房地产企业融资渠道

[摘 要]本文首先立足于房地产企业的融资特征,结合当前房地产企业的融资现状,深刻分析了当前房地产企业在融资渠道方面存在的问题,并就如何拓宽融资渠道展开了进行深入的探讨,以便能够对房地产企业融资水平的提高有所裨益.

[关 键 词]房地产融资渠道

房地产企业由于工程项目开发的需要耗费的时间较长,加之资金占有和使用量巨大,除非其经济实力十分雄厚,否则很难不依靠融资来进行项目开发.并且在市场经济条件下,单纯依靠自有资金进行项目开发的办法也是违背市场竞争规律的,对于房地产企业的健康发展企业价值最大化目标的实现都没有好处,可见房地产企业进行融资活动是十分必要的.从目前房地产企业的实际情况来看,大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资,因此,对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要.

一、房地产企业的融资渠道分析

房地产业作为资金密集型产业,其融资活动对企业生产和发展具有至关重要的意义.目前,房地产企业主要还可以通过以下几类融资渠道来进行融资活动.

1.房地产信托投资

房地产信托投资是基于商业信托组织形式,它是通过聚集多个投资者的资金,来收购和持有房地产或者为房地产项目进行融资的一种投资方式.现阶段我国的信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种是债权融资.信托投资公司直接投资方式主要适用于一些自有资金不足35%的房地产企业,信托投资公司通常以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到要求,而信托投资公司作为股东获得投资回报.对于资金相对紧张的房地产企业来说,信托投资公司通常以一次性购写其部分资产的方式向其提供后续开发资金,并且在房地产开发项目销售款回笼以后实施再购回.房地产信托投资主要针对一些自有资金已达到较高水平的企业,这类企业往往是因政策、市场等原因导致其面临短期资金困难,在这种情况下,信托公司向房地产企业提供一笔定向征信贷款,使其能够快速弥补资金缺口,继续进行项目开发.

从信托资金的使用情况来看,其已经成为了我国房地产行业一项新型的融资渠道,特别是在银行信贷紧缩的政策环境下,房地产投资信托对于我国房地产企业的生存和发展尤为重要,但是目前国家对于信托产品的限制还比较多,这在一定程度上影响了房地产信托的发展速度和质量,并且也在一定程度上促使房地产企业去寻求其他的融资渠道.

2.企业上市融资

通过上市来融资是房地产企业一个较为有效的融资渠道.企业上市之后不仅可以有效化解金融风险,还可以在很大程度上降低项目的融资成本.但是,国家处于对金融体系安全性的考虑,对房地产企业上市的审批十分严格.而从房地产行业的整体情况来看,短期内大多数房地产企业还不具备上市资格,因此利用上市进行融资的方式还难以在房地产行业广泛应用.

3.房地产基金融资

随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,当前很多房地产企业都面临巨大的资金压力,在这种情况下,很多海外房地产投资基金进入了中国市场,为房地产企业提供了又一新型的融资渠道,目前,摩根士丹利、盛阳地产基金等国际地产基金都已进入我国房地产市场.海外房地产基金的进驻对于我国房地产行业是具有一定好处的.基金投资主要有两种基本形式:一类是股权投资形式,即基金直接注入房地产项目进行投资,待项目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利润.另一类是债权基金,即基金将资金借给房地产企业用于开发,带项目建成之后,如期向借方收回债权.从目前情况来看,无论采取哪一种方式进行融资都对房地产企业具有很大的好处.一方面,房地产基金可以有效缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,促进房地产市场的持续健康发展.另一方面,多种融资渠道能够有效分散金融体系的风险.但是不可否认的是,目前海外房产基金在我国发展还存在一定的障碍,要使得充分发挥作用还有待时日.

二、房地产企业融资中存在的问题

近年来,虽然我国房地产融资渠道不断多样化,企业整体融资能力有所增强,但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善.相关资料显示,目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一,过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在,加之一些地方市场监管不利,很多房地产企业盲目扩张,长此以往,将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁.目前,我国房地产企业在融资方面主要存在以下几个方面的问题:第一,房地产企业对于风险缺乏预期.目前,我国房地产企业大多对经营风险缺乏足够的预期,很多企业依靠短期贷款来进行长期投资使企业资金链条薄弱,极易出现资金短缺问题.第二,我国房地产资金从来源上来说过于依赖商业银行,从融资方式上来看也较为单一,这严重加大了银行方面需要承担的风险.第三,从银行方面来看,很多银行看好房地产市场,而盲目房贷给房地产企业,很多中小银行一再降低贷款标准,这严重加大了银行的贷款回收风险.

三、拓宽房地产企业融资渠道的对策

1.完善房地产融资相关法律法规

近年来,随着我国金融法规体系度不断完善和住房市场不断规范,房地产企业所处的金融制度环境已经大为改观.但是国家鉴于房地产行业的高风险性,对于房地产融资的宏观调控政策还较为严格,对许多金融产品的引入都采取较为保守的态度,这就导致很多房地产融资相关的政策还没有完善起来.如,对于房地产投资基金、债券融资的法律法规就很不完善,融资过程中的很多细节问题都没有在法律法规中予以规定,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的拓宽和创新,因此,未来我国有必要不断完善房地产融资法律制度体系,以法律的形式规范好房地产企业的融资活动,在为房地产企业提供充足的项目开发资金的同时最大限度的降低金融风险,确保整个行业的持续稳定发展.

2.灵活运用多种金融工具进行融资

上文我们已经提过,融资渠道相对单一是影响我国房地产行业发展的重要因素之一.由于地产行业在项目开发上的特殊性,巨大的资金需求使其与金融体系保持着很强的依赖性,在这种情况下,由自有资金和银行贷款构成的融资组合式我国大多数房地产企业的融资形态.但是国家处于对宏观经济调控的考虑,银行贷款门槛相对较高,房地产企业很难顺利从银行获得足量的资金用于项目开发.在这种大环境下,房地产企业必须不断拓宽融资渠道,根据企业自身特点,采用更为灵活多样的融资方式,选择多种融资方法.如,企业可以根据自身资金状况和项目资金需求情况自主选择多种融资方式.具体的可以采用自有资金和银行贷款相结合、自有资金和机构投资相结合、自有资金与基金相结合等方式来进行融资,通过运用多种金融工具,能够充分利用房地产企业自身的优势,利用好外部各类资金更好的为企业项目开发怎么写作,在确保企业融资计划顺利进行的基础上最大限度的降低企业自身的融资风险.

3.住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为标的资产,并以其产生的流作为担保,通过发行证券的方式将资产出售给机构投资者的融资活动.实施住房抵押贷款证券化对于房地产项目开发各方来说都具有积极的意义.首先,购房者可以通过购写有价证券来实现对房地产的保值.根据经济学原理,实行住房抵押贷款证券化有利于盘活大量长期性住房贷款资产,提高资产的流动性,进一步为房地产企业提供充足的资金来源.其次,住房抵押贷款证券化有利于将商业银行的风险分散到多家机构和投资者身上,从而能够有效的降低金融风险,提高金融体系的稳定性.从目前的情况来看,我国政府对于个人及机构投资者介入抵押贷款二级市场还有诸多限制,但是随着房地产市场日趋成熟,国家必然会根据市场情况适当放宽政策,到那时房地产企业进行融资将更为便捷和安全.

4.在房地产行业引入瑞茨模式

实践证明,单纯靠财政和银行贷款来发展房地产业是不现实的,房地产业所需的大量资金应更多的利用金融手段来筹集,我国可以借鉴国外经验,引入瑞茨的办法来收购和经营廉租房.瑞茨的基本模式类似于个人出资购写房产来出租赚取租金,不过不同的是它是由社会公众集结起来的,通常购写的是个人无力购写的大型住宅区,然后通过出租在实现住宅在社会上的流通.目前,韩国、日本、马来西亚等地都已在房地产行业引入了这种模式.我国目前还没有正常采用这种模式,因为政府考虑到该种方式会在一定程度上影响楼市的,对房价产生进一步的推高作用.但是如果灵活的引入这种方式,对于房地产行业来说还是十分可行的.

[4]唐黎标.当前房地产融资渠道及发展趋势[J].上海房地,2008(11)