社区物业推行单元成本管理的

摘 要：结合社区的职能定位与物业管理特点,推行单元成本管理,对于社区实行和深化目标成本管理具有重要意义.本文在简要分析社区物业推行单元成本管理的必要性和基本原则的基础上,重点探讨了社区物业单元成本管理体系的构建问题,并结合S油田社区分析推行单元成本管理的具体成效.

关 键 词：社区物业全员成本管理单元成本管理经济效益

社区肩负着“保障生产、怎么写作生活、维护稳定”的职能.推行目标成本管理的关键在于科学分解和切实落实成本费用目标,真正建立全员参与和责任指标相结合的成本管理体系.本文从实际情况出发,以单元成本的核算与管理为切入点,构建物业管理单元成本核算与控制体系.这有助于推行和深化目标成本管理,激发全体员工对成本管理的热情和创造力,提升社区的管理层次和经济效益水平.

一、社区物业推行单元成本管理的必要性和原则

（一）社区物业推行单元成本管理的必要性.以物业单元为成本管理的切入点,切实推行全员成本管理,能够促进社区转变成本观念,完善成本管理制度,提高经济效益,做精做优社区怎么写作.

1.物业单元成本管理能够转变成本观念.通过实施单元成本管理,能够改变以往主要依靠管理层负责成本宏观控制、粗放管理的被动局面,实现层层有预算、有核算、有考核,把成本责任落实到全员,不断增强从机关到基层各级人员“增收节支、挖潜增效”的责任心和主动性.

2.物业单元成本管理能够精细基础管理工作.完善物业单元成本管理成本控制体系,明晰各层级相应的责权利,能够明确社区管理的目标、细致各项成本指标分解以及严格控制成本发生过程.单元成本管理能够形成一级抓一级,一级对一级的责任机制,保证社区物业成本管理目标的有效落实.

3.物业单元成本能够提升经营管理水平.推行单元成本管理能够提升社区经营的运行质量,促进生产经营的良性发展.精细管理是转换经营机制、做精做优怎么写作、打造一流社区的必然要求,单元成本管理能够带动社区全面预算与全员成本目标管理不断提升.

（二）社区物业单元成本管理的基本原则.任何一个好的制度都需要有良好的实施环境,每一项制度的有效实施必须靠人推动.推行物业单元成本管理要全面了解单元成本管理的基本原则和要求,让单元成本管理能够真正落到实处.单元成本管理遵循以下基本原则：

1.便于操作的原则.推行单元成本管理要以预算管理为基础,有利于管理控制,便于实际操作,将所有成本都纳入预算,把预算指标逐级分解到班组、岗位等最小的工作单元,落实到责任主体,使发生的成本始终处于有效控制之下.

2.分工协作的原则.单元成本管理工作是一项系统工程,在资源配置上要与现有组织机构设置和职责分工相结合.在具体实施上,公司上下要按照既定目标和统一部署,结合工作实际,依据各自分工,统筹兼顾,既讲分工,更讲协作,有效进行组织实施,形成合力.

3.责权相适的原则.单元成本管理是在最基本的工作单元上设置相应的目标,并落实到对口业务单位或职能部门,赋予相应的责任和权利,并对责任主体实施考核,以促进管理目标的实现.

4.全员参与的原则.在成本管理中,公司全体员工要发扬“主人翁精神”,牢固树立“一切成本皆可控制”的理念,广泛动员,积极参与,努力推动“成本管理”各项目标落实到位.

二、社区物业单元成本管理体系构建

社区物业单元成本管理的目标是实现对成本的有效控制,提高经济管理效益；核心是精细化管理和全员目标管理.单元成本管理体系以单元为成本核算和控制的最小单位,构建“基础管理到单元,数据核算到单元,分析考核到单元,控制预警到单元,激励奖惩到单元”的成本管控体系.单元成本管理体系主要包括基础管理工作体系、财务数据核算管理体系、分析考核管理体系、运行保障控制体系、激励与约束管理体系.

（一）基础管理工作体系.如下页图1所示,在单元成本管理中,社区按照怎么写作职能不同分为物业管理、医疗卫生、学前教育、公共怎么写作和市政管理五大系统,并进一步把物业管理业务按照总项―分项―子项―明细项,划分为四个业务层级.第一级按照社区怎么写作职能将社区怎么写作业务划分为五个总项；第二级将物业管理总项按照物业怎么写作类型划分为住宅物业、办公物业、外转供业务、辅助生产等；第将住宅物业分项按照具体的怎么写作业务向下划分为保洁、维护养护、绿化、保安等子项；第四级在每个子项业务下设置明细业务单元.

公共怎么写作业务总项下划分了五个分项,包括党员怎么写作社、家委会、非特殊群体管理、小区文化建设、再就业管理.市政管理业务总项下划分了九个分项,包括公共道路、桥涵及照明设施、非工业供排水及污水处理、公园、广场及陵园、市容监察、公共交通、公共区域环卫绿化、文体设施、公共消防和其他.

（二）财务数据核算体系.结算录入是整个系统的关键环节,是分析和考核的财务数据起点,要做到四个统一：

1.统一费用录入程序.为了确保数据及时、准确地录入到系统中,将日常的经营业务按照成本项目对应到相应的结算类型、明细业务单元和业务指标,并规定结算日期、录入日期和审核人,将录入工作实行标准化、程序化、制度化的管理.

2.统一费用分配标准.费用结算录入要遵循“凡是能够直接计入怎么写作对象和业务单元的费用要据实计入”原则,除直接费用外,不能够直接归属到业务单元的,再依据成本费用的实际发生金额,按照一定的分摊方法和比例在各个怎么写作对象之间进行分配,合理准确计入各个业务单元中.

3.统一费用录入单据.为了提高数据录入的有效率和准确率,制定统一的费用结算录入单据,在单据上记录费用的来源与分摊标准,并标明系统中结算单据的编号,便于财务人员审核和监督,将内控制度的管理向下延伸到生产经营的前沿.

4.统一辅助生产分摊.统一辅助生产的分摊标准,并为业务特殊的站队写作相应的分摊标准,通过系统自动分摊,使辅助生产单元中的费用在各单位各业务单元间合理分摊,增强了数据的可比性.（三）分析考核管理体系.通过考核指标体系,对各个成本单元的月度、季度、年度指标进行取数分析,把财务管理由静态的事后分析变为动态的实时监控.考核指标可以分为五类：收入指标、成本费用指标、补贴指标、经营技术指标和物业单项指标.通过对单元成本指标的排名及分析,更加清晰地看到某一单元的某一项业务指标的变化对上级总指标的影响,层级分析能够利用较短的时间去发现问题、解决问题、改进流程、优化运作.

（四）运行保障控制体系.报表管理是整个系统的扩展延伸,是业务和结算的运行结果输出.单元成本管理要求严格预算上报程序、规范内部报表管理、坚持平衡预算例会、执行预算预警机制.在预算运行中,收入和费用项目通过实际结算与年度预算的完成比例排名对比,对于预算进度差异较大的责任主体提出书面警示,并作为下月预算平衡会议的主要分析事项,从而提高对预算的执行力和控制力.

(五)激励与约束管理体系.推动单元成本管理要强化信息系统的应用,其动力在于严格考核兑现,实现兑现奖惩到单元.

1.系统操作考评兑现.单元成本项目组建立单元成本系统运行考核评价表,对基础数据维护、预算上报与分解、结算录入、报表上报、经济活动分析质量等日常工作进行月度打分考评,建立专项资金年度统一兑现,促进各管理层和操作层对系统应用的执行落实和监督审核.

2.季度讲评会议制度.坚持以生产经营指标、管理怎么写作标准为基础,健全实施以“月度检查、量化评比、季度排序、绩效兑现”为主要内容的季度考核与讲评会议制度,定期对经营运行情况做出综合评价,并将物业单元成本管理作为一项重要内容纳入其中,参与讲评.

3.经营承包奖惩兑现.建立内部经营管理运行质量奖惩机制,制定奖惩标准,并严格落实奖罚兑现,激励全员全面深化对标、追标、创标活动,在对标中细找“短板”,在追标中深挖潜力,在创标中争创一流,形成指标排名比贡献、立杆对标比先进的浓厚氛围.

三、S油田社区推行单元成本管理的成效分析

S油田社区地处某油田机关腹地,辖区总面积30多平方千米,在册职工3000多人,主要担负着物业“四保”、医疗卫生、学前教育、公共怎么写作以及非在职人员管理怎么写作工作.近年来,S社区紧紧围绕集团公司和油田发展战略目标,立足保障生产、怎么写作生活、维护稳定的职能定位,积极转换经营机制,做精做优怎么写作；牢固树立“全员、全过程、全要素”的成本管理理念,细化核算单元,强化责任控制,积极推行了单元成本管理,形成了“人人身上有责任,个个环节有目标”的物业成本管理局面,激发了全体员工成本管理的热情和创造力,将财务管理和生产经营实践有机融合,进一步提高预算执行力和成本管理整体水平,使物业精细化管理水平得到有效再提升.

（一）实现对成本费用的多维管理.社区物业单元成本管理通过定义每项成本费用的机构管理属性、业务管理属性和成本费用项目属性,实现对每一项成本费用的不同维度的管理,在系统里可以根据管理的需要,按照行政机构、业务类型、物业单元等不同口径进行成本费用的统计汇总和查询,满足不同层级生产经营和日常管理的各项需要.

（二）实现对成本费用的源头控制.过去的预算管理是从上级到下级查找预算进度差异的原因,让二级管理人员很难深入到费用发生的最前沿,但是物业单元成本管理的实施和系统的上线,将改变这种滞后的现象,让财务管理与生产经营实践融合在一起,将成本管理的重点锁定在管理和怎么写作的每一个细节,通过系统能及时关注到每个物业怎么写作项目的工作量,每个物业成本费用的发生点,每个点的消耗量和价值量的变化,从而让财务人员和经营管理人员掌握引起每项成本费用变化的最小的真实动因,用“以小控大,以下制上”的方式实现对成本费用的源头控制.

（三）实现对成本费用的全局可比.内部和外部不同单位之间的机构设置和业务管理模式会有所不同,成本费用统计的口径差异较大,同一项费用支出会因不同单位出现不同的统计口径,使得单位之间的成本费用的横向对比难以保障.社区物业单元成本管理体系使这个问题得到解决,通过对费用项目设置级次,严格定义使用范围,统一分配标准,保证了同一业务的成本费用统计口径在不同单位之间保持一致,使得全局的物业管理成本费用具有可比性.

（四）实现对成本费用的分级管控.在物业系统推行单元成本管理,真正依靠的是工作在一线的物业站站长、物业区片管理负责人和物业怎么写作人员,其实就是对员工的管理,管理的实质就是提高员工自觉控制的参与意识.一张成本费用控制卡,将职工和费用紧紧联系在一起,将职工和责任紧紧联系在一起,通过经济活动分析制度、月度排名制度、多层次激励考核机制等系列配套制度的建立,形成强大的单元成本管控体系,在持续推进全员成本目标管理工作中,不断提高社区成本管理水平.

（五）为社区推行市场化管理奠定基础.物业单元成本管理的推行,基础数据库的建立,使社区物业怎么写作各项明细业务的管理成本更加清晰明了,在工作中“摸清了家底,定好了标准”,为将来社区市场化改革提供有力的数据支持.X