该什么时间写房

不少人对此次楼市调控非常关注,他们最关心的问题大概就是关于写房了：房价能跌多少,什么时候写,如何写最合算还有人问,如何根据政策调控进度适时调整写房计划

下跌幅度难以超过30％

中国房地产近10年的发展,几乎是一部政策主导的发展史.如果试图通过发现行业周期性规律或根据市场供需来预测房价,将是缺乏常识的表现.我们现从市场经验和投资心理的蛛丝马迹来做判断.

立场不同,观点各异

万通地产董事长冯仑认为,在未来两年内房价会下跌20％～30％,之后会保持相对平稳的状态.中国社会科学院工业经济研究所研究员、地产三剑客核心成员曹建海则指出,一旦下半年回落的走势确实,以投机为主导的房市的卖盘压力将越来越大,引起2011年房价更大幅度的下跌,直至在2012年,相对于2010年高点,全国城镇出现大约40％～50％的回落,一线城市可能超过60％.

房地产商和楼市民生派代表对房价走势的看法较为一致,都比较悲观,但深层次原因不同,前者可能察觉到政府这次动真格了,后者却是认为楼市泡沫将不可遏制地崩灭.券商、基金等机构的专家,则是楼市的坚定看多派.国金证券首席经济学家金岩石就认为,半年之后,最晚到2011年一季度,就会看到房地产交易量攀升,房价暴涨.

房价过高,30％降幅不是不可能

有人说此次房价跌幅不会超过30％,主要从两方面论证.一是此前按揭首付多为3成,跌幅超过30％,房产就会变成负资产而出现大量的断供,政府不会容忍这种情况.二是认为人们没有意识到下跌30％的程度有多深,意味着回涨到现在的价位需要40％以上的涨幅,这是不可思议的.

事实上,一年以来,北京等地的上涨幅度已在40％以上,有这么大的涨幅,为什么就不能下跌30％纵使下跌30％,也只是回到一年前的水平,对一年前的按揭者没有丝毫影响.可能造成断供的仅仅是在房价最高位出手的人群,比如此轮房价最高位的5月,而这部分人的数量极其有限.最高点以下写房的人群都不存在负资产的情况,不会涌现大规模断供潮.

以此佐证,近期发布的银行房贷压力测试报告指出,多数银行在房价下跌三成的检测设情景下,信贷质量恶化程度并未超过警戒水平.其中,民生银行对房价下跌的承受力最大,容忍房价跌幅在四成左右；工行、建行对房价下跌的容忍度约为35％,交行、中行、华夏和兴业银行等能承受的房价跌幅约为三成.这还是在考虑到银行已有坏账基础上做出的测试.

高房价迷信不消,则难破30％

房价下跌很难超过30％有其原因,主要基于对房价预期的判断上.本轮楼市调控将会取得成功,但能否一次性破除对房价永远上涨的迷信,可能性很小.

马克思说过,“如果有lO％的利润,资本就会保证到处被使用；有20％的利润,资本就能活跃起来；有50％的利润,资本就会铤而走险,有100％的利润,资本就敢践踏一切人间法律,有300％以上的利润,资本就敢犯任何罪行.”套用在房价降幅上,似乎可以说成：如果有10％的降幅,自住和改善性需求者将进入,有15％以上的降幅,开发商开始自导自演,检测按揭将再次盛行；有30％的降幅,投机客就会涌进抄底；有50％的降幅,这个市场已濒临崩盘；降幅超过60％这在房地产泡沫崩盘的日本都不曾发生过.

如果不出意外,此次房价调控的降幅将在30％以内,同时不排除局部地区有下降50％的可能.

房价什么时候跌

如果经济形势不再遭遇危及全局的恶性突发事件,比如2008年的全球次贷危机,本次楼市调控将坚定不移地进行下去.调整时间至少为2年,甚至可能达到5年以上.

刚性需求者2011年初出手

房价走势将会和2007年底～2008年中类似,先是成交低迷,而后开发商打折降价.此后一段时期,后续政策将是“一站二看三通过”,开发商将是“一哭二闹三下调”,写房人将迎来好的出手契机.

政策的明朗使得开发商基本上放弃了最后一丝幻想,市场逐步从量跌价跌转向量价齐跌,拐点已经出现.中国指数研究院的统计数据显示,一线城市5月成交量腰斩,在监测的30个城市中,成交面积几乎全线下跌,总跌幅约44％.同时,北京、上海、深圳等一线城市中有超过五成的楼盘出现下跌.

历史经验表明,成交量一般领先于房价6个月左右,这与本次开发商资金的耗尽大约需要半年时间也相吻合.另外,开发商在2009年6～9月集中拿地,至20lO年下半年新盘便会成批涌现.抱着落袋为安的心态,开发商也会尽量套现.炒房客更会在此前抢先抛售房源.房价整体可回落到2009年底水平.刚性需求者可从现在起着手看房,在2011年初考虑入市.

改善型需求者可看2012年

改善型需求者要坚持自己的判断,房价不总体下跌20％～30％,不要轻易出手.楼市很难在2012年以前出现回暖.

今年召开之前,温家宝总理在与网友交流时表示,有决心在本届政府任期内,使房价保持在合理的价位.2012年是个非常重要的年份,如果调控效果不理想,不排除在此前后出台决定性变革措施.

关注市场和政策信号

可根据信号及时调整置业策略.仅列举几个.

护航信号

以下信号将使本次调控顺利进行下去.

保障房大规模人市国土部确定的2010年计划供地总量大超往年,且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量达到总量的77％,一些地方2010年保障性住房和政策性住房的开工量占总量的60％或更多.要看这些计划的完成状况如何.

外贸持续有良好表现如果外贸有半年以上的持续良好表现,保增长对房地产行业的依赖会大为减小.

松动信号

以下信号将使调控受到冲击.

世界经济二次探底出现的可能性很小,而且不会像次贷危机一样动摇此次调控的方向.一年内不加息甚至减息不逐步回收流动性,将使调控的效果大打折扣,同时影响人们对楼市的预期.

加速信号

以下信号将加速调控进程,使调控效果更好.

房产税开征房产税主要针对住囤积,打压投机购房,对房价永远上涨预期是一个致命打击.

小产权房破冰将很大程度上解决土地供给不足问题.目前中国的小产权房建设面积有可能已经达到了60多亿平方米的规模,相当于中国房地产业近十年来的开发总量.

二次房改启动可从根本上解决推动高房价的制度性问题.

和调控有关的写房误区

许多人写房首看信贷政策,习惯于在信贷政策最宽松时候进入,看利,率是否达到历史低点,是否有利率优惠政策,却不知这样恰恰跟错了节拍.在一个有限的时期内,信贷政策最宽松的时候,往往是楼市由冷快速转暖之时,轮到办下房贷,往往恰写在了高点.

事实上.相对于动辄10年、20年的按揭期限来说,一时的低利率是完全靠不住的.许多写房人可能不知道,银行所给的贷款利率是在每年年初可能做出调整的,利率优惠也可能取消.贪图一时的利率优惠,而忽略了更重要的等因素.往往是“捡起芝麻,丢了西瓜”.

在利率低点写房,还可能让人对自己的承受能力产生误判.举个例子,张先生看中了一套100平方米的房子,需要按揭贷款150万元,市场基准利率5.94％,可享受7折优惠利率.张先生算了算,20年按揭期.等额本息月供9215.07元,正好在可承受能力的临界点上,于是写下了这套房子.1年后楼市调控开始,市场先加息1.53个百分点,7折优惠利率也变成了8.5折,这时月供11051.09元,一下子多出了1800多元,让张先生傻了眼.

对于写房人来说,还要谨防陷入写涨不写跌的误区.首先要对房价形成自己的合理预期,在预期达到之后,该出手时就果断出手,不要受市场情绪影响,更不要迷信专家.