探究建筑房地产开发经营过程中的风险管理

摘 要：建筑房地产业开发经营风险的产生有很多种原因,但是其发生的特点却可以归纳出几点,通过对其发生的特点的了解,采取相应的应对措施,建立起有效的监督部门,保证整个风险防范的顺利实施.同时也要求房地产开发企业在风险的管理上必须时刻保持警惕,做到实时分析、识别、应对每一个可能发生或是已经发生的风险.

关 键 词：建筑房地产开发经营、风险分析、特点、应对

前言

随着我国经济的高速发展,城市基础建设也步入了发展的高峰期,城镇化更是得到了前所未有的发展,这一切无不造就了我国的房地产业的兴盛,甚至发展成为了我国的一大支柱产业.而这一发展速度每年仍然在以超过10%的增长率不断提高,但是,由于我国的房地产业发展起来也不过是短短的几十年,特别是现代商业地产,仅仅是十多年的经验,很多投资者过于盲目的投资,使得风险的发生更加的具有不确定性和多发性.同时由于国家近些年来一直致力于房地产的管控,也使得政府政策在很大程度上影响着我国的房地产业走向,加深了我国的房地产开发经营的风险,等等,这一切无不在告诉我们,加强房地产业的开发经营风险管理已经是迫在眉睫的事了.

1.建筑房地产开发经营风险管理的定义及特点

1.1风险管理是指对企业（包括人、物、盈亏等）的一切开发、生产生活中存在的一些潜在危害进行全程有效地跟踪、识别、评估、处理的一种管理模式.因此,建筑房地产开发经营风险管理指的就是房地产开发企业通过有目的、有计划、有意识的对房地产企业活动进行有组织、有计划的管理,实现对风险的识别、衡量、处理,有效的减小甚至规避风险给企业所造成的损失,实现利益的最大化.

1.2建筑房地产开发经营有其独有的特点：（1）建筑房地产开发经营是一项高风险、极度不确定,但同时也是高回报的行业,高度的风险性、不确定性表现为风险事故的发生与否,发生期间所造成的损失大小都具有很大的不确定性.这一切都使得该行业的运行必须建立在有效的风险管理制度下,它是企业减少盲目投资,有效识别风险,规避风险的关键.

（2）建筑房地产开发经营还是受市场环境影响极为敏感的行业,而同时我国乃至全球的政治环境、经济环境、社会环境、人文理念等都在不断的变化中,每时每刻都在产生不可预测的环境变化,使得市场的自动调节这个价值杠杆也一直在做着不规律的运动,再者由于目前我国的房地产业流入过多的热钱,以及政府相关控制政策正在逐步的发力,这一切都给房地产的开发经营带来了人力所不能改变的巨大影响.

（3）其风险具有一定的可预测性,虽然建筑房地产开发经营的风险有着很大的不确定性,但是其发生确有着一定的可预测性和规律性.通过统计数据分析,数学概率预测、环境调查、历史分析等,可以大致的知道其发生的可能性和损失的严重性.

（4）其激励性表现在企业由于风险的诸多不确定性和损失的严重性,使得企业在重压之下,更加的小心谨慎,严格管理目标,改善投资环境,提升竞争力,间接地提升了市场的经济效益,避免了浪费的发生.

由于建筑房地产开发经营中存在着种种的不利因素,这些因素的发生及其所带来的影响都至关着这个企业的生死存忙,因此,如何有效的规避和减小这些不利因素所带来的损失,是我们房地企业必须慎重思考的问题,当前,最有效的管理风险的措施就是实施建筑房地产开发经营风险管理.通过风险管理,对企业的一切内部和外部活动实施有效的跟踪、分析、评估、处理,使得企业在规避和减小风险的发生以及发生后的处理措施是否正确上具有更强的适应性和灵活性.

2.建筑房地产开发经营中的风险管理的具体做法

2.1风险分析与识别

建筑房地产开发经营的整个过程可以简单概括为投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、项目租售阶段.这几个阶段的风险具有风险的发生概率逐渐减小和发生后的损失逐渐增大的特点.投资阶段的风险来自于政府的政策、投资方法是否得当、物业的类型等这些有着极大的不可预测性和发生概率的影响因素,同时这一阶段的决策是否正确事关整个项目今后的成败.而土地获取阶段的风险则主要来自于地块的选择是否利于开发、开发的价值是否匹配、对客户的分析了解是否有误等一系列的因素,这一阶段的分析失误将使得资金的投入完全进入了一个失败的项目.建设阶段主要的风险就是施工的技术管理不当、交付的时间延误、建设中的安全事故等一系列建设中的技术、管理、领导决策的得当与否的问题.这一阶段带来的影响是建设成本的增加和工期的延误使得资本无法及时转化为流.项目租售阶段由于资金的大量进入,使得风险发生后的损失是最为严重的,虽然风险在这个阶段发生的概率相对较小.只有正确的分析和认识清楚投资过程中的风险,尽可能的找出影响风险管理目标实现的因素,并分析各个产生的根源,才能做到知己知彼百战百胜.所以,我们在对各个阶段的风险分析、识别、处理的时候,必须是贯穿整个房地产开发全过程的,绝对不能有一丝一毫的马虎大意,甚至是决断的延误都会带来严重的损失.

2.2对风险进行可行性的评估

风险评估即是将风险通过具体的量化分析来实现对风险的可行性研究.由于房地产一旦进入开发阶段,将面临很多不确定的风险因素,投资者需要做的便是在诸多的风险因素中确定出投资项目的用途、规模、类型.房地产开发商通过采用盈亏平衡法、蒙特洛法、损失估计法等方法评估、测定开发活动中各类风险的发生概率以及风险发生后所带来的损失程度.

2.3风险的应对方法

风险一旦被分析和认知之后,就给了我们应对、处理的机会,但在进行风险处理的时候,首先要做的是建立起风险应对手段的管理机制,使得风险的发生能够在规范化的制度管理下得到防范.应对风险的方法手段很多,风险回避是应对风险最简单有效的手段,也是解决风险最彻底的手段,但是该方法也是只能针对一些特定的风险.因此,对于其他的一些风险,在避无可避之下,可以采取风险分散或是风险分摊的手段来减小风险带来的损失,前者是将企业的经营领域扩大到多领域,避免所有鸡蛋都放在一个篮子里的经营模式.后者则是采取对其合作,资源优势互补的方式,将风险分摊到每个企业身上,减小个体所承受的风险.

2.4风险的监控

房地产的开发经营是一个动态的过程,风险的产生伴随着整个房地产的开发经营活动,因此,对于风险的分析、评估、应对也应该是一个动态的过程,在这个过程中,就需要我们拥有一套完善的管理制度,而制度的实施是否符合要求,还需要一套严格的实时监控措施.通过风险管理监控措施,实现对风险管理的整个过程正确有效的监督.保证企业的风险管理政策制度能够达到预期的效果.该监督的设立要求是由不参与风险管理的团体或是个人组成,是独立于风险管理部门以外的自主管理部门,主要的任务就是对风险管理的执行情况进行监督,并将发现的问题及时反馈到上级部门,保证风险管理的顺利实施.

结语

建筑房地产开发经营的投资过程是建立在对未知的供求需要进行产品生产的一种投资行为,因此,房地产业是一个典型的风险行业.它的开发始终伴随着大量的风险存在.同时由于其投资的数额巨大,周转时间长,应变能力差的特点,也使得其在发生风险后,所遭受到的损失极为严重.因此,对于风险的分析、识别、应对是房地产业管理工作的重中之重.