房地产企业的财务管理

摘 要 ：房地产行业属于资金密集型的高风险行业.本文从房地产企业财务管理的特点和现状出发,构建了房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容, 目的是提升企业的财务管理水平,提高企业决策的有效性和可靠性.

关 键 词 ：房地产企业；内部控制；财务管理

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-02

随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施,我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期.房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求.加强房地产企业财务管理,提升财务管理水平,已成为房地产企业实现可持续发展的关键.

一、房地产企业财务管理面临的形势和特点

(一)房地产财务管理面临的形式

自2005 年始,陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本,提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本,从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费,应按税法规定的标准可以向后结转扣除,但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全,并且项目的资本金比例达到项目的35%以上,才可以向商业银行贷款.

(二)房地产企业财务管理的特点

房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理,具有独立法人资格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织.其财务管理活动具有以下特点：

1.资金筹集、投入规模大,资金周转周期长.房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程.高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大,相应的资金筹集的任务十分繁重.并且,开发经营过程具有长期性,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种方式来筹集资金.同时,房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长,资金在短期内不能迅速收回,增加了资金周转的难度.

2.开发风险大,需要较高水平的可行性分析. 房地产项目要求一次投入的资金大,压力大,而且回收期长,风险高,决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性,而不能完全凭借主观随意性.并且,房地产行业自身的调整能力差,一旦项目进入施工,就很难抽回资金,因此也加大了风险.这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析,为企业提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险.

3.财务关系复杂,管理难度大.房地产企业的活动设计面广泛,因而反应出的财务关系也很复杂.其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系.

二、房地产企业财务管理存在的问题

（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段.预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白,财务管理“被动反映型”的现象较突出,“大出纳”的特点明显.

（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用.虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制,但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距.

（三）财务管理系统的统一和集中程度不足.许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息.

（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地对其进行管理,造成公司的管理控制能力下降.

(五)资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度.

(六)在会计核算方面,停留于记账和会计报表的阶段,从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中,管理和决策支持信息少.

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容

(一)建立和完善业务授权制度

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标.作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证.按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度.业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序.

(二)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系.

1.设立责任中心.管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心.责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价.

2.设计管理会计报告体系.房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为.房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表. （三）完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据.目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息.

2.科学设置会计科目.首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目.其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目.第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来.需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集.

3.统一会计核算程序和规则.各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一.

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析.

1.全面预算模式.根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式.项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算.资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划.年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心.各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式.每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制.

2.预算的考核与分析.房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因.每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来.每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解.

3.预算的编制与执行.房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通.预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务.房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由.这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力.

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统,首先,应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率.其次,建立适应于企业规模的资金控制模式.大型房地产企业,二级项目开发公司众多,会计主体数量较大,适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业,则可选用资金监控模式.

财务总监应该做好企业财务管理的工作.现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一,是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色.随着全球经济一体化进程的深入,传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要.当今的财务管理人员及企业管理者,不仅要遵循某些传统的原则,还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势,并掌握最新的策略与技术,以便高效地完成工作,给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持.