房地产企业财务危机与防范

摘 要:房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投入大、回收期长、变现能力差、负债水平高、对市场风险反映非常敏感的特点,决定了其将面临着很大的财务危机风险.因此,如何防范房地产企业财务危机的爆发,是当前急需解决的问题.本文针对房地产企业的经营特性,分析了财务危机风险因素产生原由,提出了防范解决的具体措施.

关 键 词:房地产企业财务危机与防范对策措施

房地产业其经营活动过程,也是大量资金的运作过程,少则数百万,多则数亿,由于投资周期长,因而涉及的财务风险也复杂.

一、房地产业经营的概述

房地产业是从事房地产开发建设、租赁经营及相关相似度检测怎么写作等经济活动的独立产业部门.主要包括土地开发、房产写卖租赁、物业管理、金融投资等,其运营具有周期性.从整体来说,与宏观经济周期具有极强的关系,能够带动建材、建筑、机械和冶金、电器、家具等相关产业的发展.因此,处于国民经济发展支柱行业的基础地位.

二、造成房地产企业财务危机风险的分析

房地产企业财务危机受自身内部能力和外部经济环境的影响.因此,危机的发生取决于内外的合力,一般分为系统风险和非系统风险.

(一)系统性风险

系统风险是与国家经济形势密切相关的因素,房地产企业不易判断、无法控制且又会给其带来经济损失的风险,如：政府政策调整、战争等.

1、国家法律、政策产生的风险

国家借助税收、金融、土地供给、等多种经济手段对房地产企业的宏观调控,将直接影响到企业的经济收益.由于资金需求量大,投资的50%以上都是从银行信贷而来,一旦利率升高直接产生债务负担引起还贷困难和抑制消费贷款购房需求的风险.同时,面临通货膨胀时,承担物价上涨所带来的损失,上涨越快,面临的通货膨胀风险就更大.

2.意外或突发损失的风险

自然界产生水灾、风灾等或其它突发事件的袭击,将直接对企业投资造成损失,而保险公司的保险责任又明确规定自然灾害不属理赔范畴,由投资者自行承担,无疑是无法转嫁这些风险.

3、行业本身特性决定的风险

房地产业分复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段周期性循环,当从繁荣进入危机衰退、萧条阶段时,将出现持续较长时间的下降、交易量锐减等,给投资者造成经济损失.而且因其流动性差,很难在短时期内兑换成,一般要较长时间才能在市场上脱手,使投资者蒙受折价的损失.

(二)非系统风险

源于公司自身特有的经营和财务活动,从内部产生的风险.

房地产企业在决策中,对投资项目所依据的信息不全面、不真实,缺乏周密的可行性分析和研究,加之决策者决策能力有限.导致投资项目无法按期收回,不能获得预期地收益,为企业带来巨大的财务风险.

房地产项目开发从市场调研、土地获得、建设施工到销售推广及物业管理等过程周期长,涉及规划、国土、建设、环保等多家政府部门监督,且有多家合作单位,使得开发工程的进度、质量、营销控制难度增大.一旦某个环节出现问题,将导致项目营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损.

房地产一些企业具有治理结构不完善,资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、混乱,加之自有资金占比小,负债往往占企业资金来源的70%,甚至高达90%.一旦企业有资金使用效率低下,管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时,无法保证资金的安全性、完整性,财务风险可能性就非常大.

三、防范房地产企业财务危机的具体措施

加强企业期间费用计划控制,实行成本内控落实在包括立项、规划、招投标、施工、销售、预决算等这些环节点上.财务部门承担控制任务,同时指导监督其他部门费用支出.二是材料、工程款的支付.销售实行按比控制,单项支出必须严格控制在目标费用总额内.工程预决算在于严格按照程序走,防止出现不规范或不负责的操作.

可通过上市、信托、私募、销售、合作开发等多种金融融资,避免银行利率或准备金率的调升影响筹资能力,消除企业借贷资金成本的不可控性,实现低成本融资.实行多元与单一化两种典型的开发模式,选择如：住宅小区、写字楼、商业街、旅游地产等几项业态模式的组合,进行相关风险予以的分散,确保项目资金链的安全.

(三)加强企业流量的管理,控制风险

流管理包括土地出让金、工程款的支付,和最重要的销售回款的管理.

越来越多的企业将销售预收款当作持续发展的重要资金链条,衍生出一次性支付、按揭支付、分期支付等多种流量方式.因此,要合理确定还款方式与期限,制定相应的措施,平衡与统筹的流入出量,增大流动比率,使企业拥有更多的营运资金.

(四)加强企业收益分配的控制,消除风险

把握企业收益分配问题,控制好这两者之间的关系,根据所处阶段制定合理的收益分配政策.当企业处在高速发展期,需留存大量的收益、相对减少股东股息的分配,对项目扩张与资产配置的支撑.当企业处于相对稳定和成熟阶段,则应适当向股息分配倾斜,减少收益留存分配,从而提升企业外部价值和延伸的企业规模.

四、结束语

房地产企业财务主要受内外风险双重影响,可事先通过分析财务指标,排查风险关键因子并及时、主动处理内部风险加以预防控制.同时,要具有敏锐的大势分析能力与应急处理能力,诊断非财务指标和信息,控制开发与经营的各项环节风险,以帮助房地产企业防范财务危机的发生,从而促进持续健康稳定的增长.

参与文献：

[1]施建刚.房地产开发与管理[M].同济大学出版社,2004：34―36

[2]王丽芳.中国上市公司财务危机阶段性预警模型的构建[D].硕士学位论文,东北大学,2006