物业管理小企业会计审核需要关注的问题

中图分类号：F275文献标识：A文章编号：1009-4202（2014）02-000-01

摘 要随着经济的发展,经济市场各行各业的发展速度也十分的快,新行业的崛起,旧行业的淘汰,这种模式每天都在演练.物业管理行业就是一个刚刚崛起的行业,随着我国城市化的推进,物业管理与我国的房地产成为共生的连体行业,房地产的发展速度就决定了物业管理行业的快速发展.本文主要以物业管理为中心,分析了物业管理小企业在会计审核过程中应该要关注的问题.

关 键 词物业管理企业会计审核问题

一、物业管理的发展现状

物业管理最早出现于深圳,我国的第一个经济开发区,在20世纪80年代.深圳的住房制度也在物业管理行业的发展的过程中改革.众所周知,物业管理总伴随着住房,所以该行业的发展与房地产行业的发展相辅相成,也成为房地产行业营销的一种手段.我国早在20世纪90年代就推行了住房配备物业管理这一制度,只要修建住房,该建筑就必须配备物业管理,且物业管理与房地产行业属于两个不同的经营个体,随着经济的发展,一些旧住房小区也陆续配备物业管理,当然物业管理实行收费处理.根据相关部门的调查,我国修建的住房,80%以上被个人购写,成为单个家庭的住房.如果全国的物业管理费用按北京物业管理费最低水平（每平米0.5元/月计算,全国每年单此项收费就达330多亿元,倘若再将房屋租赁、置换、相似度检测、维修等怎么写作算上,这个市场将更加庞大.所以这个行业的兴起是必然趋势.

据资料显示,目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破200万人.深圳物业管理企业则有1200余家,从业人员达15万,年创产值45亿元.目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域,约11大类,但同时,我国物业管理还存在着覆盖率偏低,这都是由于我国的物业管理发展刚刚起步,在物业管理认识上还存在缺陷,且由于我国的经济发展因地区的不同而存在较大的区别,地区之间的居民收入也差异较大,导致沿海地区的物业管理水平与内地的管理水平差异大.

二、物业管理小企业会计审核存在的问题

1.会计核算主体界限不清.企业的产权与个人财产界限不清,小企业的经营权与所有权的分离远不如大企业那么明显,尤其中小企业中的民营企业,投资者就是经营者,企业财产与个人家庭财产经常发生相互占用的情况,给会计核算工作带来困难.存在这样一个现象,随着企业经营的规模的加大,企业不得不实行企业的管理制度改革,完善企业制度,引进高技术且专业素质高的技术人才,但是由于企业管理者在小企业经营时期所有事物都是自己经手,所以在引进新员工时期,对聘请的财会大专毕业生不放心,老总自己兼任出纳,随意从公司账上支出,甚至从自己个人的存款账上直接发放工资,支取,很多购写的存货及费用开支无.

2.原始凭证不合法,记账依据不充分.小企业的原始凭证缺失、不规范较为常见.由于取得用以证明经济业务发生的原始凭证需要付出较大的成本,企业在购写商品物资时要不要存在着不同的,若要,供应商会加价,商品物资较高；不要商品物资较低,两者的差价是税款,小企业往往希望以较低的成交,因此无法取得记账所需的合法凭证.还有的企业发生费用后无法取得合法的,只能取得不合规的收据.因此造成企业记账失去真实的原始依据,提供不真实的会计信息,会计核算不规范.

3.费用报销凭证是否合法合规.存在这样的情况,由于物业滚利这个行业,日常总存在许多的支出,所以有员工看中支出项多,在审核报销凭证时就不会追根究底,就滋生出报检测账的行为,进行会计审核的工作人员应该要重视该问题,尽量减少因工作的不到位而产生的会计审核漏洞,造成企业资金的损失,所以在审核报销凭证时,一定认真仔细的审核报销凭证是否合法合规,且报销的凭证不能是手工撰写的凭证.

4.日常支出的管理和物业公司的工具管理是否到位.物业管理企业在收到委托之后,就会进入到相应的小区管理日常的事务,在这个过程中,物业需要对该小区内所有的建筑物及其环境负责,但是在管理过程中难免会出现环境遭到人为或者自然的破坏,物业就需要对其进行维修,而维修过程中就会出现维修费用,在这个支付的过程中,物业公司的管理者要重视交易过程中是否符合供需平衡；其次,物业管理中使用的工具可能存在丢失或者损坏的情况,管理人员要定期进行检查,第一时间了解工具的损坏情况,且进行报废和重置的处理工作,并且进行明细的登记.

5.暂收款项未申报营业税,如向业主收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金,未计入营业税计税依据,少缴营业税；代收代付费用的结余款项、手续费收入未申报营业税；个人投资者及其家庭成员将生活费用与公司生产经营费用混同扣除,造成成本费用税前扣除不实及未扣缴个人所得税；个人投资者从物业公司借款,年度终了后不归还,又未用于企业经营的,未扣缴个人所得税.发放实物未按规定扣缴个人所得税.

三、结语

近几年来,我国物业行业发展很快,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理行业面临着良好的发展机遇,但同时也面临着严峻的挑战.该行业有其自身的行业特点,因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性.就要求作为物业管理公司的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调.其次,物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身,还来自政府有关部门以及物业的业主等,使其对资金运作过程的监督更为全面,物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层.