项目管理在物业管理行业中的应用

点赞:15973 浏览:69503 近期更新时间:2024-02-27 作者:网友分享原创网站原创

项目管理是一个管理学分支的学科,指在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法,使项目能够在有限资源限定条件下,实现或超过设定的需求和期望.项目管理是对一些与成功地达成一系列目标相关的活动(譬如任务)的整体.

项目管理引进我国已经有很多年了,在各个领域都取得了很大的成绩.但这种先进科学的新型管理方法在物业管理项目中却一直没有引起足够的重视.如果在物业管理行业采用项目管理方法,将会使物业管理更上一层楼.

一、项目人力资源管理

项目管理的主要原理之一是把一个时间有限和预算有限的事业委托给一个人,即项目负责人(或称项目经理),他独立进行计划、资源分配、指挥和控制,完成工作目标.

在物业管理中,接管项目、选定项目负责人之后,主体工作中心将由物业公司迅速转移至项目负责人.项目负责人的位置是由特殊需要形成的,因为他行使着大部分传统职能组织以外的职能,项目负责人必须使组织的成员成为一支配合默契、具有积极性和责任心的项目团队,才能快速高效的完成管理目标.具体应从如下几点着手.

1.建立一支高素质的管理队伍

物业管理是典型的劳动密集型行业,人员队伍的管理至关重要.为此,项目团队的建设应致力于“管理专业化”(持证上岗)、“年龄年轻化”、“结构多元化”,以抽调公司骨干、招聘社会人才相结合,并辅以行之有效的培训手段,形成一支“门类齐全、结构合理、作风过硬、管理有效、怎么写作周到”的高素质员工队伍.项目团队的成员必须树立共同认可的明确目标,通过统一的价值观加以维系,否则就会造成成员关系涣散、队伍内耗严重,出现“合群不合力”的现象.因此项目负责人在日常工作中应致力于团队氛围的营造,积极倡导“以人为本”的理念,在内部形成高度的凝聚力与气氛.

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2.实行科学的分工与协作

将目标分解成若干个子目标、分目标、以岗位职责的形式明确每个项目成员在组织中的作用.在分工时要结合成员的年龄、工作能力和个性特点,因人而异,因岗而异,将最合适的人安排到最需要的岗位,处理好“吃不饱”和“吃不了”两种情况.

3.建立学习型组织,努力使学习成为一种经常化的活动

在日常工作中应坚持员工培训与考核并重.培训是管理之本,是提高员工素质、确保管理品质的关键因素.要以“点——线——面”的梯级培训体系为主导,强化观念性、人际性、专业性、整体性的培训,周密安排全员培训计划,同时辅以考核措施,使员工在怎么写作观念、专业技能和基础知识方面打好坚实基础.

二、项目质量管理

质量是一个项目最基本的考核内容,项目的管理最终是要在进度与成本的约束下,达到项目交付物要求的性能指标,因此项目质量管理是项目管理的重要职能.

1.以业主为关注焦点

物业项目是应业主的要求进行的,项目是否实现预期的功能性要求,首要指标就是判断提供的怎么写作是否满足了业主的需求,是否达到了物业合同的规定目标.因此项目组织和成员在日常工作中必须牢固树立以业主为中心的理念,全面地、不断地了解业主的需求和期望,不断改进工作绩效,确保项目的各项目标,力求业主满意.

2.坚持领导的作用

领导作用勿庸质疑,坚持一把手抓质量是保证项目质量管理成败的关键.项目负责人要事先确定管理项目的质量目标,并负责建立一个有效的和高效的质量管理体系,从体系的文件化到体系的有效运行,项目负责人都要做到务实和以身作则,不仅做好所需人、财、物、资源的提供和分配,还要努力加强质量管理知识的学习,坚持按章办事,并对项目成员进行考核和培训,明晰质量责任,确保质量目标完成.

3.科学管理,确保项目怎么写作质量

(1)项目质量管理是一个系统过程,不仅需要正确的领导,还有赖于全员参与的水平.主要是依靠质量计划、质量控制、质量保证及质量改进所形成的质量保证系统来实现的,要运用系统的方法,对项目管理体系进行有效控制、协调,通过质量体系考核,采取措施以持续改进,提高工作业绩,改善项目质量管理体系的有效性和效率.

(2)成功的结果往往取决于活动实施前的精心策划和正确决策,决策是一个在行动之前选择最佳行动方案的过程.


(3)持续改进是组织永恒的追求和目标.项目成员只有树立了持续改进的观念,才能更好地改进团队建设的整体业绩,提高怎么写作质量,更好地满足业主及项目利益相关者日益增长和不断变化的需求与期望.

三、项目成本管理

项目成本管理是保证项目实际发生的成本不超过项目预算所进行的一系列管理过程和活动.在此过程中,需要认真组织项目成员对托管物业项目按年度制定详细的成本计划,并将计划具体落实到责任部门、班组甚至个人,独立核算,并依此进行检查和考核,同其工资、奖金挂钩,做到责、权、利相结合.在实际工作中,项目负责人需要不断寻找有效途径,以求实现成本控制目标.

1.人力成本控制——“使用更少更好的人”

物业公司成本主要包括了工资福利、社会保险、服装费、保洁耗材费、保安工具费、工程工具费等.其中人员工资在物业费用支出的比例最大,大概在80%左右,是成本控制的重点.

需要注意的是,人力成本的精益控制,要以全体员工一专多能为前提和基础,在满足怎么写作需求前,不能一味地强调减少人员数量.必须提高人员质量,才能高质量地柔性规划怎么写作能力,达到人力成本精益控制的效果.

2.采购成本控制——“货比三家,物美价廉”

工具、耗材是物业成本的另一重要支出,因此要牢把采购关.在项目管理中必须建立健全一套采购透明机制,实行必要的招标采购,以公正、公开的原则来选择供应商,在保证质量的前提下,使采购降到最低.

3.工具材料使用控制——“一人一卡,帐卡结合”

项目组织应建立严格的材料、工具领用制度,编制专项账卡,详细记录工具材料使用情况.在固定资产及工具管理上,采用责任到人,专人负责,若出现丢失、损坏,由责任人负责赔偿;在低值易耗品和办公用品的领用上采用定量控制,并进行同期纵向、横向比较.工具材料的使用要与项目成员的绩效工资挂钩,促进相关费用的降低.

综上,将项目管理方法应用于物业管理,充分发挥项目管理技术的优势,必将产生可观的管理效应,推动物业管理事业的蓬勃发展!(作者单位:西山煤电集团公用事业分公司)