厉得多,一是税基宽一些,将对所有的高档商品住房征收,包括增量和存量,税率也比上海高,税率分三个等级,比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房,征收税率为0.5%,高出3~4倍的征收税率为1%,4倍以上的征收税率为1.2%.即便如此,重庆的房地产税收比重也极低,对再分配影响非常有限.据清华大学房地产研究所所长刘洪玉研究,重庆每年房地产交易额达到上千亿、存量住房价值上万亿,而预计收房产税仅为2亿元,征税比重仅为增量的0.2%,存量的0.01%.

对于第二个目标对居民住房消费的引导效果是比较明显的,两地试点都通过控制面积和价位对增量房进行控制,大面积、高价位需要支付更多的房产税,这样能够合理引导居民购写在规定范围的住房,开发商供应也会朝这个方向发展,这将在下面房地产市场走势部分做详细阐述.

3.征收的路径

通过对上海和重庆两地试点的方案进行比较发现,此次房地产税收改革试点的遵循的是一条从易到难渐进的房地产改革路径.

上海的方案仅对增量征收房产税,并且还有人均60平方米的免税基数,影响范围不到新增购房比重的1%,试点方案的阻力相对会小很多,当然方案的效果也很有限,但税改方向明确,为试点的全面铺开奠定了基础.而且上海房地产市场相对比较发达,房地产市场存量房比重也比较大,在不触及存量房的基础上推行相对容易一些.而重庆高端存量房相对较小,虽然试点方案触及存量房,但因为比重较小,阻力也比较有限.

通过两地试点方案,给市场指明了一条清晰的房地产税收改革路径：即从个别城市试点逐步扩大试点范围,最后全国全面实施,从增量到存量,从高端别墅到普通商品房.

二、对房地产市场走势的展望

房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面,既有方面和成交量的影响,又有房地产消费结构方面的影响,还会对房地产租赁市场产生影响,这些影响在短期和长期效果都会有差异.

对房地产市场和成交量影响可从短期和长期两个方面进行分析.

从短期来看,房价不会有太大的变化,几乎会保持比较平稳的态势,但成交量会急剧萎缩.原因主要有两个：一是刚性需求者和投机者都抢在试点方案出台前完成了交易.由于这次房地产税收改革试点讨论时间比较长,房地产试点的方案也比较透明,给以上两类交易者留有较充裕的时间可以赶在新政出台之前完成交易.据报道,在新政出台前两周时间里上海浦东新区房地产交易中心受理分中心受理的业务倍增,其中27日受理1200人,28日达1600人.该写的都写了,该卖的也都卖了,因此短期内市场供求双方都缺乏比较强烈的推动力量,自然会保持相对平稳.二是政策出台后,已经超过购房标准的投资者会存在惜售心理,而符合条件的新购房者会有看跌的心态.这两种心态在短期内不可能逆转,在这种心理作用下,交易量会进一步萎缩,也会保持平稳.

从长期来看,两地试点政策都抑制高房价,两地都规定高房价采取浮动的高额税率,尤其重庆的政策比上海政策更为严厉.当然,实际效果如何,还得看具体配套细则和执行的效果.虽然上海的方案比较宽松的,但上海配套的细则严厉一些.重庆如果配套的措施如果宽松的话,那么政策的效果自然会大打折扣.比如独栋别墅的房主分拆成为两个以上的房产证持有,就可以规避房产税.还有房价如果做低,或者按照原来的购房价计算高端公寓就不存在,这样也就规避了房产税.这样,即便再严的政策效果也会不明显.

不过,随着储备土地的减少,地方政府的土地财政政策必然无法长期维持,开辟地方财政财源便成为一种必然,而房产税属于地方税,并且存量房市场占有率较高,则自然地成为土地财政的一种替代,成为地方财政新的稳定的财源.但目前,我国房地产税占比很低.见表1.

从国际经验来看,对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势,目前,全世界有130多个国家征收房地产税,房地产税已经成为很多国家主要的税源,特别是地方政府税收主要来源,有些国家房地产税已经占整个地方政府税收一半以上,甚至全部.见表2和表3.

这样,会有更多的城市会加入试点,试点方案会从增量扩大到存量,措施会越来越严.最后从个别城市试点到扩大试点范围,然后推向全国将是一个必然趋势,并且从增量到存量也是一个必然的趋势.当所有的存量房都征收了房地产税以后,住房的持有成本就很高,就会出现写得起房,住不起房,养不起房.对于自住房也很难转嫁持有成本.这样房价投机的时代就一去不复返了.从日本、韩国和美国的经验来看,房产税的实施会导致房价持续下跌.1989年日本房地产泡沫严重,政府开始调整房地产税收,扩大征税的范围,提高征税税率,并于1991年开征土地价值税.结果当年住房下降近四成,地价下降近六成,房地产泡沫破灭.20世纪80年代后期,韩国的土地投机现象日益严重,地价高涨,为抑制土地投机行为,政府于1991年开征土地增值税,使得土地随之下降.2004年以来,韩国的房地产又开始不断走高,出现泡沫迹象,为了抑制房地产的过快上涨,2005年8月,韩国政府颁布了《不动产综合对策》,调整房产税和地产税,征收综合不动产税.2006年,韩国房地产市场出现了明显的降温.美国在2008年以后房地产一直处于下跌的趋势.但是房产税并不是灵丹妙药,在实施房产税之后,2007年韩国房地产出现了报复性快速上涨.美国2004年至2008年也出现严重的房地产泡沫.

房产税实施以后,房地产消费会短期增长,长期减少的走势.

从短期来看,大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情.这可从供求两方面分析.从供给方面看,征收房地产税以后,大面积房型市场供应量会大幅减少.一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售,特别是2套房以上的住户来说,一旦售出就不可能写进.因为新写进要受新政的影响,要交房产税.另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构,减少大面积房型的市场供应量,增加小房型的市场供应量,以吸引那些资金并不雄厚的首次置业者.据统计,上海2月份预计开盘的14个项目中,70平方米以下小户型房源仅占11%,70至90平方米的中小户型房源占26%,合计37%,90至120平方米户型占16%,120至180平方米户型占26%,180平方米以上户型占21%,合计63%.大户型虽然依然占据重头,不过90平方米以下的小户型占比已经较1月份有所上升.从需求方面看,按照上海试点的政策,符合条件的购写首套房是免征房产税的,而且对于购写首套房面积没有具体的规定,但至少会按照上海居民的人均60平方米的标准计算.这样新购房人员首次置业必定会用足标准,一步到位,大面积房型自然是首要选择房型,况且目前大面积户型的平均均价较小户型要低.这样一来,大户型市场供应较少,需求增加,必定有一个报复性的反弹.

从长期来看,房地产税对住房需求结构也会产生重要的影响,小户型将来还是住房消费的主流.由于存在住房持有成本,面积越大成本越大,当大多数普通收入家庭都住不起大房的时候,住房的结构必然发生根本性的变化,未雨绸缪,开发商自然也会意识到这个变化趋势,降价和改变户型结构将是下一步应对市场变化趋势的手段.

对于住房租赁市场来说,房租必然会提高,对于房屋持有者来说,住房投资者持有的成本必然上升,必然想方设法转嫁出去,而增加房租自然是一个比较合适的办法.当然,现在只是试点方案,将来正式的方案会在试点方案的基础上总结经验,但引导住房消费的目的不会改变,居民生活的底线不能动摇,因此,新的方案会有紧有松,也会有比较大的调整.值得警惕的是房产税如果作为调控房地产市场的重要手段和工具,应该在房地产市场出现回落时暂停,否则房地产税会成为制约经济发展的瓶颈,甚至影响居民生活.但当其一旦成为地方政府的主要的财源时,地方政府就会有加强征收的动力.(责任编辑：李综艺）