房地产成本管理问题其

摘 要：近10多年来,房地产行业发展十分迅速,并且在我国经济建设当中已经成为主导地位.房地产开发建设周期长、投资成本高、资金需求量大是其行业的主要特点,在房地产开发过程中如何提高财务管理水平、强化资金的使用效益、增强成本管理意识显得尤为重要.本文主要从当前我国房地产行业成本管理方面出现的问题进行分析,针对其中部分问题提出相应的解决方式,旨在提升房地产行业成本管理的能力.

关 键 词：房地产；成本管理；管理对策

房地产和人们日常生活联系比较密切,属于国家经济发展中的支柱型产业.前几年我国房价涨势迅猛,导致许多工薪阶级的人都写不起房、住不起房,针对这一情况政府出台了一系列的宏观调控政策对房价进行调控,这些政策虽然控制了房价上涨的势头,但是也压缩了房地产行业的利润空间.想要在这一前提下继续保持一个良好的发展态势,就必须要严格控制成本,找出房地产成本管理工作当中存在的问题从而制订一系列针对性的管理对策,从根源上提升成本管理的能力以及工作中的实效性.

一、房地产行业成本管理工作当中存在的问题

随着社会主义市场经济的不断发展,我国房地产市场也在不断的改革完善,同时,房地产企业彼此之间的竞争也在不断加剧.在客观经济条件不断运转的状态之下,所有对房地产行业发展产生制约因素的问题都逐渐凸显出来,其中成本管理中的弊端比较明显.

(一)房地产行业的成本管理水平比较滞后,管理体系不够明确

国内大多数房地产企业都没有设置专门的成本管理部门或专职人员,主要还是由财务部门或预算部门进行负责.成本管理体系也不清晰,不存在管理流程,根本没有“目标成本”以及“动态成本”的概念.

(二)缺乏成本管理经验、成本管理意识淡薄

成本管理岗位人员需要具备预决算、工程、财务等综合性专业知识的全能型人才,目前这样的人才在该行业还是比较稀缺,一般房地产企业都是由预算部门或财务部门兼任,所以导致成本管理水平更不上.另外,有些企业认为成本管理就是成本管理部门或专职人员的事情,与其他人或其他部门无关,表现出该企业成本管理意识淡薄,没有体会成本管理的精髓所在.

(三)合同管理不规范,变更、签证无法控制

合同签订内容不科学合理,企业在合同签订方面没有设立合同分类审批权限,合同在执行过程中对工程进度以及工程质量没有及时跟进和评估,导致成本管理水平得不到提高；在变更、签证发生前,无法准确计算其成本,只能在变更后才能确认,以及变更、签证是否有必要发生,企业往往无法进行判断,只能被施工企业牵着鼻子走,甚至还有企业出现倒签情况.这样在成本控制过程中就会存在不确定的风险.

(四)资金管理不科学

房地产企业特征之一资金需求量大,所以说资金对房地产企业来说是非常重要,但很多企业只有成本测算,却没有资金预算.整个项目需要投入多少资金以及自有资金比例,需要项目融资比例,资金在某个时点是否会有缺口,项目贷款何时借入与归还比较合理都不清楚.另外在合同执行过程中,涉及设计变更、工程签证、应付应扣款项也很多,导致工程付款比较混乱,甚至出现多付以及超付现象,对后续工作带来很大影响,甚至引起不必要的纠纷,如果不能妥善的解决这些纠纷,会直接影响工程质量以及工期.

二、针对当前我国房地产成本管理存在问题的对策

不惜重金引进房地产综合性专业人才来进行管理,更要定期进行培训,以及部门之间建立交流平台,培养整个公司人员的成本管理意识；建立科学合理的成本管理体系,提高公司成本管理水平,增加公司的核心竞争力.

目标成本也就是预算成本,一般项目在启动前先根据相关指标以及经验值对项目的成本以及盈利能力进行测算,来决定是否值得投资,在项目施工图出来后,再根据施工图制定预算成本,一般情况下,没有其他变化,一旦预算成本确定也就是成本管理目标已经确定,不能随便更改.这样做的意义在于目标成本是以市场为导向,可确保项目的利润实现；目标成本贯穿项目的全过程,是事前控制的基础.同时动态成本需及时同目标成本进行对比,纠偏,以保证项目总成本不突破目标成本.

合同订立必须采用招投标、议标以及协商等多种方式进行,合同在签订前必须要按照合同种类进行分类授权审批,合同订立后,成本管理部门要记录备案,并报送财务部门进行台账登记管理,以备付款使用.在合同实施过程中涉及设计变更以及工程签证的,要制定相关管理办法,以各责任部门负责人为主成立评审小组,制定合理的评分标准,通过评审来决定是否有必要进行设计变更以及工程签证.

想要保证资金管理体系的健全,就必须要从资金预算以及资金的信息化管理等方面对资金的日常管理进行完善.在进行资金预算以及信息化管理中这两方面工作的时候,可以将企业所有的资金都归纳到常规的预算管理工作当中,按年度以及月份制定详细的资金计划,资金计划必须要全员参与,由财务部门牵头组织并监督执行,资金计划下达前必须要经过分类审批流程同意.资金计划一旦下达,必须严格执行,并每月对资金完成情况进行分析,纳入公司业绩考核中去.

三、结束语

我国房地产行业发展时间比较短,各项管理工作还处于粗放型状态,房地产成本管理更是一项全面、深入、细致的工作,不但需要企业管理层的重视和支持,而且需要广大员工的共同努力和积极配合,需要建立完善的各项管理规章制度,并保证这些制度的贯彻与执行,只有这样才能把成本管理工作做好,才能实现房地产企业经济效益和可持续发展能力,提高企业的核心竞争力,本文从房地产成本管理当中存在的问题入手,从多方面、多角度的视角下提出了解决方式,希望可以为相关研究人员提供借鉴.