房地产抵押贷款担保的风险防范

点赞:26035 浏览:119702 近期更新时间:2024-02-02 作者:网友分享原创网站原创

摘 要:在我国的金融领域中,房地产业占有很大的资金比重,且占有周期较长,所以面临很大的金融风险.在房地产业发展的过程中,首先需要解决的就是风险的防范问题,尽管我国对于房地产抵押贷款中,面临的通胀风险及利率风险等都采取了一定的防范措施,但对房地产抵押贷款担保的风险防范还明显不足.因此,我国要重点加强对房地产抵押贷款担保的风险防范.

关 键 词:房地产;抵押贷款担保;信用;风险防范

在我国房地产业的发展过程中,房地产的抵押贷款担保是一项比较主要的保障,其主要分为政府担保体系和社会担保体系两类.本文简要阐述了房地产抵押贷款担保的运营与组织模式,并主要对加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施进行了分析,提出了相应的参考意见.

一、房地产抵押贷款担保机构的运营与组织模式

1.政府抵押贷款担保基金

在我国,房地产领域是和其它产业领域联系最紧密的,同时它和政府管理也存在着密切关联,房地产交易往往涉及到很大的资金流,并且承担着较高的风险,因此需要政府建立房地产抵押贷款担保机构.

2.房地产产权担保机构

当前我国的房地产交易通过登记来完成,比较容易出现房地产的抵押贷款与产权登记两个环节相脱轨的情况,要想避免因房地产产权的有效性,造成一定程度的抵押贷款担保风险,需要成立房地产产权的担保机构.该机构可以设立专用账户来监控贷款人的行为,还可以实现的三方存管模式,不仅操作流程相对便捷,还避免了金融风险及房地产出售方的商业信用风险.

3.社会私营担保公司

虽然政府提供一定的房地产抵押贷款担保怎么写作,但能够享受的人还很少,迫切需要一些非政府担保模式的贷款,还需要建立社会抵押贷款担保机构来作为补充,其结构的设置可以运用合伙投资模式.可以运行的业务如房地产的融资业务、置业担保业务等.

4.房地产产业附属担保公司

当以上三种抵押贷款担保机构发展不健全的时候,房地产的开发商经常运用变相的抵押担保,当开发商为房地产购置者提供担保的同时,也肩负着一定程度的金融风险.并且这种担保模式也违背了我国担保法的有关明文规定,并没从本质上减轻房地产产业承担的金融风险.由此,急需建立房地产产业附属担保公司,该类公司与开发商完全分离开来,避免了同一抵押物被抵押两次的现象出现.

2000年建设部与人民银行联合发布了《住房置业担保管理试行办法》,对全国各地建立房屋置业担保公司的要求做出了具体的规定,在一定程度上有效地促进了房屋置业担保工作的有序发展和管理.

二、加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施

1.科学评估担保物价值

如果抵押贷款没有依照规定期限进行偿还,房地产抵押贷款的担保物,要符合其债务的价值,并满足房地产所有人的权益.如果抵押物价值没有达到贷款负债额的价值时,就出现了房地产的抵押贷款担保风险,房地产的负债额就变成了用来做抵押物品的实际价值.如果抵押物品的实际价值超出房地产负债面额时,其超出的价值就是所有人的权益,此时的债务额和账面额相等.以上所述,抵押物品的实际价值成为相关担保机构的首要风险根源.而被抵押物品的实际价值往往是由其市场价值所决定的,当市场信息有效并且没有其他不正常因素干扰时,抵押物所形成的最终估价,即为购写方与出售方彼此达成意愿的.

2.建立长期风险防范战略

房地产抵押贷款需要很长的完成周期以及大量的投资金额,因此,房地产抵押贷款担保风险,相对于其余的担保类型来说也具有很长的期限.在漫长的担保期限中,当出现收入水平的变化、就业形式的变化以及房地产的变化时,房地产抵押贷款担保风险也会相应的增加,很容易出现贷款违约等情况.在面临这种危机情况时,如果只是临时将担保费率提升是没有太大作用的,所以一定要建立长期的贷款担保战略.我们可以采用担保多样化的手段,可以实行跨地域的抵押贷款担保模式,将地域间的分布趋于合理化,并且让房地产价值比率和多种贷款共同混合经营,将担保价值的高比率和低比率相搭配,维持一定的组合模式.

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3.建立有效反担保抵押机制

担保行为通常是担保人所担负的义务行为,但很可能因为债务人的因素,当担保人履行其义务行为之后,一定要将担保人在履行其义务时造成的财产损失完成追索.因此可以进行反担保抵押,规定房地产抵押借款人将抵押物品以外的资产,实现对担保人的反担保.通过施行这种方式,能够将房地产抵押贷款担保物整体价值提高,还增进了贷款担保的信用度,使房地产抵押贷款担保风险得到明显降低.

4.建立再保险与资本金制度

要将房地产抵押贷款担保风险得以有效控制,政府相关的监察部门需要对担保机构做出资本金充足率的严格规定.经实践表明,在确保抵押担保行业正常运营中,有可能出现再保险的情况,如某担保公司贷款业务中的部分金额由其他行业公司所提供.

5.完善法律担保制度

当前我国的房地产抵押贷款担保的法律制度不够完善,要想切实的规避贷款担保风险,仅仅依靠各种方式和策略是不够的,还需要有相关的法律制度作为保障.要加强房地产抵押贷款担保的立法,形成健全的法律体系,并完善抵押物的处理制度.当出现危机情况时,可以让银行进行自行处置,让资产评估所对相关的房地产抵押物做价值评估,让银行有充足的权利来处置违约人的抵押物品,无需经过违约人同意.还要积极探索合理科学的抵押物处理方式,除了拍卖、折价等形式,还可以通过债权人和抵押人相互协商,采取置换等方式,目前我国已经成立了许多置换公司,并进行此类纠纷的快速处理.

三、结论

当前形势下,我国的房地产抵押贷款面临的风险中,对担保风险的防范还有待提高,我国房地产抵押贷款的担保机制还不完善,还需要健全相应的法律保障制度.尽管当前国内很多城市已经建立了房地产抵押贷款担保机构,但房地产担保产业的发展依然不成熟,还存在着一定的风险问题.因此,需要不断加强我国房地产担保体系的构建,让房地产业的运作风险不断降低.