简述房屋登记中的生效法律文书

《物权法》第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力.《房屋登记办法》第12条规定：因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利申请房屋登记的,可以由当事人单方申请.在登记工作中遇到的民事法律文书主要可以分境内和境外两大类,第一类是境内的各种法律文书,如仲裁、调解、判决、裁定等；第二类是境外的民事法律文书,如我国港澳台地区和其他国家（地区）的民事法律文书.

一、境内的法律文书

(一)仲裁文书

《仲裁法》第2条规定,平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁.第3条规定,下列纠纷不能仲裁：（一）婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷；（二）依法应当由行政机关处理的行政争议.由此可以看出,除与身份权有关和行政专管的纠纷外,其他的合同和财产权益都可以通过仲裁来处理.

《仲裁法》第52条规定,调解书应当写明仲裁请求和当事人协议的结果.调解书由仲裁员签名,加盖仲裁委员会印章,送达双方当事人.调解书经双方当事人签收后,即发生法律效力.裁决书自做出之日起发生法律效力.

在具体实践中,如果当事双方不签字,法院或者仲裁委不会对外出具正式的调解文书,因此,无论是仲裁的调解书、裁决书还是裁定书,只要当事人手持仲裁文书申请登记,都属于生效的法律文书.

(二)人民调解委员会的调解书

《人民调解法》第1条规定,为了完善人民调解制度,规范人民调解活动,及时解决民间纠纷,维护社会和谐稳定,根据宪法,制定本法.可以看出,只要是民事的纠纷,都可以通过人民调解来解决.

《人民调解法》第33条规定,经人民调解委员会调解达成调解协议后,双方当事人认为有必要的,可以自调解协议生效之日起30日内共同向人民法院申请司法确认,人民法院应当及时对调解协议进行审查,依法确认调解协议的效力.在我国尚没有建立个人信用制度的前提下,在登记实务中,如果没有经过法院确认的人民调解书,需要双方申请.经过法院裁定确认后,调解书就取得了生效法律文书的地位,可以单方申请.

(三)人民法院的文书

根据《民事诉讼法》的规定,与房屋登记相关的人民法院的文书主要有调解书、判决书、裁定书等.

1.调解书

《民事诉讼法》第97条规定,调解达成协议,人民法院应当制作调解书.调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力.《房地产登记技术规程》B.0.15规定,用于申请房地产登记的人民法院、仲裁委员会法律文书应为已生效法律文书.已生效的一审人民法院法律文书,除民事调解书、不予受理民事裁定书、驳回起诉民事裁定书和管辖权异议民事裁定书外,尚应提交一审人民法院出具的法律文书生效确认证明材料或协助执行通知书.因此,民事调解书可以直接使用.

2.判决书

判决书中可以分成一审判决、终审判决、再审判决.终审判决书的标识为××民终字第××号民事判决书；再审判决书中最后会有一句“本判决为终审判决”.如果有以上两种情况的,则可以认定其为生效法律文书,可以直接使用.如果没有以上内容且无法明确判断的,则需要有法院的生效证明或者协助执行通知书方可认定为生效法律文书,然后予以单方申请.

3.裁定书

一般我们遇到都是与执行有关的裁定,按照《民诉法》154条对于裁定和执行的规定,都属于生效法律文书,可以直接使用.

二、境外的法律文书

我国港澳台地区法院的文书主要有以下3种.

1.香港的法院文书

根据《最高人民法院关于内地与香港特别行政区法院相互认可和执行当事人协议管辖的民商事案件判决的安排》第4条规定,申请认可和执行符合本安排规定的民商事判决,在内地向被申请人住所地、经常居住地或者财产所在地的中级人民法院提出,在香港特别行政区向香港特别行政区高等法院提出.

2.澳门的法院文书

根据《最高人民法院关于内地与澳门特别行政区法院相互认可和执行当事人协议管辖的民商事案件判决的安排》第4条规定,内地有权受理认可和执行判决申请的法院为被申请人住所地、经常居住地或者财产所在地的中级人民法院.两个或者两个以上中级人民法院均有管辖权的,申请人应当选择向其中一个中级人民法院提出申请.

3.台湾的法院文书

根据《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第3条规定,申请由申请人住所地、经常居住地或者被执行财产所在地中级人民法院受理.

从以上法律规定中可以看出,港、澳、台地区的民事判决书都不能直接使用,都必须通过国内相应的中级人民法院裁定或者执行.所以,在实际工作中,必须参照国内法律来判断,需要有国内中级人民法院的裁定书或者协助执行通知书方可相应登记,不能直接使用港、澳、台的法律文书.

三、国外仲裁和法院的文书

最高人民法院关于执行我国加入的《承认及执行外国仲裁裁决公约》的通知中规定,根据《1958年纽约公约》第4条的规定,申请我国法院承认和执行在另一缔约国领土内作出的仲裁裁决,是由仲裁裁决的一方当事人提出的.对于当事人的申请应由我国的中级人民法院受理.

《民事诉讼法》第282条规定,人民法院对申请或者请求承认和执行的外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定,依照我国缔结或者参加的国际条约,或者按照互惠原则进行审查后,认为不违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的,裁定承认其效力,需要执行的,发出执行令,依照本法的有关规定执行.违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的,不予承认和执行.第283条规定,国外仲裁机构的裁决,需要我国人民法院承认和执行的,应当由当事人直接向被执行人住所地或者其财产所在地的中级人民法院申请,人民法院应当依照我国缔结或者参加的国际条约,或者按照互惠原则.

由此可以看出,境外法律文书在实务中使用时,也需要中级以上人民法院出具协助执行书后方可使用.

四、应当注意的问题

在操作实务中不能教条化,要对文书的内容进行具体分析.经常会遇到有些生效的法律文书,仅仅只是明确了双方的合同效力,在这种情况下,如果没有协助执行通知书要求将房产过户给申请人,此种生效法律文书即非法律规定的可以单方申请的法律文书.因为合同的效力不等同于物权的效力,根据《房屋登记办法》规定,必须是取得房屋权利的生效法律文书才可单方申请.

如果不是调解书、终审判决、执行裁定等法律规定属于生效法律文书的,登记机构在采纳这些法律文书时,都应当要求当事人提供生效证明或者协助执行通知方可单方申请.境外法律文书必须有国内中级人民法院的裁定,并且能够证明是取得房屋权利的,方可单方申请,否则都应当用双方申请相应登记.

马志刚/责任编辑