河南省物业管理模式探析

摘 要：经过将近20年的发展,河南物业管理行业取得的成绩有目共睹,但是现存的物业管理模式已经成为制约河南物业管理行业发展的瓶颈问题.本文从河南物业管理发展的现状分析,提出管理经营型的物业管理模式能够进一步推动河南物业管理行业的发展.构建管理经营型物业管理模式应从变革组织结构、制定统一的工作程序、怎么写作标准、协调好各专业公司之间的关系方面着手.

关 键 词 ：物业管理模式；管理经营型；策略

1994年,河南建业物业管理有限公司在河南省工商局注册,这标志着河南省物业管理行业由此起步.至今经过将近20年的发展,河南物业管理行业从无到有、从幼稚到成熟、从弱小到壮大、取得了丰硕的成果.但是河南省物业管理行业在发展中也遇到了瓶颈问题,这要求物业管理者应创新现有物业管理模式,进一步促进我省物业管理行业的发展.

一、河南省物业管理发展的现状

(一)物业管理市场开放程度较低

目前河南的物业公司基本都是本土公司,一些国内知名的物业品牌几乎没有进驻,即使有,也是以顾问形式.没有竞争就没有发展,这不利于我省物业管理行业的发展.

(二)物业管理行业效益低

用人成本增加、税收偏高成为制约我省物业怎么写作企业发展的突出问题,加上物业管理费严格的限价指导政策,使企业的利润空间越来越小,各式税种加起来,综合税率已达8%～9%,这对于物业怎么写作企业来说难以承受.

(三)物业管理专业技术人才贫乏

物业管理行业需要大量电气工程师、园林师等专业技术型人才,但是行业较低的薪酬水平和福利待遇无法吸引、留住人才.虽然物业怎么写作企业一直组织从业人员进行各种培训,但还是不能解人才需求之渴.这导致河南物业发展较为缓慢.

(四)物业管理行业发展受限于房地产行业

在河南六成以上的物业公司都是开发商的附属公司,这种“父亲开发,儿子管理”的模式,在一定程度上促进了河南物业管理的发展,不过从长远看,这种从属关系造成了物业管理行业的先天不足,限制了物业管理行业的独立发展.

1981年3月10日,中国第一家物业怎么写作企业――深圳市物业管理公司成立,该公司的成立主要是从“管好房屋”的朴素理念出发.1990年,深圳市房产管理局提出“改革现行管理体制”,强化了物业怎么写作企业的综合管理职能,不仅管理房屋,而且还负责管理治安、绿化、卫生、水电、机电设施设备、社区文化等,形成了现代化物业管理的基本模式――“一体化管理”模式.我省物业管理的发展主要是引进深圳的物业管理模式.目前河南众多物业怎么写作企业采用一体化的管理格局,设有属于自己的若干专业的分公司或部门,对每一项管理业务、怎么写作项目都配备从管理员到清洁工、园艺工、维修工和保安人员等一套人马,形成小而全的企业.这类企业往往因配套人员多人工成本增加而造成企业效益低下,导致企业无法留住高素质人才,使得物业管理整体管理质量不高.其实物业管理行业可以实现管理层和作业层的分离,使作业层（电梯、保洁、绿化等作业）逐步实现专业化,从“一体化管理”模式向“管理经营型”模式转变.

二、管理经营型物业管理模式的涵义

所谓管理经营型物业管理模式可以从两个角度来理解.第一：从物业怎么写作企业的角度来看,它是指依托于社会分工的不断细化,物业怎么写作企业通过外包把一些具体的业务项目分包给专业公司,可以有效降低成本,提高怎么写作质量.第二、从行业的角度来看,它是指通过有机融合,使物业经营和物业管理怎么写作成为浑然一体的实体,在做好基本管理怎么写作工作的同时,着重为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目,规划、设计、开发怎么写作区域整体功能,策划、参与、实施物业经营方案,竭尽全力发挥区域内物业的整体增值效力,提高物业的增值潜力,扩大物业管理企业的赢利空间.这种模式有效改变了物业怎么写作企业过度依赖于房地产开发企业的传统模式,促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业结构的过渡,使物业管理在社会经济发展中的重要作用日益加强.

三、发展管理经营型物业管理模式的策略

(一)变革企业的组织结构

管理经营型物业管理模式下,物业怎么写作企业不再直接向业主提供怎么写作,而是通过管理整合专业公司,为业主提供怎么写作.主要工作内容为拟定策划方案,制订怎么写作标准、作业流程和管控方式,统筹安排物业管理活动,各类具体的专业性工作分包给专业怎么写作公司完成.物业企业将从劳动密集型向技术知识型转变,这就要求物业怎么写作企业在组织结构上有一个全新的变革,通过加强合同的管理,来保证专业公司的怎么写作质量.

(二)制定统一的工作程序、怎么写作标准

管理经营型物业管理模式下,物业怎么写作企业作为资源的收集者和整合者,怎样做好“整体管理”的工作?这就要求各项具体的物业怎么写作工作有程序,有标准,建立物业综合管理制度,对所有物业从业人员行为进行统一规范.

(三)协调好各专业公司之间的关系

物业管理涉及到治安、消防、保洁、绿化、房屋、设备设施等方面的管理怎么写作.在管理经营型物业管理模式下,物业管理工作的开展需要多个专业公司的共同参与.如果各专业公司各自为政,那将是一盘散沙,怎么写作质量低下.这就需要物业公司做好各专业公司之间的协调,增强凝聚力,以一个统一的整体、统一的形象对外怎么写作.