试水产权式商铺

印象篇：云山雾绕

郭经纬

从去年下半年开始,京城已有不下10种与房地产有关的理财产品投向市场,商铺素有“旺铺富三代”的美誉,相对其它理财产品更加受到老百姓的偏爱.

物业概貌

现在市场上的投资类商铺主要有两种模式：一种是投资者持有商业物业后自己经营或者自己招租,每个月的经营收益或租金收益作为自己的投资收益,这种投资往往需要投资者投入较大的资金额,从十几万元到上百万元不等(以住宅或写字楼的底商居多)；二是产权式商铺,是近年来兴起的一种物业形态,所有权和经营权分离,投资者出于投资目的,将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营,投资者获得租金收益.产权式商铺始于上海、深圳等大城市(以大型商业市场居多),盛行之初的成功运作,着实让它风光了一把,不少投资者认为该项目“投资小、风险小、回报稳定”.

与投资住宅、写字楼等物业不同的是,产权式商铺在销售时开发商经常承诺有各种收益保障措施配套,以降低投资者的风险.例如,到期回购,即开发商与投资者约定,若干年后,如果投资者不愿再持有商铺时,开发商将无条件以原价购回,这种办法有利于投资者快速收回资金5带租约销售,即开发商在出售商铺时,附带提供其与商家签订的租赁合同,这种做法可使投资者确信租金稳定,无空置风险第三方担保,即由第三方公司(甚至是国有银行)提供担保,约定在开发商或经营者无法履行合同时,由担保方对投资者的本金和收益负责.

市场初潮

从产权式商铺的卖点来看,拓宽个人理财渠道,形成多元化收益模式应该是其带给投资者的利益.

宏观环境呈现利好

七部委颁布限制住宅投机的新政之后,有观点认为,新政使得二手房交易成本增加,进行住宅投资前景不明,但对商业地产影响不大.同时,自去年中国零售市场按世贸条款对外商全面开放后,一些运营成功的商铺项目,其租金进入本年后升至更高的水平,而随着人民收入水平的不断提升,加上2008年北京奥运会效应,商家对城市零售市场继续看好.因此,有专家预测,我国商业地产包括产权式商铺还会稳步发展.

租赁平稳上扬

从市场现状上看,产权式商铺的租赁正平稳上扬.产权式商铺大都位于城区中的黄金地段,租赁普遍高于住宅,而不同区位的商铺也是千差万别.一般来说,市中心一级商圈最高,其次为周边副商圈(或二级商圈),商铺的租赁还会根据各个项目的不同定位产生很大的差别.

策略篇：拨云见日

王　豪

产权式商铺是一种新型的房产投资产品,在这种模式下,投资者享有产权和收益权,但没有经营权,因此,投资产权式商铺已经与投资股票和债券并无二致.有专家指出,产权式商铺是个高投入、高风险、高收益的投资品,投资者若想立于不败之地,务必对项目细心查究、谨慎从事.

风险提示

住宅写得不好,自己还可以凑合着住,商铺写得不好,价值甚至可以变成零.对投资者而言,商铺比之住宅更加需要专业化的分析和长期的经验,而不是写铺就等于赚钱那么简单,明白其中的高风险才是关键所在.

收益率只是诱饵

现在,不少产权式商铺对外发售时都承诺了极高的收益率,对此,投资者一定要睁大眼睛,这么高的投资回报率可靠吗商务部有关人士指出,目前我国商业的平均利润率是2％左右,根本无法支撑8％～15％的租金回报率.开发商向投资者信誓旦旦地承诺收益率,但这一切都只是预期而已,其承诺并不可信.

回购难以指望

不少开发商会承诺,投资者若干年后如果不愿继续持有物业,开发商保证以原价回购.问题在于,开发商到时不肯回购怎么办

这是个信用风险的问题.所有的承诺,关键不在于它是如何承诺的,而是谁在对投资者进行承诺.事实上,很多对投资者进行承诺并签合同的,往往就是这个商业市场的商业管理公司,这就是问题所在,一个商业管理公司注册资金往往只有十几万元或几十万元,而对于整个商业市场的回报或回购而言,所需的资金动辄几百万元、上千万元,也就是说,如果到时无法实现回报或回购,投资者能追究的不过就是价值十几万元的小公司而已.

担保承诺无实效

目前很多产权式商铺在发售时都会提供担保,担保无疑被看作是项目的安全保障措施,但实际上很多项目的担保却是有名无实.有些商铺会用自己产业的经营收入作担保,然而经营收入是不可知的,如果经营效益不好如何回报有些以抵押过的未完工项目作担保,然而如果项目资金链出问题,银行有权先收回资产.即使有项目用集团数十亿元资产作担保,可是投资者很难知道该集团的资产债务关系,要知道小债权人的权利是要排在大债权人之后的.此外,开发商所说的担保是对哪部分投资的担保是担保收益还是担保本金担保公司在多大程度上进行担保,是不是出现问题时100％赔付担保期限有多长是全程担保吗这些问题如果在签合同时没有搞清楚,日后便后患无穷.

法律专家提醒,当经营管理公司遭遇不可抗力或者经营管理不善无力支付投资者收益的时候,由第三方担保公司出面支付投资收益才能真正让投资人高枕无忧.所以,考察担保公司本身的实力和担保合同的细节,是商铺投资者的关注重点.

考查重点

除了位置和,投资者需要对开发商和项目本身格外关注.

业态规划

首先需要考察项目的经营业态是否合理,比如餐饮、购物、休闲、旅游、娱乐等是否具有特色,能不能聚集人气,邻近地区同类物业数量如何,与周边商业是否匹配等等.如果附近明明有好几个超市,真正缺乏的是餐饮配套,而该项目规划中的超市面积仍占有相当比例,餐饮却占得很少,则该项目便不能与周边的商业起到很好的互补作用,后期经营出现问题也是必然的.

租售比例

为了规避上述问题,降低投资者的投资风险,开发商在项目中都会留一部分物业自己持有,这样一来,如果所有的商户进驻以后,发现存在业态之间配比不协调以及部分商家经营水准低下等问题,开发商可以通过自己持有的这部分物业对业态进行完善、协调.一个商业项目,出租与出售的比例主要根据实际情况而定,比如开发商的资金实力、商业的规模、业态等.通常情况下,这个比例应该在20％～30％,当然越高越好.

经营能力

股民炒股不能单看股价涨落,上市公司的业绩和未来发展态势才具有决定意义,同样,产权式商铺作为商业地产的一种,能否运作成功,最终要看商业是否经营成功.产权式商铺的最大问题在于产权分散不易管理,出了问题,开发商、投资者、经营管理者和商户纠缠不清.所以投资者购写商铺,考察商铺的经营管理至关重要.一个对业态有着合理规划,并善于招揽商户和顾客的经营管理者是商铺不断增值的保证,相反,一个经营管理不善的商铺项目将给投资者带来灾难.究竟某个开发商和经营管理者行不行,投资者最好查一查他们的过往的经营业绩,便可做到知根知底.