房地产成本管理和控制

摘 要 ：本文对房地产成本控制问题的分析,以及对成本控制提出的三条主线,切实的做好房地产成本的控制,才能很好的避免成本浪费,为企业省成本,提利润,提高房地产企业的竞争力.

关 键 词 ：房地产；经济；管理；控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-00-01

一、前言

房地产行业正逐渐由“暴利时代”向着“微利时代”发生巨大的转变,利润水平慢慢朝向价值方向回归,市场向着规范化方向发展,房地产企业在开发投资过程中,如何凭借合理控制成本,合理安排成本支出、逐步提高经营效益,实现从粗放型到集约型的转变,进而实现房地产企业的最大利润,这已经受到了房地产开发企业的极大关注和重视.

二、房地产成本的管理和控制的现状

1.缺少一条完整的成本管理链条.目前,绝大多数的企业在针对成本管理的关注项目上只是做了最简单的成本计算,并没有进行系统全面的计算.而且,绝大多数企业过于重视企业对市场的占有率和企业利润,却没有将企业的长期放展放在第一位,缺少一套合理、完整的成本管理系统,提高房地产开发企业市场的竞争力.

2.管理意识不强.近几年,房地产开发企业的成本管理主要依靠工程结束后的核算,但是现在许多企业都将房地产行业定义为高利润的行业,这就造成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确,弱化了成本管理的重要性.大部分企业只注重对企业内部成本的计算,而对于原料的采购与房屋的销售和怎么写作等环节的成本计算并没有给予足够的重视,无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条,这些都是最基础的企业成本管理方法.

3.缺乏有效的资金管理的方法和手段.对于房地产公司来说资金就是血液是发展的必要产物,现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性.对于当前的很多公司,他们在对项目开展的时候,测算的仅仅只有成本,对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西.但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用.

三、房地产的成本管理最根本的解决方法就是从房地产的成本、合同以及资金等方面出发,做好这些重要的环节,才能完成好房地产成本的管理、控制

1.切实的控制好房地产各个环节的成本.房地产的成本管理,我们最需要注意的是成本的目标、归集以及拆分还有房地产动态成本的分析.

所谓的目标成本的导向本质上来说是市场,是为了更好的确保房地产的想要达到的利润.这个环节是整个项目开发中都会涉及到,可以说它是事前控制的基础.我们在项目开始之前要切实的做好目标成本的制订,然后依据目标成本在成本执行环节根据实际的合同签订或者变更对发生的成本进行必要的归集以及拆分.成本归集以及拆分都是有原则的,我们在进行的时候要科学分配好科目和对应的合同变更和拆分,对于那些已经被拆分也要选择好汇总的方式,我们可以制定科学合理的制度,这样才能更好的保证归集以及拆分的准确性、及时性.通过合同性成本、非合同性成本的拆分与归集操作,得到项目的已发生成本,此时对目标成本与已发生成本进行对比分析,了解成本发生情况,对存在异常的成本科目进行调整成本,最终可以得到项目的动态成本.

2.制订合理的房地产合同.在房地产项目中,有一个最重要的协议就是合同,我们在进行合同的管理其实就是对成本控制以及利益实现的一个实现的过程,这个过程的组成是合同的执行以及付款或者支付.

我们要严格的招投标、议标、协议采购等多种方式来进行项目的另一方的选择,这样才能选择出更加合适和有利的合作伙伴.随着房地产市场越来越规范的管理,大部分的房地产公司已经大量的采用招投标的方式来寻找伙伴,一方中标以后,发包方会和承包的单位签订一个合约,合同是项目的开始也是成本控制利润实现的保障,所以我们在签订合同的时候要保障双方的权益,划清界限要清晰,这样才能确保合同的顺利执行.合同签订过程需要走审批流程,审批通过后记录备档.此时作为成本管理人员,需要将该份合同的成本拆分到科目体系中去.

一般来说在完成了工程项目的施工以后,我们要进行工程的结算.工程结算由各项目职能部门上报结算申请,由成本管理部牵头组织竣工结算的相关工作.工程的结算是直接的成本控制的实现过程,在工程竣工结算造价审定阶段,我们要对造价咨询机构进行科学详细的施工图的造价估算和审定.其中,咨询费用采用造价核减额的方式计取.就是测算出来造价金额与承包单位上报的偏差值来计算咨询费用的金额,这样可以形成相互监督的机制.

3.把握好房地产各个阶段的资金.地产公司对资金的管理非常重视,每月资金管理部门会要求各业务部门上报资金使用计划,也就是月度资金计划.集中汇总各部门、各项目的资金计划情况,然后再由公司统一调配资金给各部门、各项目上.

随着成本体系的建立,“资金计划”的编制依据将更多的来源于各业务部门的“资金预算”,从而实现了对企业未来流的更快速、更准确测算.在这个过程中,业务部门将发挥越来越重要的作用.

4.注重员工培养培训是保障成本管理的有效实施.人是企业最宝贵的财富,只有靠人的参与,提高人的意识,才能做好成本管理这项重要工作.对于企业的高层管理者来说,除了具有创新精神外,同时还要具备各方面的知识,比如人才经营与组织创新知识、房地产规划与建筑设计以及环境设计知识、计算机,电子商务等信息技术、融资与财务管理知识、建筑项目管理知识与成本管理知识、营销知识等.对于企业的一般员工而言,企业应该向员工介绍成本管理对于企业的重要性,同时也应邀请专家开展有关成本管理知识、技能和相关软件的培训.并建立相应的激励措施,把成本的降低与员工的薪酬挂钩.

四、总结

综上所述,随着我国的经济和全球一体化步伐的加快,我国的房地产市场也在飞速的发展,现在已经渐渐的进入了成熟期,现如今房地产行业的在国家的宏观调控下竞争变得更加的规范.在市场化竞争越来越残酷的今天,成本无疑起着非常重要的作用,房地产也一样,对于开发商来说,房地产成本的控制有着重要的意义.