现代物业管理的内涵战略

【摘 要】我国的物业管理从沿海开始起步,在市场需求与主管部门引导下逐渐向内地扩散,物业管理作为一种朝阳产业已走过了20年的风雨,物业管理发展迅速,社会化、专业化、市场化的物业管理体制初步建立.应当说物业管理在我国已有了长足的发展,但是,也应当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业,正处于发展阶段,还面临着诸多的矛盾和制约因素.

【关 键 词 】物业管理；发展；特点；现状

当前社会,随着房地产行业的大热,带动了整个产业链的快速发展.其中,物业管理行业也呈现了磅礴发展的势头.物业管理,作为微利性的行业,较低的行业风险和门槛吸引社会大量的资金、人才进入,推动了物业管理市场的进程.在物业管理企业内部建立合理、科学、可行的企业发展战略系统,对提高物业管理企业核心竞争力及可持续发展能力都是很有必要的.

一、物业管理的历史发展

物业管理（property management）,受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿怎么写作.通行的观点认为物业管理是一新兴行业.从国外物业管理的起源来看,近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国.1908年,由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO――Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议,宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生.

二、现代物业管理的特点

(一)覆盖面广

国内的物业管理虽然是从80年始起步,可是发展速度很快,而且覆盖面广.如上海市到1997年已有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围.沿海一些省、市,如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面都很广.纳入物业管理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、涉外商品房都先后进入物业管理渠道.与此相适应,各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破土而出,如上海市到1997年已有各类物业管理企业近2000家,从业人员约5万人.全国范围到1997年约有物业管理企业7000家,从业人员100万人.一些国际上知名的物业管理企业也争前恐后进入中国内地.物业管理正成为一个具有广泛影响的行业.

(二)业主权益得到有效保护

物业管理的特点就是业主处于主导地位.中国的物业管理能被业主和使用人迅速接受就是国家对业主权益的充分而周到的关注.从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的合法权利.其中最有里的措施就是按物业区域建立业主委员会,使业主自治管理的职能在制度上得到保证.政府有关部门创造各种条件帮助业主委员会开展工作.

(三)物业管理与社区管理密切结合

国内物业管理的怎么写作范围从深度和广度两方面都有自己的特点.从广度上讲,物业管理怎么写作项目众多,内容丰富.从最基本的物业本体和设备的维护、运行到物业区域的环境管理,并且同社区管理和社区建设相结合,营造现代化的、具有浓厚的文化气息的生活和工作环境,提供物质和精神两方面的怎么写作.

三、现代物业管理行业现状分析与存在问题

近年来,我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势,随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施,物业管理市场环境日趋成熟,既为物业管理企业创造了发展的机遇,同时使物业管理企业面临着发展的挑战.在我国,物业管理的发展主要基于四个方面的因素.（1）是住宅建设的迅猛发展,大量住宅小区的投入使用,要求除了对房屋进行维修外,还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理,以保持新建小区的完好,发挥其整体功能和综合效益.（2）是随着住房制度改革的逐步深化,原有的房管体制已完全不能适应,而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理,各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端.（3）是随着市场经济体制的逐步确立,政府对住宅环境、社区怎么写作直接负责的办法,已经不能适应形势的变化,一个由业主自治与物业公司专业化管理结合,由物业管理企业实施经营型管理和有偿怎么写作,使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性.（4）人民群众生活水平的不断提高,对居住环境和社区怎么写作的更多的关注,使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素,物业管理为越来越多的人所接受.正是因为以上这些因素,决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突.

目前,我国物业管理行业的发展还很不平衡、尚处于成长壮大阶段、存在诸多阻碍深入发展的问题,主要包括以下几个方面：

(一)物业管理架构不完善、不科学

目前,我国物业管理存在的首要问题是架构不完善,体制需进一步理顺和重新构建.其中,政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确.不少物业管理往往是局部的或单一的,一些物业管理单位企业忽视自身建设,把物业管理看成只是收费怎么写作和简单生产活动,对企业发展和专业管理水平提高,一无规划,二无措施,没有明确管理目标责任制,企业既无压力也无动力,管理不计成本,年终无核算,对该建立哪些规章制度和管理标准,心中无数,照搬照抄了别人的规章制度,使这些规章制度流于形式.

(二)物业管理过于看重怎么写作性而忽略自身的营销性

物业管理企业提倡的就是管理与怎么写作,而对于自身的经营却投入的精力较少,导致了企业没有正确的市场营销观念和机制,缺乏市场竞争力,无法在激烈的竞争中保持不败.物业管理和建设一样,也需要资金的投入,在物业管理中,应该贯彻“谁受益,谁投入”的原则,形成物业管理资金的源泉.但是,传统的福利住房消费观还有相当的惯性,不少住户往往把物业管理理解为无偿怎么写作或低偿怎么写作.这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则,也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在.

(三)物业管理法制不健全

物业管理法规是物业管理有序运作的基本前提和重要保障.到目前为止,我国物业管理法律还没有形成完整系统的体系,已经颁布和执行的主要是国务院所属部委及县以上人民代表大会,人民政府所制定的条例、规定、办法、标准、章程、通知、命令等,高层次的法律法规少,操作性强的法律条文少,这给依法解决物业管理中存在的纠纷带来了困难.因此,建立完整、科学的物业管理法律体系已成为物业管理工作中的当务之急.

(四)物业管理企业的自身理解不够

长期以来,由于多数物业管理企业具有与房地产开发商的从属关系,以及传统观念对物业管理工作的简单片面理解,造成很多物业管理企业市场竞争意识薄弱,缺乏长久的可持续发展观念,从而导致多数中小物业管理企业缺乏战略发展规划,其表现为：有短期目标无长期规划,发展方向不明确、发展模式不固定.或者虽然提出了企业发展战略,但战略定位不清楚、不准确、缺乏合理行与可行性.