房地产企业财务战略刍议

摘 要：房地产企业在我国起步较晚,历史发展时间短.但是发展迅速,目前已成为我国国民经济的重点支柱性行业,对我国国民经济具有重要影响.然而,房地产企业在快速发展的同时,并未及时对其财务战略作出调整与规划.在国家对房地产企业不断加强宏观经济政策的调整力度的同时,很多房地产企业产生了诸多财务问题.基于此,本文立足于房地产企业,以财务战略为研究内容,指出房地产企业若想持续经营、立于不败之地,就要及时根据宏观经济政策调整财务战略.

关 键 词：房地产企业财务战略规划调整

一、房地产企业财务战略综述

(一)何谓“房地产企业财务战略”

房地产企业财务战略,是指在一定时期内,房地产企业根据政府宏观经济政策,围绕企业自身发展战略,在财务范畴之内,将财务工作与企业发展战略进行有效结合.对企业财务活动的内容、发展方向、目标等进行创造性、长期性、全局性的调整与规划.具体内容包括房地产企业筹资、投资、股利分配等.在房地产企业的整个发展战略中,财务战略仅是其中的一个“子战略”.按时间长度,房地产企业的财务战略是针对企业财务活动制定并实施的一种中长期的战略规划.结合房地产企业内外部经济环境,通过对筹资、投资、股利分配等内容的分析与整合,对企业财务工作进行适时调整,以突破企业的发展瓶颈,突出企业自身的战略优势.

(二)房地产企业有效实施与规划财务战略的必要性

有效的财务发展战略对房地产企业具有积极意义.不仅能增强房地产企业抵御宏观经济政策变化的压力,还能提高其市场竞争力.据笔者统计,房地产企业实施财务战略的必要性主要有三点.详见表1-1.

表1-1房地产企业实施财务战略的必要性

二、当前我国房地产企业财务战略发展现状及存在的主要问题

在我国目前的房地产企业,尤其是中小型房地产企业中,管理者大多不重视财务管理,认为财务管理是财务人员的工作、是财务部的工作.甚至很多管理者认为所谓的财务管理仅不过是核算、记账、过账等基础财务工作.没有将财务管理上升到战略的高度.在企业管理者进行财务决策时,也无法及时提供准确有效的财务信息.这在很大程度上,直接限制了房地产企业财务战略的规划与发展,从而使房地产企业财务战略的作用也无法真正发挥.

(二)房地产企业建筑成本投资过高

房地产企业项目投资时间跨度大、回收期长、单笔资金数额大,对资金的依赖性较高.这些自有特点,使房地产企业与一般企业不同.房地产企业财务战略的规划与实施中,需额外重视资金占用问题.然而,我国目前的房地产企业建筑成本投资普遍过高.大额的投资量,使很多房地产企业的自有资金不足以满足项目需求,很多建筑项目的完成都不得不依赖于银行贷款.而同时,由于房地产企业项目投资时间跨度大,间接导致企业所支付的银行贷款利息数额大,这在一定程度上变相增加了房地产企业的建筑成本,直接影响了财务战略的有效实施.目前,随着市场经济的发展,物价水平不断上涨.从某个程度而言,资金的运转是一个不断贬值的过程.对需要大量使用资金、大额占用资金的房地产企业来说,应有效控制施工建设周期,降低资金占用损失,为企业创造效益.

(三)房地产企业缺乏强有力的财务监督机制

除了上述问题之外,我国房地产企业尚缺乏强有力的财务监督机制.该机制的有效实施,能够保证房地产企业的财务信息真实、可靠,能够从根本上确保房地产企业内部财务信息的经济价值.同时,还能保证企业的财务管理行为被合法、合理的开展.房地产企业缺乏强有力的财务监督机制,主要表现在以下方面.首先,房地产企业财务授权机制缺乏统一性与明确性.甚至很多房地产企业内部存在着部门之间各自为政的情况,给管理带来难度.使得房地产企业的大量资金被流失和盗用.其次,有些房地产企业的管理者为了提高企业利益或个人利益,常常会认为阻碍财务监督,影响了其职能的正常发挥.使得财务监督机制沦为企业的一种摆设.

(四)房产项目进展缓慢,资金成本高,财务风险较大

房地产企业的工程项目通常需要投资大量资金,回收期限长,而房地产企业的自有资金有限.此外,房地产企业的资金获取渠道通常较窄.这在一定程度上不仅制约了房地产企业对工程项目的承接,使其无法在同一时期进行多项目、多领域的投资建设.同时,房地产企业还因营运资金的减少,阻碍了其规模的扩张.自有资金之外的银行贷款,由于贷款金额往往巨大,项目占用资金时间长,使得贷款利息通常较高.这才一定程度使得房地产企业资金成本较大,不利于企业财务杠杆的运用.房地产企业唯有等待投资项目竣工验收,资金回笼之后再行它用.该模式下,工程项目倘若一旦失败,将可能会直接拉垮一个企业.因此,房地产企业所面临的的财务风险也较大.

三、针对我国房地产企业财务战略的未来发展建议

如何才能使房地产企业的财务战略获得长远发展并与企业其他发展战略积极配合充分发挥其效用,并非一件易事.作为房地产企业,必须运筹帷幄,设计科学的战略方案,整体上把握财务战略.对此,笔者有以下几方面建议.

(一)宏观角度――考虑宏观经济周期的波动

近几年,我国政府对房地产企业的宏观经济调控的力度较大,在有效规范了我国房地产市场的同时,却也给企业财务战略带来很多不利影响.因此,房地产企业在运营的同时,应关注宏观经济政策的调整与波动,及时做出应对策略.在选择具体的财务战略时,要注意与经济波动周期相契合.通过制定富有弹性的财务战略,抵御宏观经济政策的波动对企业所造成的不利影响与潜在风险.

(二)微观角度

1、财务战略的制定要密切结合企业的自身特点

上文已述,房地产企业具有项目投资时间跨度大、回收期长、变现能力差、资金周转慢、单笔资金数额大、成本开支大等特点.很多投资项目的完成需要2-5年,甚至更多.在这期间,房地产企业还要应对可能随时发生变化的宏观经济政策.企业所面临的潜在财务风险较大.基于此,房地产企业在制定财务战略时,应充分考虑其自身经营特点,有效配置企业资源,合理调度资金,争取使房地产企业在财务战略的“指导”下,资金能够获得均衡流动,实现企业价值最大化,全面提高房地产企业的核心竞争力.

2、财务等相关人员要树立正确的财务战略理念

同时,房地产企业的管理者及财务人员海英树立正确的财务战略理念,构筑以财务管理为核心的内部管理体系.随着市场经济的发展与国家对房地产市场宏观调控力度的加强,房地产企业所面临的市场竞争日益激烈.这些因素无一不要求房地产企业的管理者及财务人员树立正确的财务战略理念,将财务工作从传统的核算模式转型为战略型模式.唯有树立了财务战略理念,以财务战略为依托,房地产企业才能在市场竞争中获得长远发展.

3、财务战略的制定要围绕企业所处的发展阶段

房地产企业同一般企业一样,也会经历创立、成长、成熟、衰退四个时期.因此,企业在实施和规划财务战略时,可以对经营风险和财务风险进行反向搭配,根据企业不同发展阶段的实际需要,围绕企业所处的发展战略,制定具体的财务战略.发展战略不同,财务战略的侧重点不同,以有效满足不同阶段的房地产企业发展战略的需要.

四、结论

作为房地产企业整体发展战略的一个重要组成部分,财务战略需要在其规划与实施中与其他战略相结合,围绕企业自身特点与宏观经济政策,指导企业财务工作与决策,有效帮助房地产企业防范财务风险,提高企业的综合能力.而房地产企业若要在激烈的市场竞争环境中获得长远发展,制定合理、科学的财务战略至关重要.