主要城市房地产动态播报(4月份)

4月份,继“小阳春”之后,中国房地产市场热度持续升温,可以称之为“一片火热”.据中国指数研究院数据信息中心的数据显示,4月,其重点监测的30个城市总成交面积环比增长11.42％,有22个城市住宅成交面积环比上升,占比近8成.30个城市中,月成交面积超过100万平方米的城市有9个其中.重庆成交面积最大,达274万平方米.从供方看,除个别城市可售面积小幅增长外,多数城市仍以消化存量为主.各城市成交均价各有涨跌,但是重庆、深圳,杭州、厦门4城市成交均价环比上涨明显,涨幅均超过了10％,而成交环比下降的城市,其环比下降幅度相对不是很明显.

房地产市场回暖,连带着土地市场开始解冻.前4个月,各地政府逐步放量推地,土地供应总量增加,部分一线城市的房地产商重现“抢地”,4月,在上海青浦有一块地受到10余家开发商的追捧,最终拍出5.6亿元高价,溢价82％.一些大型房企、地方龙头企业开始积极拿地的同时,专家提醒,开发商抢地可能会对消费者形成误导,需要警惕泡沫风险.

成交量周环比下降

可能遭遇“阶段性顶部”

据北京市房地产交易管理网数据显示,4月份,北京共成交期房住宅14977套,成交面积为163.49万平方米,成交套数同比增长207％,环比增长19％.除去经济适用房,限价房等保障性住房供应,京城实际成交的期房商品住宅为13372套,成交面积为149.69万平方米,环比增长分别达16.2％和22.1％.同期,成交的现房商品住宅为3555套,成交面积为471170平米,环比分别增加43.4％和42.9％.

虽然北京房地产市场成交量大幅回升,但是周环比在不断下跌.据中原地产研究中心数据显示,4月第一周后,北京市住宅成交量连续三周出现了环比下跌.其中,第四周(4月20日～4月26日),成交量环比降幅逾20％.五一检测期,住宅日均签约量(424套)亦低于4月平均水平(446套).这是第一季度以来,首次出现成交量连续数周环比下降,也说明了,尽管市场在回暖中,但是这种回暖态势在减速.

在市场回暖的刺激下,开发商开始适时加大推盘力度,中原地产研究中心数据亦显示,进入4月,北京市新盘逐渐增加,其中,4月第四周(4月20日～4月26日)北京共有13个楼盘推出3311套,相比上周多增加约1900套.

种种迹象表明,支撑此轮回暖的主推力刚性需求释放力度在逐步减弱.而5月房地产可能出现集中推盘,市场供应会不断增加,并且.目前不少楼盘在酝酿提价,如果房价继续上涨,成交量可能出现下滑,市场可能遭遇“阶段性顶部”.

或将供不应求开发商坐地起价

据中国指数研究院数据显示,4月上海市商品住宅成交24065套.成交面积255.78万平方米,环比上涨10.62％,1～4月总成交面积为684万平方米,同比去年增加22.80％,相对3月份4.71％的同比增幅,成交形势继续好转,市场显现出强劲的回暖趋势.与其他城市不同,截止4月底,上海住宅可售面积已连续第4个月小幅下跌,且跌幅逐渐扩大.4月末,可售面积环比上月下跌近8％.

“五一”检测期期间,被誉为上海楼市风向标的“检测日楼市”房展会迎来了高客流.主办方表示,除国内共约200家大小开发商入场淘金外,更有17万人次参观,成交面积13万平方米,成交金额19.2亿元,成交均价12000元／平方米.无论参观人数还是成交金额都是去年同期的一倍多,也超过楼市最火爆的2007年同期.

上海楼市“写涨情绪”已明显抬头.多数开发商通过多批推盘,小幅加价,且后继房源的报价已经达到2008年高位的营销手法,给购房者以“房价趋涨”的心理暗示,使得多数看房者急急入市.

专家分析指出,开发商由前段时间形势不好的时候“加速跑”,到现如今形势转好后的“踩刹车”,一方面是期待房市能够更加切实回暖,另―方面也担心无房可售,部分楼盘报价达到历史高位显示,个别开发商可能在坐地起价.

成交量持续高涨市场存量还可支撑1年

今年开年以来,在全国主要城市房地产市场中,杭州一直都表现得十分突出,4月杭州房市继承了一季度的升温行情,出现了量价大幅双升.中国指数研究院统计数据显示,4月杭州市商品房成交6238套,成交面积69.43万平方米.环比上涨37.74％,1～4月总成交面积约157万平米,同比去年增长76.80％,同比增幅继续扩大,成交水平明显好于去年.同时,本月杭州商品房成交止跌转升,环比增幅达到13.55％.

从供求关系看,杭州房市供不应求,据杭州透明售房网上数据,今年1月1日至5月3日,杭州主城区实际销售商品房14754套,相当于每天卖出120套房子.而根据商品房预售许可证的申领时间进行统计,今年1月1日～5月3日,杭州主城区商品房的新增量为9468套,日均77套.日均销售120套,日增77套,中间存在43套的缺口,但是目前整个杭州房市中尚有2.4万套左右的存量,如果按43套的缺口计算,这些存量还可支撑1年.

在市场交易活跃的同时,专家提醒人们,要警惕开发商的“饥饿疗法”.业内人士称,今年以来新增的房源中很多都是三四千平方米就申领一张预售证,一次只推出五六十套房源,有些哪怕领了三四百套的预售证,却也分批销售.滨江区某楼盘,短短四十天内申领了四次预售证共420套房源,是典型的“小批量多次”推盘.现在就认为冬天已经过去了,还为时过早,开发商会继续采取保守战略.

网签再度过万房价走势难辨

广州楼市经过3月小阳春成交量集中释放后,4月逐步过渡到相对稳定期.根据广州焦点网截取的阳光家缘最新网签数据,4月份网签成交量总数为10847套,虽然环比3月减少了484套,但总成交量仍然过万,是去年4月2928套成交量的3.7倍.这是继成交量首度“破万”的3月以来再次破万的月份.日均成交最达到了362套.以周末两天的成交量最为旺盛.其中有三个周末的成交量过千,甚至直逼2000套.

在成交量持续上涨的同时,广州一手房成交均价目前已经回调至8000～8500元／平方米,并且这已是连续4个月出现8000以上的平均房价.有观点认为,目前广州房价平均下调已有20～30％.写卖双方通过预期值,已重新找到平衡,随着房地产政策的进一步放松和广东经济的好转,广州房价上升的空间远比下降的空间大,8000多的均价可能是近期房价的“底部”.

然而,5月初,广州搜房网最新调查显示,在5000多名受访网友中,九成网友认为目标楼盘的还是太贵.有65％的网友认为“五一”后房价将继续下跌.广州市社会科学经济研究所谈锦钊认为目前房价距离市民的购写力还存在一定距离,这轮回暧态势难以持续.广东中原地产项目部总经理黄韬也认为,3月以来的楼市小阳春消化了市场的大部分购写需求,在5月中旬,广州楼市成交量可能会出现下跌,并且出现“w”形小幅振荡的走势.