房地产企业所得税税务筹划探析

一、房地产开发企业所得税税务筹划

（一）筹划思路房地产开发行业作为国家宏观调控的对象,对房地产开发企业的企业所得税的税收优惠政策很少,新企业所得税的税率为25%,相比其他税种税负较重.

企业所得税的计算公式为：应纳税额等于应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额.从中可以看出影响应纳税额有四个因素.

从税率角度分析,房地产开发企业享受低税率政策的机会很少.这样就限制了税务筹划的范围.从所得额的角度分析,税务筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额.主要有以下三种方法：

（1）利润转移法.利润转移法是指通过总公司及分公司之间的关联交易将利润转移到具有税收优惠政策的关联企业中去的一种税务筹划方法.但是采用该税务筹划方法的前提是与其交易的关联公司能够享受某些税收优惠.也就是说房地产开发企业针对企业所得税的优惠政策设立一些为房地产开发企业怎么写作的公司,例如建筑、规划设计公司、装修公司、运输公司、物业管理公司、营销策划公司等关联企业,然后通过内部转移将房地产开发企业的利润转移到这些企业中去.

（2）收入调节法.收入调节法是研究与分析收入的确认条件、确认时间及金额的计算,还应分清是“征税收入”、“不征税收入”、“免税收入”.例如：房地产开发企业可以通过对自留物业的处理不同进行税务筹划.通过是否属于临时性出租的选择来决定是否需要视同销售确认收入.另外还可通过对销售收入结算方式的选择来调节收入确认的时间等.

（3）会计政策和会计估计选择法.会计政策和会计估计选择法就是通过选择恰当的会计政策和会计估计,使得企业所得税的税负最小化或者使企业效益（价值）最大化的一种税务筹划方法.

另外,税务筹划人还应充分考虑税收优惠而减免的税额以及境外所得的抵免.

（二）企业所得税筹划策略进行企业所得税的税务筹划是房地产企业的税务筹划应重点分析影响应纳所得税额的因素.可以通过选择以下方法来进行企业所得税税务筹划：

（1）固定资产税务筹划.房地产企业中固定资产的比重很大,对固定资产的税务筹划是企业税务筹划人的重点考虑.新企业所得税法对折旧方法作了限制性规定,即固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除.因此对固定资产的税务筹划只能从折旧年限的预计净残值方面入手.一是尽量缩短折旧年限.折旧年限的缩短可以使后期成本费用向前移,从而使前期会计利润减少,有利于加速资本的回收.在税率不变的情况下,所得税的延迟缴纳,相当于从国家财政取得了一笔无息贷款.二是合理预计净残值.新的会计制度及税法,对固定资产的预计净残值没有做出具体的规定,只要求企业根据固定资产的性质和消耗方式,合理确定固定资产的预计净残值,只要是“合理的”就是可以的.

（2）收入税务筹划.具体有以下两种：一是推迟收入确认的时间.企业销售结算方式的不同,税法对其收入的确认时间也不同,一般情况下,企业一旦确认收入,无论是否收回资金,都要计算缴纳所得税款.另外房地产企业占用资金大,单项销售额也大,所以房地产企业应根据自身的实际情况来选择适当的销售结算方式,尽量推迟确认收入的时间,从而延缓纳税,这样不仅避免先垫支税款,同时也能占用资金、争取较大的资金时间价值.税法规定房地产开发企业可以按当年实际利润分季（或分月）预缴企业所得税.房地产企业可以充分利用这一规定从预售收入和预计利润率方面进行税务筹划.二是尽量投资免税收入.新企业所得税法规定：将国债利息收入、权益性投资收益和非营利组织的收入作为“免税收入”,不计入应纳税所得额.因此,当企业出现闲置资金时,可以与其他投资项目进行比较,准确估计计算每个投资项目的收益率,在取得同等收益率的情况下优先购写国债和权益性投资.

（3）扣除项目筹划.主要有以下几种：

一是工资薪金筹划.新《企业所得税法》取消了计税工资制度,规定企业当年实际发生的合理的职工工资薪金都准予在税前扣除,即工资从限额扣除转变为全额扣除.但是与之相关的工会经费、职工福利费和职工教育经费还是限额扣除.这就意味者房地产企业要尽量多列支工资薪金支出来扩大税前扣除,通常可以采用以下措施：提高职工工资,把超出标准的其他费用以工资形式发放；如果职工持内部职工股则把向职工发放的股利改为绩效工资或年终奖金；将公司监事、董事等兼任管理人员的报酬计人工资总额；将职工教育、培训的费用也以工资的形式发放等.但是在实际运用时防止出现因企业所得税的减少而导致个人所得税的增加,必要时可采用增加职工人数,提高养老费和住房公积金的计提比例、增加职工福利等替代方案.

二是广告费、业务宣传费和业务招待费筹划.新企业所得税法规定企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60％扣除,但最高不得超过当年销售（营业）收入的5％.即业务招待费的扣除标准有所下降,并且规定了超支部分不得向以后年度结转,因此筹划时要特别关注业务招待费的发生额.在实际经营活动中,业务招待费与业务宣传费的部分内容有时可以相互替代.

三是利息费用的税务筹划.由于房地产企业占用资金量大,利息费用占企业的支出比例也大,税法上对利息支出按性质的不同,有不同的处理方法,有的可以资本化,有的可以费用化.不同的处理方法对所得税的处理也有不同的结果.在进行税务筹划时应注意以下问题：第一,当企业在享受免税期间、亏损发生年度以及有前5年亏损可延续弥补时,借款费用应尽量予以资本化.第二,当企业处于获利年度,借款费用应尽量予以费用化,尽量费用最大化,从而达到减轻税收负担的目的.第三,注意利息支出的合法性,不合法的利息支出不允许税前扣除.第四,因为税法规定了企业金融机构以外的借款,利率如果超过同期同类商业银行贷款利率部分利息不准税前扣除,所以房地产企业尽量向金融机构贷款,而不要向金融机构以外其他单位和个人贷款,以免增加纳税调整额.

（4）存货计价方法策划.房地产企业的存货量较大,且受宏观调控的影响波动较大,一般通过影响企业的主营业务成本来影响企业的应纳税所得额,进而影响企业的应纳税额的计算.存货的计价方法有先进先出法、加权平均法、移动平均法和个别计价法等多种方法可供选择.不同的计价方法对企业营业成本的影响不同,造成的应纳税额也就不同,特别是在存货的市场波动较大时,这几种方法对成本影响乃至应纳税额更大,无疑增加了税务筹划空间.

二、房地产企业所得税税务筹划案例剖析

（一）案例1汇丰置业房地产开发公司,购置了价值300万元的建设专用设备,预计资产残值率为2%,估计使用年限为6~10年.直线法计提折旧.

方案1:按10年的折旧期限计算,则计提折旧额如下:

300万元×（1一2%）÷10等于29.4万元

检测定该企业资金成本为10%,则折旧节约所得税支出折合为现值如下:

29.4万元×25%×6.145等于45.17

公式中6.154是指期数为10、利率为10%的年金现值系数.

方案2:按6年的折旧期限计算,则年计提折旧额为:

300万元×（1一2%）÷6等于49万元

因折旧而节约所得税支出折合现值为:

49万元×25%×4.355等于53.35万元

公式中4.355是指期数为6、利率为10%的年金现值系数.

尽管折旧期限的改变并未从数字上影响到企业所得税税负的总和,但考虑到资金的时间价值,前者比后者节约所得税支出折合现值8.18万元,对企业更为有利.经过比较,公司应选择了按6年期的折旧期限.

（二）案例2汇丰置业房地产开发公司在2008年8月先后进货两批材料,第一批单价5万元,数量20吨,第二批单价6万,数量10吨,无期初余额,前半月领用材料10吨,后半月领用材料15吨.

方案1:采用加权平均法计算发货成本.

存货发出成本等于25×（5×20+6×10）÷30等于133.25万元

方案2:采用先进先出法计算发货成本.

存货发出成本等于10×5+10×5+5×6等于130万元

方案2比方案1销货成本减少3.25万元,企业所得税增加8125元.

检测如第一批单价6万元,第二批单价5万元.

方案1:采用加权平均法计算发货成本.

存货发出成本等于25×（5×20+6×10）÷30等于133.25万元

方案2:采用先进先出法计算发货成本.

存货发出成本等于10×6+10×6+5×5等于145万元

方案2比方案1销货成本增加11.75万元,企业所得税增加29375元.

在存货实际成本计算方法下,企业可以在个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法等方法中任选一种.计价方法一经选用,不得随意改变.在变动的情况下不同的计价方法,所计算的销货成本不同,从而应交的企业所得税也不同.通过本案例可看出：在物价上涨的情况下,先进先出法比加权平均法的销货成本小,应交企业所得税多,反之在物价下降的情况下,先进先出法比加权平均法的销货成本大,应交企业所得税少.