房地产企业的项目成本管理

中图分类号：F275文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）01-142-01

摘 要 从房地产企业的角度,阐述房地产企业建立完善的成本管理保障体系,重视项目的过程成本管理,严格控制各项成本费用,对企业运营效益的提高起到重要作用.

关 键 词 成本管理控制成本费用

成本管理是所有企业越来越关注的热点问题,房地产企业为了获得经营利润,除开发适销对路的房源外,降低开发成本已成为重中之重.

一、项目成本管理的目标

有的项目地处区域地价较高而房价偏低,收益率远远低于一线城市甚至某些二线城市的同等项目,则其成本管理目标为：降低成本,即在质量达标的基础上使成本最低,降低成本即等于获取利润.有的项目地处区域较偏远及落后,但其目标客户定位在消费能力较强,对居住环境的舒适度要求高且对不敏感的客户.则其成本管理的目标为：在项目中使用环保、节能及智能化新技术新产品,在成本有限提高的情况下,达到大幅提高售价的目的以获取利润.

由于各个项目的个性差异,房地产企业在制定成本管理目标时,应综合考虑项目自身的特点及企业的经营情况,以实现成本管理的最终目的,即利润最大化.

二、确定成本管理的方式

成本管理方式通常包括目标成本管理,责任成本管理以及作业成本管理.

目标成本管理的基本过程是先制定目标成本,目标成本随开发进度的各个阶段不断深化、细化,经过估算、概算、预算,直至定稿；然后将目标成本层层分解并落实到各个部门,在过程控制中对比各个实施阶段实际成本与目标成本的差值,分析其原因,并制定后续改进措施.

责任成本管理,是一种绩效管理体系,是从“组织结构”的角度保证目标成本的实现,将责任落实到各职能部门和各责任人,通过对绩效的设定、执行和考核,令员工自觉的进行成本管理.

作业成本管理,根据房地产企业的价值链,分别确定价值链各环节的标准作业成本,该方法目前尚无标准.当前房地产企业常使用的成本管理方式为目标成本管理.

三、成本管理过程的控制要点

(一)立项阶段

在项目的开发过程中,立项是第一环,其要点为定位和定价. 定位,即调研市场供求情况,分析调研结果,由市场行为指导项目的选择；定价,即选择定价目标,目标客户的选择是整个定价策略的核心.项目立项后,如果合作条件或土地拍卖条件等某些关键因素发生变化,并构成一定影响时,应重新衡量项目的投资收益率.

(二)设计阶段

设计阶段的造价控制是控制项目建筑安装工程费的关键.合理的设计是项目获得盈利的基本保障.图纸的结构类型、平面布局,选用材料的规格标准等都与项目的成本有着直接联系.房地产企业应委托实力强、信誉佳的设计单位为项目进行全面设计,并在设计任务书上明确工程项目建设的最高限额,做到与设计单位的效益挂钩,最终实现双赢.因为设计成果的科学合理程度越高,越能在建筑结构等方面满足强度要求的基础上,做到相对节省成本,并且能充分满足用户的使用需求,有助于提高销量获得利润.

(三)建设阶段

工程项目建设阶段的成本管理主要集中在招投标、物料管理、现场签证管理和竣工结算管理四个方面.

1．招投标环节

招投标管理是房地产企业项目成本管理的重要环节,有利于促进市场公平竞争,提高工程质量,缩短工期,降低成本.

由设计、工程、预算及财务四个部门的专业人员组成的招标工作小组,应详细全面的策划项目的招标范围、招标条件及招标内容等,拟订标书,发出要约.

施工合同的规范、细致、严密性,将直接影响项目实施过程中成本管理的优劣.所以,施工合同条款的谈判应会同工程、预算、财务及法律等各方面的专业人员,合同条款必须与招标文件相应条款一致,各条款概念及内容应清晰明确无歧义.另外,应避免因工期紧而先开工后签合同的情况,造成项目初期的成本管理混乱.

2．物料管理环节

对于一般的工程项目,材料费能占到总造价的60%~70%,则工程实施阶段的物料管理尤为重要.材料、设备的采购应注意按工程实际进度合理安排具体进货时间和采购数量,以防造成窝工或物料积压的现象.采购前必须调研市场行情,货比三家,在性价比、供货时间均能满足要求的基础上,可优先选择信誉和售后怎么写作良好的、定金较低或能够实行赊销的或负责安装并验收合格后再付款的供货单位.

3．现场签证管理环节

需现场签证的项目通常为图纸外的项目,对工程造价的增减有直接影响,现场签证应依据合同、规范及相关政策性文件的规定慎重处理,需遵守随发生随签证的原则,在合同约定期限内完毕,尽量避免事后补签.

现场签证的内容必须明确发生原因及工程实物量,计算依据及过程详细,经设计、监理单位和甲乙双方有关负责人签字认可后方可,过程中应参考相关设计、施工承包合同,明确经济责任,防止盲目签证.

4．竣工结算管理环节

竣工结算是最终确定建设项目建筑安装工程费的重要环节,是成本管理的关键.

预结算部门应依据合同约定客观的核定工程量,审定子目及取费标准,计算项目的工程造价,应保证资料完整,依据充分,数据准确.工程结算报告应当有人工、材料、机械、设备及各项技术经济指标的详细说明和计算过程.

四、结语

房价由市场决定,而成本掌握在企业手中.成本管理最终体现于项目的运营效益,即要求房地产企业建立完善成本管理保障体系,重视项目的过程成本管理,严格控制各项成本费用,以获得较高的运营效益.