房地产抵押贷款评估风险的防范

内容摘 要：本文在分析房地产抵押贷款评估的内涵基础上,指出影响房地产抵押贷款评估风险的因素,最后提出了房地产抵押贷款评估风险防范的措施.

关 键 词：房地产评估风险防范

防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大,防范风险首先得认清风险,然后才能防患于未然.

一、房地产抵押贷款评估的内涵

房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时,商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为,是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师,采取保守和谨慎的方式,在考虑到评估房地产未来出售的可能性,顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况,房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下,对房地产的客观价值进行评定和估算的过程.

二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素

(一)政府因素

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险.在房地产抵押贷款评估中,如果房地产估价价值过高,不能反映房地产的真实价值,在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后,会给金融机构带来越来越多的呆账坏账,影响金融机构的真实资产.一旦发生存款人的挤兑,银行将无力偿债而导致深重危机以致破产.政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因.政策变动,包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产产生影响.同时还会对估价方法产生影响,如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据,一旦进行修改或其它变动,必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响.

(二)估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者,是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因,尤其是技术诱因.房地产估价都需要详实的基础资料来支撑,丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障.实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产分类变动指数等等.此外,估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果,有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差.估价人员素质水平偏低,在一些中小城市的评估机构中,有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师,在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞,也会产生一定的风险.

(三)其他相关经济活动主体因素

其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等.每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因.如,房地产估价主要是对房地产权益的估价.不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同,有些企业为了节省费用不去产权登记手续,提供资料不全不实,在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款.商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款.

三、房地产抵押贷款评估风险的防范

一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的.首先,必须审定抵押物的合法性.包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符.然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认.实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况,并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证,检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业怎么写作、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况.以上工作为评估提供基础材料.最后评估抵押房地产的正常.

规范房地产估价师和估价机构的资质管理.实行房地产估价师资格认证,建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督.

建立和完善估价机构质量保证体系.在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式.要求该模式从获取估价业务,选择估价业务开始,一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中,采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法,保证估价的真实、可靠、科学、公正.这需要建立机构适宜的组织体系,并根据体系建设进行必要的职责划分,互相约束、互相促进,做到职责分明,利益明确.

一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践,并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握.因此,对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要.面对估价实践中的诸多不确定因素,唯有通过不断地学习才能克服解决.

(四)商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救.目前,银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时,主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产.业内专家认为,按照这种评估方式,一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时,银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产.这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施,只能消极被动地坐等不良资产的产生.有鉴于此,商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面,通过设定内部房地产评估部,适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动,房地产的维护和运行情况如何,对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估,提高风险预警能力.

四、小结

防范房地产抵押评估风险,不仅对于降低金融风险、保证金融安全具有重要意义,同时也有利于降低评估机构和评估人员的执业风险.评估机构及其从业人员应提高风险防范意识,严格按估价规范流程操作,不断提高执业水平,从而有效防范房地产抵押评估风险