上海新版购房合同:想法虽好实现较难

这个新文本的主要特点就在于它对“房价款和付款方式”有了很多全新的诠释,很多人也惊诧于它第一次可以让购房者分7次付款,但其实这个合同提示中另有一个震撼程度同样巨大的地方,以下分别加以解读.

不能贷款将可有条件退房

先看第五条付款中的内容：（二）自有资金支付部分房价款,其余部分房价款由乙方贷款支付.乙方【自行选择贷款银行】【同意向甲方指定银行申请贷款（甲方指定银行为_________）】,乙方同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料,甲方应提供乙方贷款所需要的资料.

因甲方的过错导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,乙方可选择以下第种方式：

1．同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议.

2.单方面解除本合同.

3.其他（另行约定）

因非归责于甲方或乙方的原因,导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的,甲乙双方应就具体付款方式另行协商,并签订补充协议；协商不成的,乙方可以单方面解除本合同.

本刊前段时间曾经以封面文章报道过由于国家贷款政策收紧,导致部分购房者无法办出贷款从而没能力履行购房合同而和开发商发生纠纷的事件.现在这个纠纷终于可以在合同中约定并加以解决了.根据以上条款,如果是开发商那里出错导致不能放贷的,可以退房；如果开发商没有过错,只要购房者也没有过错,纯粹是因为客观原因造成的,同样可以退房.这样,开发商在销售过程中就需要加以甄别,以往不分对象招徕炒房团的行为很可能因为最终无法办贷款而流产.

分7次付款是否可行

关于分“7次”支付房款的争议,主要来自合同的附件五,其中很详细地写到“乙方于某年月日前（或建设进度至后天内）支付房价款人民币（元整（占房价款的%）.”

对于这个约定,上海四维律师事务所熊立民律师感到非常重要但又极难执行.他说：“如果真的可以按照这个约定付款,再辅助以本合同中第六条预售款账户监管,应该说可以给老百姓和银行都避免了极大的风险,也能让开发商卷款而逃的风险大大降低,但是我感觉太难执行和监督了.首先,至今没有银行出来表态愿意配合,须知这种配合是需要投入一定人力物力的,而且一旦和银行签订了这样的账户监管合同,银行是有责任的,如果银行不愿意,这个办法就行不通.其次,工程进度只有开发商和工程建设企业知道,而这个过程通常是对购房者包括新闻媒体保密的,你不知道工程进度究竟到哪里了,他随便说一个让你付款你能拒绝吗?最后,付款的违约责任是相对的,如果签订了以工程进度（不写年月日,只写了进度百分比）付款的合同,一旦进度加快了,开发商提前找购房者要款,而购房者拿不出来钱,这个责任如何追究也成为一个问题.”

好想法还要有实际操作上的保证,希望有关部门早日牵头银行等相关企业共同协商一个明确的结论性文本出来.

全装修房要明确权利义务

现在全装修房是房产市场中比较主流的产品,但也是矛盾比较集中的地方,因为2000版合同没有专门关于它的规定,以致在实际操作中各方争议很多.2005版合同对此有了一些新规定,但是在以下这些方面可能还需要有所改进.

首先是第三部分的第四条“房价款”：（二）该房屋为全装修住宅的,该房屋的单价和总价【包括房屋全装修】【不包括房屋全装修】,房屋全装修在本合同附件四中约定.

上海四维律师事务所熊立民律师认为：“目前市场通行的全装修房计算方法普遍采用前一种,即包括房屋全装修,而这种计算方式对购房者而言难说公平.首先是知情权没了,因为装修费用弹性很大,包含在总房价里难以说清这里面的房价和装修各为多少,购房者也就失去了和同地区其他楼盘比较的能力.还有就是如果入住后发现装修质量有问题,又不想退房,只想向房产商索赔装修部分的损失,就失去了依据,到时候房产商闭着眼睛随便报一个,你也只能接受.”

还有第五部分房屋质量和房屋保修中,2、根据规定,开发商在销售新建住宅时,必须提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》,《新建住宅质量保证书》.《新建住宅使用说明书》的内容应符合规定,全装修住宅,还应该载明房屋全装修的有关内容和说明.

3、全装修住宅的装修质量第一责任人为房地产开发企业,双方当事人另有约定的除外.

这个提示可以说是一大进步,不仅明确保修期限,还明确了责任人为房地产开发企业,但还有一个小小的瑕疵.

首先,在后面的附件文本中我们可以看到附件四：全装修住宅装修设备标准及全装修,但在这个表后看不到每项具体产品的保修期限和保修待遇.熊立民律师提醒说：“须知,有些配件的保修期限可能远远不止‘2年’,如果按照合同提示一刀切成2年等于是购房者放弃了部分权利.还有,每个部分的保修待遇都可能是不同的,比如写了家电产品,修三次不能好就可以退,全装修房里的空调设施能不能执行这个家电规定?还有,全装修房里的装修有些可能永远修不好,或者要修就要对房屋整体产生影响,如此情况下能否退房?这个合同的第十二条提示：除该房屋主体结构外的其他质量缺陷,经甲方【三次】【次】修理,不能修复,严重影响乙方正常居住使用的,乙方有权单方面解除本合同.话是这样讲,但是如何才算严重影响正常居住使用?空气质量不达标算不算?没说清楚就可能被钻空子.”