房地产项目投资风险评价模型

摘 要：本文根据房地产项目投资风险评价的相关理论,结国内外学者在此方面的研究资料,对房地产项目投资风险评价的方法进行研究.文章结合层次、灰色、模糊等三中评价方法定量的项目的投资风险进行预测和评价.为房地产企业投资决策提供科学的数据理论的支持.

关 键 词：房地产项目；投资分析；风险分析评价

一、引言

近几年来,我国房地产业的快速发展.国内外各类资金大量涌向房地产业,房地产开发企业的实力也不断增强.随着近几年来我国房地产产业的快速发展,人们也醒地认识到,中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题.为了促进房地产业平稳健康发展,国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度.自2010年起,为遏制一些城市房价过快上涨的势头,国务院三次部署调控工作.为了继续巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,促进房地产市场平稳健康发展,2011年国务院印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）.2013年国务院部署房地产调控五大措施（即新五条）,对此大家对"十二五"时期中国房地产业的发展态势尤为关心.同时也加大了房地产项目开发的不确定性和房地产项目开发的风险性.

在此背景下,房地产投资企业更应该对房地产项目的投资可行性和正确性,做出更加准确的认识和决策.本文对房地产项目进行投资风险分析,针对该项目的实际情况,用现实的、客观的数据来验证所评估的项目,充分分析、评估,最终确定该项目是否可行.通过对该项目的投资风险分析,运用投资策划和项目管理的基本理论和方法,为项目的选择和立项提供了理论依据,对提高项目分析的科学性和准确性具有实践指导意义和可操作性.以期提高房地产企业对房地产项目投资风险评价的重视程度.

二、房地产项目投资风险评价指标的确定

结合我国房地产发展现状,结合房地产项目投资风险的研究情况,本文按照房地产的寿命周期,将房地产投资风险因素划分为4大类,分别为你投资前期阶段、开发建设阶段、经营阶段和管理里阶段,详细因素见图1.

图1青岛市天一房地产项目投资风险因素图

三、房地产项目投资风险评价模型

根据上文项目投资风险因素的评价指标,作为运用层次、灰色、模糊相结合的综合评价方法,对投资青岛天一房地产项目时,可能的风险进行实例的研究分析.

1.AHP计算各层次权重

根据图1-1所示房地产项目系统风险层次结构模型和具体的风险因素的特性,综合专家的咨询意见,本文对各个风险因素采用层次分析方法,在各层元素中进行两两因素的比较,构建比较判断矩阵.其中两两因素比较的相对重要性,通过取1,2,等,9以及他们的倒数作为标度,求出各个风险因素的权重值.

通过计算我们可以得到一级指标的权重为A等于（B1,B2,B3,B4）等于（0.25,0.25,0.25,0.25）,而二级指标的权重为B1等于（0.526,0.273,0.124,0.077）；B2等于（0.370,0.345,0.185,0.100）；B3等于（0.623,0.239,0.137）；B4等于（0.413,0.209,0.194,0.104,0.080）

2.确定评价值矩阵及评价等级

通过对上文风险评价方法的分析,结合房地产项目风险指标体系,本文将各影响因素的可能风险程度划分为4个等级：高风险（V1）、较高风险（V2）、较低风险（V3）、低风险（V4）.按4分制打分,故确定评价等级集合为V等于{4,3,2,1}.本文通过收集专家对影响因素风险等级的评定得出以下数据（见表1）.

表1影响因素风险等级的评定

3.确定评价灰类

根据上述的评价等级,我们确定相应的灰数及白化权函数可分为如下四类：

第一类："高风险",设定灰数为∈[4,∞）,其白化权函数记为f1（图3-1）；第二类："较高风险",设定灰数为∈[0,3.6],其白化权函数记为f2（图3-2）；第三类："较低风险",设定灰数为∈[0,2.4],其白化权函数记为f3（图3-3）；第四类："低风险",设定灰数为∈[0,1.2],其白化权函数记为f4（图3-4）

由nij等于fr（dij）可以计算出评价矩阵的灰色统计数nij；其中dij为第j个专家对于第i个风险因素的评价值.

4.模糊评价计算项目风险状况

根据rij等于nij/ni可以计算出灰色评估权值,得到模糊评价矩阵R为：

通过以上计算,我们可以计算出投资风险影响因素的权重和其模糊评价矩阵,则下步就可以逐级进行模糊运算.以此得出天一房地产项目投资风险的总体评估结果.

首先,根据Bi与Ri经过模糊运算,得出风险影响因素Bi的评价模型Ti为：

Ti等于Bi*Ri

可知天一房地产项目的投资风险评价为：

T3等于（0.18,0.23,0.31,0.28）；T4等于（0.23,0.30,0.31,0.16）

由此可以计算出整个项目的投资风险评价结果：

Z等于V*T等于V*（T1,T2,T3,T4）等于2.496

按照房地产项目投资风险的等级可知,青岛天一房地产项目的额投资风险介于较高风险与较低风险之间,其风险处于一般风险水平.

四、结束语

在我国对于项目投资风险的研究较多,同时考虑从到房地产项目具体事实情况的差异性,因此投资风险评价因素并不完全一致.对此本文的评价指标体系,仅仅是结合天一房地产项目进行设计的.对于其他房地产项目可以对评价指标体系,做部分细微的调整.

本文将层次分析法、灰色评价、模糊综合评价方法三种方法相结合,运用到房地产项目的投资风险评价中,定性和定量的对房地产项目投资风险的程度进行评价,可以处理同时具有灰色性和模糊性的综合评价问题,使房地产投资风险评价更加客观可信,并论证了该方法,在理论和实际应用上更具科学性和优越性,为投资决策的提出提供理论支持.但同时,本文虽然结合天一房地产项目的风险因素做了较为全面的分析研究,但是对于今后房地产项目的投资风险评价来说,如何更加准确的对项目的投资风险进行测定,仍有待进一步的研究.