社区商铺也伤人

进退两难的商户

陈先生这一段时间情绪很低落.原因是他在某小区租下两间门面房,近来因房租问题和小区物业发生了纠纷,经多次交涉,问题依然没有解决.

商铺所在的小区是当地有名的大盘,开发商以打造小区商业街的名义进行招商.他到现场看过后感觉不错,就决定租下十平方米,准备经营一家蛋糕房.“当时,小区的商业街是以房地产公司策划部的名义进行招商的,我们也一直在和策划部的人员谈,预交款等也都交到了房地产公司的财务上.但让大家没想到的是,最后和我们签订租赁协议的却不是公司,而是一个自然人.对此我们很不理解,而公司称,他是公司的委托写作技巧人,和他签协议和公司签效果是一样的.”

揣着一份没有公章的合同书,陈先生心里总觉得不太踏实,果然,诸多烦恼接踵而至.

按原定计划,小区一期将交房600多户,业主于去年“十一”前后可以入住.但由于相关手续不全、辅助设施不到位等种种原因,交房日期被一再推迟.据有的业主讲,截至今年元旦,一期业主还有没住上房子的.家家户户所需的煤气才刚刚接通,而更多人盼望的暖气还在大家的焦急等待中.

商业要的就是人气,尤其是对这些小区内的商铺来说,整体入住率偏低,极大地影响了商户的生意.陈先生曾几次在晚上依据灯光对小区入住的业主逐个数了数,发现不过有百十户人家.陈先生说,现在他的蛋糕房每天的营业额不过几十元钱,别说赚钱,连房租都不够,真正是惨淡经营.

商户当初签协议时,曾有这样的约定,先预交6个月的房租和1个月的保证金.由于小区推迟交房影响了生意,双方协商从去年12月份开始交房租.但到了12月份,小区入住状况并没有得到根本的改观,商户经营也没有起色,大家希望小区能考虑入住率等实际情况,继续免收或减收租金.物业方面则以已经免了几个月为由不同意再缓收.一时双方僵持不下.

交房晚,入住率低,人气不旺,只是诸多影响社区商铺经营的一个方面,制定苛刻的不公平的条款,或开发商不遵守当初的约定,擅自改变小区格局,也加大了投资商铺的风险.

一位在社区商业街经营超市的张姓老板则说出了他的另一层隐忧,当初他租房时,小区相关部门曾承诺说,小区两年以后才考虑建大型超市,如果想在商业街做二三百平方米的中小型超市,请他放心经营.没想到,才过去了半年时间,小区规划的大型超市已经准备动工了,照这样的速度,明年肯定能建好开业.由于都在小区内,业态又近似,将来他的小型超市受到冲击是难免的.“如果开发商当时告诉我,今年就开始建大型超市,那我也就不会经营这样的小超市了.现在倒好,生意上不去,竞争对手倒来得挺快,不知何时才能收回投资.”

笔者在调查中发现,上面列举的并不是个案,随着越来越多的房地产商在项目中加入社区商铺的元素,随着小区入住的数量在不断增多,社区商铺隐藏的种种问题也逐渐暴露出来,甚至有很多并非来自市场层面的风险是投资者此前根本没有想到的.

社区商铺也有陷阱

作为商铺的一种类型,社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比,一般面积不大,单价也不算高,由于面对稳定的消费群,不可控因素较少,故而风险相对较小,很适合中小投资者投资或经营.但个中风险,也很值得投资者细细考虑.

一般的社区商铺,从总体形式上看,不外乎两种,出售或出租.一般来说,规模较大的临街型商铺或底层商铺,以出售居多.而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺,则以出租为主.

如果单从收益上看,出租无疑对房地产商更有利一些,长期算下来,收益较出售要高得多,但出租对开发商的要求也较高,首先要有资金实力,不急于回笼资金；其次要有良好的管理团队,还要有对商业地产的管理经验,熟悉各种商业业态,能支付较高的管理成本等.而出售则显得简单一些,只要项目规划设计好,和住宅互相补充,相得益彰,也能很快收回成本.

但在租的过程中,有一种情况要特别当心,即开发商为了销售房子,而创造了一个商业街概念,实际上这条街的使命,也就是为了和小区相配套,一旦房子售完,商铺也就很有可能寿终正寝,或改作他用.由于这种商铺事先并没有通过规划审批,有点类似于临时房.因此,房产商不具有产权证,没有产权,当然更没有租赁权.在这种情况下,和商户签订租赁合同的也只能是检测手一个自然人而不是法人了.如果日后产生纠纷,按合同规定,也只能和签订合同的那位自然人打官司了,风险无疑增大了许多.

再则,如果真的是临时房,存在的期限又特别短,投资者就要慎重考虑,如果选择的商业经营回收期特别长,会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资,商铺就不存在了?

房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营.曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺,打算做婚纱影楼的外景拍摄基地.没想到,半年之后,原来漂亮的风景不见了,代之而起的是迅速建起的楼房,整个小区的环境也失去了做外景的价值,从而不得不改作他用或退租.

另外,开发商承诺的面积缩水,商品房销售不畅,住宅入住率不够,配套设施不全,都会构成社区商铺的陷阱,尤需投资者密切注意.

投资技巧细掂量

投资社区商铺和投资住宅不同,需要具备一定的专业知识,对社区商铺这一类型有透彻的了解,能结合具体情况作出准确判断.

一般来说,只有规模稍大些的小区才有投资的价值.以建筑面积30万平方米的社区为例,按平均每户面积100平方米计算,全部建成后,能容纳业主为3000户,按每户平均3人计算,居民数量为9000人,但一般新建小区会有40%左右的闲置率,也就是说有近一半的人不常在此居住,也不在小区消费,实际目标群体也就是四五千人.在此基础上,再细分到每个商业业态,就可以初步估算出市场到底有多大,开多大规模的店铺合适.有的投资者为了考察小区的消费能力,到小区“蹲点守候”,数数一天有多少人进出,年龄层次如何分布,也是一个很实用的办法.

规模在50万平方米以上的社区,商铺面积以50～100平方米之间较为适宜,能适合干洗、理发、餐饮、食品、美容等商业项目.较小的小区,商铺面积以20～50平方米为佳,总的数量也不宜太多,经营品种更不能重复.

和通常的商铺投资不同,对社区商铺来说,并非是交通越便利越好,处在近郊,周围配套设施越不完善,居民对小区内的商铺越依赖,商铺也越有价值.

商铺的也有一个大致的类比,就是和同位置的住宅相比,在3倍以内的尚属有升值空间,如果过高,则明显风险过大.按同地段同类型的租金计算,能在8～10年以内收回全部投资的较为理想.