网站原创摘 要：由于土地具有不可移动、价值高、保值增值性好等特点,使得土地使用权逐渐成为设定抵押权的重要客体,成为单位和个人筹集和盘活资金的重要手段.在抵押权利实现过程中,重复抵押土地使用权的现象也应运而生,并成为当前一个充满争议的问题.一些学者认为,其作为一种特殊的抵押形式有其存在的合理性,完全禁止重复抵押不仅与民事法律的基本原则相悖,而且也远远落后于社会主义市场经济建设的需要.笔者通过大量的研究与调查发现,纵观现实生活,目前所出现的土地使用权重复抵押现象,大多是违法乱纪行为,其产生的弊端不可忽视.本文从制度经济学的角度切入,通过对土地使用权重复抵押产生的原因以及危害进行分析,进而提出了解决此现象的措施与建议.
关 键 词：土地使用权；抵押登记；重复抵押
中图分类号：F301.1文献标识码：A文章编号：1673-2596（2013）01-0125-03
一、相关概念
(一)制度及制度经济学
制度是指人际交往中的规则及社会组织的结构和机制.制度经济学,是把制度作为研究对象的一门经济学分支,它研究制度对于经济行为和经济发展的影响,以及经济发展如何影响制度的演变.
(二)土地使用权抵押
土地使用权抵押,即指在法律允许的范围内,在不转移土地占有的情况下,土地使用权人将土地使用权作为债权的担保,当债务人不能按期偿还其债务时,债权人有权依法根据抵押合同来处理抵押土地的使用权.其中,提供土地使用权作为担保的债务人称作抵押人,接受土地使用权担保的债权人为抵押权人,当其债权到期不能实现时,抵押权人对作为抵押物的土地使用权和地上附着物享有处分权和优先受偿等相关权利.
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(三)重复抵押
重复抵押,是指债务人以同一抵押物分别向数个债权人做抵押,致使该抵押物上有多个抵押权依附的抵押行为.
1.形式上的重复抵押.形式上的重复抵押,指债务人或第三人就同一抵押物内各个具有独立利用价值与交换价值的部分,分别向数个债权人设立抵押权.在形式上的重复抵押中,由于抵押权所依附的抵押物相对独立,各抵押权之间没有根本的担保利益冲突,所以,这类重复抵押实际上是数个独立的抵押权并存的情况,它常出现于就不动产的不同部分设立抵押的情况,如对土地使用权的分割抵押或楼房的楼层对应的土地使用权抵押等.
2.实质上的重复抵押.实质上的重复抵押,指债务人或第三人就同一抵押物的全部价值分别向数个债权人抵押,数个抵押权的范围都及于同一抵押物的整体,在抵押人不履行债务时,抵押权人均有权拍卖、变卖、折价抵押物以清偿自己的债务.实质上的重复抵押常出现于土地使用权价值与抵押价值的差额部分再次设定抵押.
二、土地使用权重复抵押形成的原因
由于土地使用权抵押是近年来才发展起来的业务,在立法上还存在一些问题,致使在实践上产生了许多无法解决的争议,具体操作也不太规范,究其原因主要表现在：
抵押登记制度不健全登记具有公信力,并实现了抵押权的公示,合理地做到了对各债权人的保护.完备的登记制度是财产交易有序化的必要条件,土地使用权作为一种不动产使用物权,登记的意义极为重要.而我国目前对土地使用权的设立仅以合同成立为要件,这与《物权法》中不动产物权一般都需要通过登记才能设立的规定不相一致.对土地使用权的变更登记仅以当事人自愿为主,未经登记变更的土地使用权的法律后果仅为不能对抗善意第三人,这样,抵押人在土地使用权抵押后可能会再次抵押.
登记机关各行其是,造成混乱地方政府确定的房地产抵押登记部门为房管部门,国土部门依照土地管理法的有关规定则认为房管部门无权就土地使用权部分行使登记权.在现实生活中,一块土地上往往附有建筑物,这就导致了在实践操作中各部门做法各异,多头登记,缺乏统一性；同时没有规定登记机关的法律责任,有些登记部门甚至与当事人合谋欺诈第三人,给一些人以可乘之机.
利用非法途径进行分离抵押针对同一宗土地的使用权,一些不法分子先在一家金融单位抵押,以取得所需的贷款,随后又以复印件在另一家金融单位申请抵押；或者是先将土地使用权证书在一家银行了抵押登记后,又检测借其挂失,骗取新证,再到另一家银行抵押贷款；甚至有的利用金融单位以收存土地使用权证书作为抵押的可乘之机,在抵押之后又采取非正当手段把土地使用权证书骗到手,再到另一家金融单位抵押贷款等等,这些非法途径,都是造成重复抵押出现的根本所在.
(四)金融机构管理不到位
一些金融机构对土地使用权抵押登记的业务程序和重要性认识不足也是导致重复抵押现象产生的重要原因.在抵押贷款业务时,一些工作人员往往只是收取贷款人的土地使用权证书,甚至仅仅只是个复印件作为抵押,没有要求贷款人土地使用权抵押登记和土地他项权利证书,使得融资人利用了上述的各种非法途径向不同的银行、单位或者个人进行融资,这就出现一块土地多头抵押的现象.
除此之外,还有一个不可忽视的原因是抵押权人自身存在问题,一些人法律意识淡薄,当事人不懂土地管理方面的知识,在进行抵押土地使用权前不知道要求抵押人提供土地证,或到土地登记机关查询一下,并且自己不能够严格按照要求到土地管理部门进行了登记等等,使得土地使用权重复抵押的问题越演越烈.
三、土地使用权重复抵押带来的危害
重复抵押固然能满足现代工商企业对充分实现抵押物价值和融资功能的强烈愿望,可具体到土地使用权的抵押问题时,它确实存在着诸多弊端,主要体现在以下方面：
(一)加大抵押权人交易风险,损害其利益
众所周知,抵押物的价值越高,抵押权人的风险越小；反之,抵押物的价值越低,抵押权人的风险相应增加.所以,针对同一块土地的使用权,如果向不同的抵押权人进行重复抵押,片面扩大抵押物的范围,增加抵押物的价值,在抵押权人完全不知情的形势下进行抵押行为,就会加大其交易风险,损害其利益,对抵押权人是非常不公平的.