调控持续房地产股几多愁

2009年底至今,对房地产行业的调控政策有增无减,房地产政策第二轮调控风暴正在酝酿.不过,基于房地产板块调整时间较长、调整幅度较大、目前动态估值有吸引力等因素,房地产股短期有反弹要求.

2009年大幅飙升的房价引得怨声四起,因此,年底至今,房地产行业政策骤然收紧.在政策影响下,虽然房地产成交量大减,但房价仍在上行.对此,有消息称,房地产政策第二轮调控风暴正在酝酿,房地产公司面临更大的压力.

不过,由于“”后政策将明朗,加上房地产上市公司基本面仍然乐观,所以券商行业报告对房地产板块的看法并不悲观.

政策继续从紧

楼市调控“国4条”、“国11条”发布之后,今年以来,北京、上海、南京、合肥、重庆、青岛、广州、深圳等地调控楼市的措施密集出台,内容涉及整顿土地市场、打击囤房捂盘行为、收紧二套房贷、加大政策性住房建设力度等诸多方面,以保证房地产市场平稳健康发展,遏制房价过快上涨的势头.

有关部委规范相关房地产业务的规定也不断出台,如银监会发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款,并取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策；银监会提示房屋抵押贷款风险等.

在政策影响下,房地产销量同比、环比均出现大幅度下滑,但仍然保持上行的趋势.发改委、统计局调查显示,今年1月份全国70个大中城市房价同比上涨9.5％,环比上涨1.3％.

为此,有消息称,对信贷、财税、企业融资、土地等一系列的调控措施正在酝酿之中,将有更加严厉的后续措施出台.这正映证了温家宝总理日前在与网友交流时所表示的,有决心在本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位.

接连打出的政策重拳能否真正让房价稳定下来,恐怕还需要观察.长城证券分析师建议密切关注3～5月份房地产市场的成交情况,因为3～5月份将进入下一个传统销售旺季,也是观测今年楼市人气的重要时间窗口.长城证券预计成交量环比将有明显上升,但同比下降概率较大,预计一线城市降幅在20％～30％,二线城市降幅在10％～15％.业绩今年仍好

在政策刺激下,2009年全国房地产销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段,最终的火爆程度超过了疯狂的2007年,销售面积和销售金额均创下历史新高.2009年全行业销售面积增长51％,销售金额增长83％.

房地产上市公司自然从中大大受益,一改前两年业绩低迷的局面.据WIND资讯的统计数据,在57家发布2009年业绩预告的公司中,有31家预增或略增,其中7家预告净利润增幅在300％以上,10家预增100％～300％,另外还有13家公司扭亏.

而从27家已公布2009年年报的房地产上市公司业绩看,净利润同比上升的有19家公司,其中大龙地产、阳光股份、深物业增幅惊人.有了靓丽的业绩,房地产公司也推出了较丰厚的分配预案(见附表).

值得注意的是,我国商品房销售采用的是预售制度,2009年的大部分合同销售额将在2010年才能结算转化为营业收入,因此国信证券分析师认为,房地产上市公司2010年的年报将比2009年更靓丽,预计平均增长50％.

从附表看,保利地产、冠城大通、阳光股份等公司的每股预收账款很高.一般来说,预收账款越高的公司,2010年的业绩越有保障.

另外,2009年销售火爆,极大地改善了开发商的流状况,货币资金相对宽裕.从附表看,万科、保利地产、泛海建设、新湖中宝等公司2009年年底拥有大量的货币资金,这使它们有继续进行项目开发的实力,同时没有降价的压力.

不过,分析师指出,由于行业政策已转向偏紧,今年销售将难以达到2009年的水平,预计销售将下滑10％以上,而这将对房地产股2011年的业绩产生负面影响.

短期或有反弹

受政策调控的影响,地产股指数从去年12月份以来,下跌了两成以上,不少个股则出现30％以上的跌幅.

目前,房地产板块有所活跃,主要原因是传出证监会对房地产上市公司权益类再融资的审核将于近期重新启动的消息.据悉,从2009年8月开始,已经公告申请再融资的上市公司都没有发布过融资计划得到批准的公告.国金证券认为,房地产公司融资如果放开,对能够实现融资的企业的经营是十分有利的.

不过,由于对房地产市场进行调控的消息占了主流,所以投资者对房地产板块有些畏首畏尾.但未来继续下跌的空间有多大行业分析师普遍认为将很有限,而短期反弹要求则较强烈.

长城证券行业研究报告表示,在目前的政策环境下,市场表现得犹豫不定,对一些小利好也挣不疑态度,而这正是机会所在.现在的利好因素有：1、3、4月份是房地产股年报密集披露期,靓丽的年报对股价或多或少会产生刺激作用；2、房地产股再融资暂停的时间已经很长,“”后重新开闸的几率很大；3、房地产股股价调整风险基本释放,阶段性估值底部探明,目前一线地产股2010年的PE为16倍,二线地产股在15倍,估值上已经有较强的吸引力.这些利好在大盘企稳的情况下,有望给房地产板块带来超跌反弹的行情.

中金公司分析师认为,当前房地产板块估值已经反映了进一步政策调控以及房价下跌的预期,未来继续下跌的空间有限.随着“”后行业政策的明朗、4月份成交量的回升以及人民币升值,将会令房地产板块出现一定的反弹,建议写入房地产股.

国信证券分析师表示,在行业调控政策的影响下,今年上半年房地产股难有持续性机会,但考虑到调整时间较长、调整幅度较大、目前动态估值有吸引力等因素,房地产股短期有反弹要求,维持“谨慎推荐”评级,建议低配.

渤海证券分析师认为,政策预期的逐渐明朗,以及成交量的回升,都将给房地产股带来短期投资机会.

不过,反弹后房地产股能否持续走强,甚至反转长城证券分析师认为,这仍取决于两个最重要的因素：一是政策,二是楼市成交情况.在政策方面,受调控政策的影响,房价继续大幅攀升的势头将受到遏制,因此更严厉的政策短期或许不会再出台.在市场方面,如果3-5月份楼市成交量比预期的高,且房价并未明显下跌,那么有望使房地产股走得更高.

关注区域板块

虽然房地产板块整体表现较弱,但在区域概念股的炒作中,相关区域的房地产股却是风生水起.

由于区域主题可能将成为贯穿全年的投资主线,因此.在选股方面,国信证券建议把握的三条主线之一便是区域板块,如深港前海金融怎么写作区板块(代表品种招商地产、冠城大通)、皖江城市带板块(代表品种安徽水利、合肥城建)、海南国际旅游岛板块(代表品种广宇发展、ST琼花)、滨海新区板块(津滨发展)等.

另两条主线中一条是2011年业绩高增长较确定的品种,如中天城投、苏宁环球、华业地产等,另一条是捕捉超跌反弹机会.目前房地产股已跌出估值优势,2010年动态市盈率平均为19倍.由于房地产仍是支柱产业,政策调控的底线是不能伤害到宏观经济大局,因此能够影响政策方向的关键指标只有两个：一是新开工,二是投资.应密切关注投资和新开工数据,若出现大幅向下波动趋势,可择机布局,此时调控重压有望缓解,政策甚至可能出现松动,这将引发房地产股反弹.

如果政策和市场情况好于预期,长城证券建议大胆布局一些优势品种,如交大博通、云南城投、冠城大通、名流置业、建发股份等.短期主要关注再融资受益的股票,尤其是增发价高于目前股价、且有一定估值优势的股票,如招商地产、苏宁环球、新湖中宝等.