房地产开发企业资金管理

摘 要 ：房地产企业属资金密集型行业,其最大的风险来自于资金管理.资金管理是房地产企业财务管理中的核心内容.因利润低而破产的房地产企业很少,大多都是因为资金管理出现问题.本文从房地产行业的资金管理的角度出发,提出了完善房地产开发企业资金管理体系建设策略,在分析了当前房地产企业资金管理现状和问题的基础上,以期在一定程度上能够加强资金计划管理,开展多元化融资以及加强资金管理信息化平台的建设.

关键字：房地产开发；企业；资金管理

1前言

房地产企业是指从事房地产开发、经营和管理活动,并且以营利为目的的经济组织.资金管理是对资金的筹集、运用、分配和监督等活动的管理工作.房地产资金管理指的是企业在房地产的开发、经营和管理活动中对于其所应用的各项资金的控制和管理,资金管理是房地产企业财务管理的核心,是房地产企业开展运营,参与市场竞争的关键因素（本文所指的房地产企业是以房地产开发企业为主,同时兼顾其他类型）.

2房地产开发企业资金管理的特点

（1） 管理的复杂性.

房地产开发经营的投入产出周期一般比较长,同时长期受到国家政策和社会经济等因素的多重影响,因此跟其他行业相比,资金运筹更加复杂.

（2）资金运筹的互补性

房地产的开发和投资具有明显的阶段性,资金随着分阶段的逐步投入而逐步回收,尤其是期房交易,使得资金运筹存在着投资和回收的互补性.回收的资金可投入到商品房建设中进行再开发,而开发不断,可使资金不断进行回收,这种具有互补性的循环滚动促进资金利用价值的最大化.

（3）资金管理的艰巨性.

房地产开发的投入一般都比较大,对资金有很大的需求量,而且资金的一次性支付金额都比较大,同时,资金的时间周期非常紧迫.除此之外,作为不动产来说,房地产开发的商品房从实物形态转化为资金形态的时效较漫长,这就使得房地产开发商的资金管理任务非常艰巨.

3当前我国房地产企业资金管理存在的问题

（1）公司管理层重视程度不够

许多房地产企业都是母公司的一个分支,高层管理人员都是由母公司派遣过来的人员.这些高管对原行业的市场情况把握的比较准确,但是对房地产行业的情况就不是那么的熟悉.许多房产企业的高管仍然沿用老旧的管理方式来管理房产公司,虽然在高利润的房地产行业也能赚取利润,但是落后的管理模式使得企业浪费了大量的既得利益.比如,管理层不重视资金计划管理,各部门条块分割严重、互不通气、各自为政,更谈不上建立以资金计划为核心的动态资金管理体系,因资金管理不当浪费许多机会,同时又增加了许多不该发生的费用.

（2）财会人员素质不高

许多房地产企业的财会人员素质有限,他们的专业水平制约了房地产内部控制体系的完善.同时由于市场上的房地产企业鱼龙混杂,一些不具备从业资格或者自身素质不达标的人员也进入房产企业的财会部门,只能进行简单的财会计算与统计,对更深层次的动态资金管理体系的组建与完善不能起到应有的作用.随着房地产行业的规范化发展与准入制度的越来越严格,这些财会人员给房地产企业本身的发展就带来了一定的阻碍,更不用谈对房产企业的资金管理体系做出贡献.

（3）资金管理体系不够科学

房地产项目需要一个庞大的运作团体.在项目的运作和建设过程中,涉及到土地、融资、贷款、策划、开发、销售、售后等一系列庞杂的工作.并且由于房产开发项目周期长,从选址、拆迁、设计、施工、验收、销售,这一系列过程短则数十个月,长则数年,需要同多个政府部门与供应商相协调,并且资金投入量巨大,动辄需要上千万、上亿的资金.这不仅仅需要开发商自筹资金,更重要的是需要贷款与融资.并且开发过程中会出现种种的风险,所以极其需要建立资金管理体系,有计划的、灵活的、动态的进行资金管理.但是许多企业的资金管理不够完善,往往是领导拍脑门决策,对融资、筹资、投资方案没有经过科学缜密的分析,对各种可能发生的风险,没有充分的思想准备和处理预案,或者资金管理体系设计不够科学,不能对整个开发过程的资金运作进行全程性有效的监督与控制,直接导致了资金管理体系不能正常的发挥应有的作用.

4房地产开发企业资金管理措施

（1）成立财务公司、结算中心等专门的资金管理机构,统一管理资金,充分发挥“蓄水池”作用,统筹安排,最大效能地利用自有资金,科学地管理好资金.成立专门的资金管理机构确保了公司有统一的、专门的职能部门来运作、管理资金,充分利这一专门化平台是实施高效率资金管理的的坚实基础.如果没有这样的平台,则很难有效地开展资金管理工作.

（2）利用专门的资金管理机构（财务公司、结算中心）平台,通过先进的资金管理系统（ERP）实施集中的资金管理,建立起以资金滚动计划为驱动,收支两条线和全面监控相结合的资金管理模式.通过资金集中管理、统一调配,发挥公司资金规模效益,适度压缩信贷规模,降低资金成本,增加企业效益.相较传统的资金管理手段,充分利用先进的信息化管理系统,将企业的管理思路付诸于实践,无疑是科学、高效的资金管理模式.

（3）不断巩固和完善以银行为代表的传统金融机构的融资渠道,建立银企战略合作关系,保持企业在间接融资渠道方面的固有优势.同时,依托资本市场,有效利用IPO、整体上市、兼并重组、债券、信托、投资基金等多种手段,建立长期有效的直接融资资本渠道,为企业的经营发展提供有力的资本支撑.

（4）加强计划预算管理和成本费用控制,做好“节源”工作.其中的重点内容包括加强资金分析工作,提高资金计划和平衡能力,做好资金预警分析,统筹维护公司资金顺畅.在这个过程中,充分利用信息化系统的功能,则是有效的手段.

（5）加强对财会人员的培训.房产企业应该加强对财务人员的培训与教育工作,从根本上提高资金管理体系的管理.房产企业复杂的资金收支要求资金管理体系人员拥有良好的业务素质与较好的沟通与理解能力,以及较强的适应能力.财会人员不仅仅要精通自己财会专业的知识,更要学习经济、管理等诸多学科的知识,为更好地掌握企业资金管理体系打下坚实的基础.财会人员不仅要按权责发生制原则进行成本效益核算,反映企业财务状况和盈亏结果,也要考虑以收付实现制为核心的资金运营情况.这不单以流量表或财务状况变动表等对外财务报表来反映,而是企业应结合内部的实际情况,设计出适合本企业的资金管理报表体系,简单明了地反映出企业最关心的资金情况.

5结论

房地产企业的效益和资金管理是密不可分的.在当前情况下,由于房地产市场存在着多种不可控因素,这就导致了房地产项目的开发建设和经营管理具有许多的不确定因素.房地产企业只有尽快建立起属于自己的资金管理体系,利用有效的资金管理平台,开展系统高效的资金管理工作,这样才能保证企业的正常运作和房地产项目的顺利开发,才能促使房地产企业更好更快地发展.