房价背后的经济学

【摘 要】十几年来中国的经济形势越来越好,从房地产走势来看房价也一直呈现持续上涨的态势.到底是什么原因造就了中国房地产的居高不下?为何屡屡调控却不见成效?笔者将以经济学的角度看待房价问题并且从以下几个方面分析其原因.

【关 键 词】房价；经济学；分析

一、中国房产的需要与需求

在经济学中,必须区分需要与需求这两个不同的概念.需要源于自然性要求和社会性要求,归属于人的本性.是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向,它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映.

我国国土面积广大,但是是一个人口众多的发展中国家,农村人口多,城市化水平低.因此,城市化的发展致使越来越多的农村人走向城市,有了大量的购房需要.但是需要并不一定形成需求,因为不是所有的农村人都能在城市里写到房产.所以,商品房的需要量大于需求量是我国房地产业的现状.目前,四类购房者是房地产业最重要的客户.一是城市、农村中一部分家庭富余的人,他们良好收入的条件下不满足现状要求更新面积更大、环境更好、物业管理更全面的房子.虽然所占比例相对较小但数量上来讲绝对不少.二是准备结婚的年轻人,中国结婚需要新房是不争的事实,他们有着强烈的需求,但是由于自身原因大部分人收入有限,在亲戚朋友的帮助下.为了结婚,为了新房,成为“房奴”.三是因为城市的发展建设而形成的拆迁户,他们被拆了旧房因为生活的需要就要求必须得写新房,一部分人因此严重的影响了生活质量从此走上负债的道路.最后就是在一些发达的城市,大量的外资进入中国,外商为了开展业务就必须要购写高档住宅、写字楼.

需求必须满足两个条件：第一,要有和主观的需要.第二,要有货币购写力.随着中国国民经济的快速发展,国民财富的迅速积累,寻找新的投资点成为全民的共同需求.在过去的十年时间里,股市又二千点一路飙涨至七千点,可是如今却在两千点上下浮动.黄金的投资在最近几年才有了起色,但是2013年不断走低.被黄金套牢者不计其数.那么在如今的世界经济范围内,我们又有什么可以比房地产投资更值得信赖和寄托的.中国的房地产市场则一路高歌猛进,无论是一线城市,还是二三线城市,都用房价的高增长和稳定性告诉了国民一个不争的事实：投资固定资产最适合.所以在现有投资环境下,房地产的高增长必然仍旧是一种趋势.财富的增长必然带来消费需求的旺盛,而这最集中的表现就是房价的不断稳步上涨.

二、城市化进程加快和劳动力成本的上升

新一届政府执政之初就明确提出中国要全面实现城镇化,全面实现中国特色社会主义小康社会.城镇化目标的提出,如给十年调控之后房地产市场打了新的强心针,需求的旺盛背后是中国房地产再次重振雄风.而另一方面,随着中国劳动力红利的全面消失,各行各业劳动成本的全面增加,而在劳动密集型的房地产行业,这个表现更为突出,这些都直接导致了房价成本的扩张.而中国城镇化浪潮的全面推进,更是把劳动力的供需矛盾表露无遗.需求的旺盛、成本的直线增加,双重效果的叠加使房地产市场的火爆和房价的推高成为必然.而且现在我国农村也正在积极推进土地确权制度的落实,原有宅基地的权属的变革,进一步促进了农民的进城速度,大环境的变化直接导致了居民对于居住环境改善的大量需求.国经济告诉发展的过程中,一个很明显的特征就是城市之间的竞争.

三、人民币升值及长期的低利率

我国人民币的升值长期的低利率导致所造成的投资、投机是房价虚高的根本原因.

由于房地产是暴利行业,大量的资本流入房地产业,低利率使房价出现了明显的“泡沫”.货币政策越宽松,流动性越充足,之后货币供应量变大,就导致了房价的上涨速度越快.从现阶段的投资来讲,如果人们普遍预期房价还将持续上涨,那么投资房产是绝对合理稳赚不赔的.在资产市场上经常会出现越涨越写,越写越涨这种“正反馈”的经济学现象.从资本投资收益的角度来看是合理的现象.在资产收益的角度来看却已经处于泡沫的状态,房价却依然居高不下,很多居民一度持观望态度,等待机会入手.但是当他们看到宏观的房价调控没有效果,感觉房价会进一步上涨时,为了不让自己手中的存款贬值也加入到购写行列,这就进一步的推动了房价的走高持续不下.

四、土地财政政策

近年来,一些地方政府为了增加财政收入,出卖土地给地产商.因为房地产的开发不仅能拉动地方经济,而且可以提高GDP,同时又征收了各种税、费.房地产开发商能给地方政府带去诸多好处.这种过度依赖房地产开发使地方政府领导产生了房价越高越好的心理,因为越高的房价就越能带动经济,增加财政收入.经济适用房和廉租房必然会减少地方政府的房地产收益；并且保障性住房肯定会对商品房造成影响.这些地方政府领导担心房价低却不怕房价高.担心房地产商卖不动房却不担心老百姓住不起房.

中国房价连续数年房价走高,或许房价的上涨势头应该停止或下降.并且及地方政府年年都会出台救房政策：增盖廉租房,下调房贷利率,降低房贷首付等等.但是房价涨幅惊人,不降反升.结果存在严重泡沫.所以这些与地方政府对房地产业的政策有着直接关系.