物业管理企业

摘 要 ：随着经济的发展,房地产业也随之发展壮大,物业管理企业也相应的发展起来.物业管理作为一个新兴的朝阳行业,虽已取得了很大的进步,但也出现不少拒交物业费及状告物业公司的事件.本文针对这些情况、结合物业管理主要的社会功能,重点分析了我国物业管理的现状和存在的主要问题,提出了几点相应的推进我国物业管理创新与发展的措施.

关 键 词 ：物业；创新；物业管理

随着我国经济的快速发展,人们经济收入的增加,相应的就要追求更好的生活品质和居住条件.物业管理作为房地产业体系配套工程,越来越显示出他们的重要性和广阔的市场前景.但是,物业管理在我国起步较晚,还处在成长发展阶段,实际运作中也存在许多问题阻碍其发展,这将直接影响到我国房地产业的飞速发展.因此,探索物业管理的创新探讨,具有重要的现实意义.

一、物业管理的内涵与社会功能

1.物业管理的定义

所谓物业管理,是指专业化的物业管理机构受使用人和业主的委托,依照契约和合同,以经营方式统一管理物业及其附属场地和设施,为承租人和业主提供周到的怎么写作,使物业发挥其真正的价值,并使物业尽可能地增值、保值.主要体现三个方面：

(1)指物业管理企业对房屋住宅及其周围自然环境为中心所进行的维护管理,主要包括房屋的维修、保养、环境的绿化、清洁和保安以及居家必需的一些怎么写作活动.

(2)指随着经济的发展,物业管理已经不局限于房屋维护管理,还包括社区生活的各个层面,成为现代城市社区管理的组成部分和有效途径.

(3)指物业管理也是一种企业行为,是房地产业在消费领域的一种延伸,是通过物业管理企业与业主或承租人签署合同提供有偿怎么写作的企业经营行为.

总之,随着科学技术的日新月异和社会经济的深入发展,物业管理的内涵不断拓展,管理怎么写作的内容、理念、手段和方式也不断创新与发展,逐渐成为现代城市社区化的管理和房地产经营的重要组成部分.

2.物业管理的主要社会功能

物业管理是一种新兴行业,它之所以发展快主要是因为它能够促进社会经济的发展,主要包括三个方面：

(1)怎么写作与管理的功能.物业管理通过对房屋设施等物业本身和周边环境的管理和及时提供个性化、多样化的怎么写作,给业主创造安全、舒适、谐的居住环境.帮助业主维护物业完好,实现增值.怎么写作与管理功能是物业管理最基本的功能.

(2)文化的功能.物业管理作为城市社区一种管理体制,通过在物业管理中开展各种文化活动,有益于推进小区的精神文化生活,促进社区的文化建设和精神文明建设.

(3)经济功能.物业管理作为一种新兴产业具有很大的发展潜力,对于增加社会就业岗位,促进社会经济发展都有非常重要的作用.因此,应该充分认识和发挥好物业管理各种社会功能与作用,积极推动物业管理的深入发展.

二、我国物业管理的现状和存在的主要问题

截止2008年,我国共有物业管理企业160000多家,从业人员达1000万人.但总的来说,我国物业管理管理企业的发展还很不平衡,处在摸索与发展阶段,存在许多问题阻碍其发展,具体包括以下几个方面：

1.物业管理对象不明确,认识不足

我国现在的物业企业中只有5％的企业是独立的物业企业,10％的企业由原来的房屋管理机构改制或者转行而来的,85％的企业是大的房地产开发公司下属的子公司.无论是房屋管理机构转制而来、独立的物业企业还是占大多数的房地产公司的下属公司,都不应该将自己定位为业主的管理者,一副管理者的样子,对自己的本职工作却采取置之不理或应付了事的态度.在以怎么写作为本的物业企业中,管理和怎么写作对象不明确,这就将导致员工搞不清自己工作的主题,不知道工作的重点.这样任务不明确会造成工作相互推诿,自然不会有很强的怎么写作意识.

2.法律、法规不完善

近几年,虽然相继出台了多部有关物业管理的法规,但总的来说,物业管理的法制环境仍然很差,缺乏系统完善的法规以及法律体系.实际中,管理缺乏科学性、公平性,收费不明确等一些不合理现象还非常严重,尤其是各类纠纷难以解决,多头管理难以理顺.而且,区域发展不平衡,绝大多数大城市还没有制定严密具体、可操作性强的物业管理法规和制度.

3.市场不健全,企业经营不规范

由于物业管理的市场发育还很不完善,也没有有效的竞争和约束机制,导致物业管理企业怎么写作水平参差不齐,很不规范.比如,一些物业管理企业忽视业主的权益、不能认真履行合同,导致业主和租赁人与物业管理企业的很多纠纷.

4.物业管理企业缺乏文化建设,企业凝聚力不强

目前在许多的物业管理企业中管理制度混乱、员工积极性不高、人员流动性大、怎么写作质量较差、物业纠纷不断等等,这些现象的存在主要就是因为企业文化建设的缺失.企业文化作为一个企业怎么写作理念、行为习惯以及整个企业的价值观的体现,是一个企业的灵魂.尤其是转制的物业管理企业,虽然名义上是独立的企业法人,但这些企业仍然会得到原来单位的资金补助,就导致他们在市场上无竞争意识,更不会重视企业文化建设；对于房地产开发企业的子公司来说,仍处于“依赖房地产开发企业”的思想下,也没有意识到企业文化对物业企业的重要性,在实际的工作中也是出现一个问题解决一个问题,并不能解决最根本的问题；对于小的民营企业由于资金短缺,规模也较小,其主要任务是经营,根本就考虑不到企业文化建设.

5.人才匮乏,从业人员素质良莠不齐

物业管理是一项面广、量大,涉及关系较复杂的系统工程.随着城市化进程的加快,写字楼和高档住宅的大量出现,市场对从事物业管理工作的人员素质要求也就越来越高.目前,符合现代物业管理企业发展需要的高层次、高素质的专业人才、管理人才,掌握多种技能的复合型人才都十分缺乏.另外,在物业管理行业快速发展情况下,很多物业管理企业招聘了大量人员充实队伍,由于许多企业缺乏必要的教育、培训的投入和严格系统的工作规范,造成从业人员素质良莠不齐,工作中难免出现各类问题.

三、推进我国物业管理创新与发展的措施

随着社会主义市场经济的深入发展,我国物业管理行业进入了高速发展的时期.随着我国加入WTO,物业管理面临的机遇与挑战并存.因此,我们应该提高认识,采取相应的措施积极推进物业管理体制的创新与发展.

1.建立健全物业管理法规体系,实现物业管理的法制化和规范化

首先,要加强对现有的物业管理法规的全面清理,建立统一的物业管理法规,明确界定开发商、业主、物业管理企业的责任、权利、义务和相互关系,依法维护各方利益,减少纠纷.其次,要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规和管理办法,完善物业管理体系,使物业管理有法可依,有章可循,依法运行.

2.提高人员素质,提高怎么写作质量

企业的竞争最终是人才的竞争,提高人才素质是企业发展的关键.物业企业同样也是这样,因此要提高物业企业的竞争力,必须提高人员的素质,具体来说,要从两方面入手：

(1)招聘环节,认识到物业企业的工作不是简单的体力劳动,而是需要知识和智慧的,所以要通过吸引高素质专业人才加盟,改善企业人才素质结构.

(2)对在岗管理人员与基层操作人员加强内部培训,学习职业道德和礼仪常识,提高怎么写作意识,并定期进行岗位技能培训,以提高员工的专业技能和怎么写作技巧,从而提高怎么写作质量.另外,还要鼓励员工创新,并对创新人员进行奖励,有助于员工工作之余自我提高.

3.规范物业管理市场,促进物业管理竞争.

(1)加大政府对物业管理市场的监管力度,建立有效的竞争机制、评价机制和激励与约束机制,促进物业管理市场的发育和成熟.

(2)扩大物业管理项目的招投标范围,实现物业管理的竞争,保证业主对物业管理企业的选择权与知情权,遏止房地产开发与物业管理一体化的市场垄断和任意降低管理费用等损害业主的行为,进一步规范物业管理市场.

4.加强物业管理创新,推进物业管理的深入发展.

创新是推动物业管理发展的动力源泉.进入新世纪,面对激烈的市场竞争,物业管理必须加快管理创新的步伐,推动物业管理范围不断扩大和运行机制不断优化.物业管理创新主要包括以下几个方面：

(1)管理理念创新.物业管理是一个开放的复杂系统.它体现了房屋设施、业主、环境和物业管理企业的统一；体现了器物管理、环境管理和社区管理的统一；体现了实现企业经营目标和为业主提供满意怎么写作的统一.因此,必须从揭示物业管理的内涵出发,按照系统思维和市场化发展的要求,深刻认识和实践物业管理.

(2)经营创新.主要表现在以业主需求为导向,把握市场规律和机遇,按照企业经营的要求完善物业管理,吸引和培育各类人才,提高怎么写作档次和层次,推动物业管理向市场化和专业化方向深入发展.三是管理方法和手段创新.物业管理是一项内容多、层次多、信息多和怎么写作实时性要求较高的系统工程.因此,必须充分应用计算机、网络等信息管理手段和现代物流管理、环境管理等管理方法,协调人与人、人与物、物与物之间的关系,实现物流和信息流的有序流转,不断提高物业管理的质量和效益.

5.构建适合的企业文化,提升企业的竞争力

企业文化作为企业的灵魂是每一个企业必须重视的.构建企业文化要从企业的实际情况出发,通过了解企业的现状、发展目标、企业人员素质结构,针对企业特色与问题,结合当地文化、行业要求及时代要求,从激励机制、管理方式、制度建立等方面循序渐进地构建一个真正适合自身的企业文化,为企业增强凝聚力,提升竞争力.

6.坚持“以人为本”,促进物业管理的深入发展

在物业管理中坚持“以人为本”,主要体现在两个方面：

(1)指物业管理要以业主的需求为导向,以提供高质量、全方位和个性化的满意怎么写作为根本出发点.“以人为本”的经营理念体现了市场经济条件下企业对市场和消费者的尊重,是现代物业管理的核心价值理念.

(2)体现为物业管理企业应把人才看作最有活力的因素,重视人力资源的管理开发和人力资本的运作,加强员工的教育和培训,培养高素质的职业化物业管理队伍.注重对员工进行物质方面和精神方面的双重激励,激发员工的积极性和创造性,主动为企业的发展贡献力量.

总之,作为房地产业发展的一个重要分支,物业企业管理要取得长足的发展进步,就必须从企业自身不断地改革实践,使企业制度不断完善,员工的素质与

怎么写作意识不断提高,在创建适合企业发展的企业文化的基础上,发展多样化物业经营项目,逐步消解业主与物业管理企业之间的矛盾.