房地产施工管理与技术手段

【摘 要】在房地产工程项目施工管理过程中,涉及的环节主要包括项目管理、工程造价控制、工程质量控制、工程成本控制等方面,本文通过在房地产工作的经验,进行总结,分析房地产项目施工管理和技术手段,为本行业的人们提供参考.

【关 键 词】房地产；施工；技术；管理

二十一世纪以来,在中国的建筑业迅猛发展的浪潮中,房地产产业发展迅速,房地产项目管理和技术手段越来越显得重要.只有通过先进的、科学的、系统项目管理和技术手段才能保证项目工程质量和工期顺利完成.

一、房地产施工管理问题

工程的项目管理的定义是,在项目实施的过程中,通过相关的制度、管理方法来控制的项目工程的建设,保证工程在相应的工期内达到其预期的合格工程质量.近年来,随着房地产建设规模的扩大,设计领域的丰富,其工程项目管理也变得越来越复杂,项目工程施工管理的形式也变得多种多样,比如从单一的承包形式演变为建设全过程承包、专项承包、阶段承包、和“建造—经营—转让”承包等形式.在项目工程施工多管理形势下,使得房地产在施工管理方面出现了一些问题.

1.管理和技术人员的素质问题

在提高房地产施工管理,应该提高管理和技术人员的能力和素质,才能准确的发现不良问题、分析问题,然后解决问题.如果管理和技术人员的知识和能力不过硬,就会容易在施工管理过程中忽略施工漏洞,最后影响到项目工程的质量.房地产管理和技术人员应具备一定的施工专业知识,对于施工过程容易出现问题的方面,要有所了解,能做到防患于未然,提前做好预防措施,保证项目工程施工的质量和安全.同时企业要定时对管理和技术人员的素质和能力进行考核,对于不合格的管理和技术人员进行培训再上岗政策.

2、施工合同问题

施工合同是建设甲方和施工方签订的,具有法律效力的文件,其内容规定双方对于工程的权利和义务,包括施工方按照建设甲方的要求,完成项目工程的建设,同时建设甲方支付给施工一定的报酬.对于房地产方,也就是建设甲方,在签订施工合同包括：选择施工承发包模式、合同文本、合同计价和支付方法、合同结构、合同赔偿、合同履行管理控制、合同反赔偿等问题.在房地产方同施工方签订施工合同,对于这些问题的处理其实是风险的分配.房地产方根据项目工程自身和国家法律法规的要求,选择施工承发包模式、合同结构以及合同计价和支付方法等[1].

3、施工材料采购问题

工程项目建设一个非常重要的环节就是施工材料的采购,这不仅需要大量的资金,而且还和工程的质量紧密相连.如果在施工材料的采购方面没有遵循原则,就会出现施工材料的浪费、资金的流动受阻,对工程的建设是十分不利的.所以在施工材料采购的管理和控制上,需要注意三个方面：第一,施工材料采购的.根据资料显示,一般建筑材料占工程总成本的60%,所以经常出现施工采购采购违法的行为.一些施工材料的供应商没有合法的经营,提供的建筑材料质量不合格,通过给施工单位回扣,把施工材料卖个施工单位,这样就潜在提高项目工程的风险.还有由于建筑材料市场不完善,形成了内外不一致,提高内部,提高报价赚取利润,给企业造成损失；第二,施工材料采购运费问题,建筑材料不同与其他材料,具有用料大、质量大、运费高等问题,在对施工材料进行运输,不同其他运货商进行比较,没有合理的安排组织运输,随意安排施工材料运输,造成材料运输的浪费,提高了施工材料运输的成本.第三,不合理的确定材料进货的量.如果没有编制详细的施工材料用量.如果施工材料进货少,不能够满足正常的施工生产需要,延迟了施工工期；如果施工材料进货多,就会增加施工材料的储存和保管的费用,提高了施工材料的费用.

除了以上两个问题,在房地产施工管理中还存在人力资源管理、风险管理以及工程项目的其他管理问题等等.

二、房地产施工造价控制

在工程项目的决策、设计、施工、竣工过程中都涉及到工程的造价管理.影响项目工程施工的主要因素有物价浮动、工程量变化以及天气气候.物价浮动是建筑市场的原因以及天气气候的变化,不以人的意志控制.工程量的变化主要由于工程变更.工程变更导致工程施工阶段的工程变化,直接影响工程造价.所以需要控制工程的变更来达到降低工程造价.工程造价的形成阶段是工程设计阶段,如果攻城的设计发生了变更,对工程的施工进度影响很大.如果需要工程设计变更,需要尽量提前工程的设计变更,提前的越早,则工程的造价算是越小,反之越大,所以应加强工程的设计变更管理,使得工程项目施工更合理、经济.首先,加强对图纸设计的审查工作,减小图纸中错误以及遗漏问题,准确的预算施工图.协调好专业之间的合作,从各个角度对设计图纸进行审查和校核,提高设计的质量,避免由于设计考虑不周到,造成在施工阶段对设计图进行更改.如果由于设计单位的原因造成工程设计更改和投资失控,应该明确设计单位为业主的经济损失,并且追查其法律责任.

通过价值工程对工程工程设计方案进行优化,可以有效控制工程造价.运用价值工程,充分和业主进行沟通,合理分配施工成本和工程使用寿命内的维修费用,使得项目的结构在改进方案设计中更加合理.追踪是的项目工程的成本和共同达到最优值.所以房地产方可以要求设计单位设计出几套工程变更方案,然后通过技术、经济分析比较,确定出科学的、经济的、施工方便的工程变更方案.

为了使得工程成本能够发挥到其最大价值,必须依靠工程造价控制.由于施工阶段是工程项目建设中必不可少的环节,所以施工造价控制占据的非常重要的地位.首先根据施工成本控制方案确定工程计划施工成本,在施工的过程中,必须定期的比较施工成本的实际值和计划值,如果实际值与计划值差别较大,则需要分析产生这种的偏差的原因,及时采取恰当的针对性纠偏措施,从而达到对工程施工造价控制[2].房地产方在制定施工成本控制方案过程中,要严格审查工程造价编制是否按照相关法律法规的要求编制,同时掌握施工现场的施工作业工序和其他情况,精确的选择定额和计算工程量等,最终完成科学、精确工程造价的编制,有利的控制施工造价[3].三、房地产施工成本控制

1、加强管理施工生产要素.严格编制施工材料每月需求计划,全面核算单项工程施工材料,要求核算资料完成,并且保管核算资料.分包合同中规定的施工材料消耗要紧密挂钩分包单位,对于超出材料消耗的,要给予惩罚,保证施工材料台帐清晰,规范以及完整.

2、加强施工现场成本控制.房地产企业通知设计单位、施工单位和监理单位参加会审工作,图纸会审工作组织好坏,将会影响到项目工程的进度,从而影响到工程的成本.所以就要求施工单位和监理单位,及时对图纸进行修正和调整,尽量避免施工返工,降低费用.同时要严格编制工程项目资金计划,根据项目工程的进度和完成的建设工程量,及时支付给施工单位,保证工程施工的进度.不过不能及时清算工程结算,还会引起责任赔偿以及信誉受损,延误工期,给企业的利益带来损害.另外,在工程建设过程,尽量减少工程变更,这对于施工现场成本的控制也是非常重要的.

3、提倡使用新施工技术方案.在项目工程施工过程中,可以通过施工技术措施来有效减少施工成本.广泛使用新技术、新材料、新工艺,对项目投资使用技术上的措施,减少施工成本.选用新技术、新材料、新工艺可以提高施工生产率和缩短施工工期,直接降低工程的直接费以及间接费.合理使用销售写作技巧费、广告策划费,严格控制总部管理费和现场管理费,尽量减少施工静态投资.同时应加强工程进度款的审查,按照合同的计价规定,同时需要监理单位确认其完成的工作量和施工材料单价、定额,有效控制工程进度款,降低施工成本.

四、施工现场控制

1、材料质量控制.第一,应该建立完善的施工材料质量保证体系.通过建立完善的质量保证体系,落实施工材料进场的责任制度,系统的组织技术人员、检测方法、检测程序对进场的施工材料层层把关,按照施工承包合同的材料质量要求,确保进行进入施工场地的材料都是合格的,防止不合格的施工材料用于工程项目,在一定程度有利于工程的建设.第二,加强施工材料的管理.对于进入施工场地的材料,要精确统计施工材料进货的生产厂家、品种和数量.并且施工单位应在每月的25号之前,需要向施工管理方提交这个月的施工材料进场计划.施工材料的质量好坏直接影响到工程质量.首先选择正确的施工材料的供应商.管理者应熟悉掌握施工材料的供应商的信誉以及资质,选择信誉较好的、具有正规的资质的供应商.了解施工材料的市场行情的基础上,再比较这些供应商提供的材料的质量和.另一方面,就是进场的施工材料严格把关,审核其生产厂家的资质.对进场的施工材料进行现场目测和检验和送往权威单位进行验证.保证进入施工场地的所有材料都是合格的[4].

2、工程资料控制

建筑工程资料是工程竣工验收的必备文件,是建筑档案非常重要的部分,也是工程检查、维修、使用、管理、改造的依据.第一,施工技术材料需要有建设单位代表、总监理工程师、监理工程师、项目经理、总包施工单位项目技术负责人、水暖等专业的技术负责人、施工员、专职质量检查员、土建、水暖、电气等专业质量检查员参加,并且落实每个人的责任制,保证工程资料的完整性、真实性以及可靠性.工程资料应该和工程项目建设过程同步,真实的反映项目工程建设的情况.并且合同中要明确工程资料的套数、时间以及费用,及时对工程资料进行归集、整理和归档.对于工程资料中的文字和图片要清晰、仔细,不仅需要经办人的签字,还需要加盖印章..房地产工程管理部门要严格按照国家法律、法规和合同对施工、监理和分包等单位提供的资料,对其进行审查,保证资料的准确性和可靠性,避免弄虚作检测的资料.对已经审查并且符合要求的资料,需要安排专门的资料员对基础建设文件进行整理和归档工作.这就要求房地产单位和施工单位有健全的、系统的资料管理体系,并且要实施专业负责人责任制度,责任明确到个人,这才能保证建设资料和可靠性、真实性.

3、安全管理控制

房地产的项目工程量大,涉及的各个方面比较广,出现危险的程度高,不安全因素多,如果稍微粗心大意就会导致严重的事故,造成也严重的生命和财产损失.为了防止建设事故的发生、保证广大人民的生命安全,维持以人为本的和谐社会,需要加强项目工程的安全管理.需要建立建设单位、监理单位、施工单位三位一体化的安全保证体系.首先,严格的落实安全生产的监督制度,对监理单位的资质、注册和年检进行实时考评,严查监理单位对施工现场管理的情况.第二,加强企业的基础建设,落实企业的责任制度,加强企业的安全生产条件,努力提高企业的生产水平.解决相关部门在安全生产管理的协调和安全生产中出现的问题.第三,改革安全生产监督方式,提高行政执法的力度,加强建筑市场和工程质量的监督,优化建筑市场监督资源,同时利用政府职能,对不合法的安全管理进行处罚,优化建筑安全生产的效果[5].

4、竣工验算管理控制

竣工验收是房地产建设单位对工程项目的建设是否符合按照其设计、质量、工期要求,能够保证工程项目能够及时投入生产,发挥其收益效果,所以这一环节对于保证工程质量、检验投资效果是非常重要的.首先,房地产建设单位要对项目工程立项文件、调整文件等验收资料,按照国家法律、法规等规范进行审核.房地产建设单位造价师按照合同约定进行工程竣工结算,同时造价师进入项目工程施工现场,核实设计图纸是否符合工程完成的实际情况,严格控制工程预算外的开支费用.对于没有按照图纸要求和合同规定完成工程的,进行工程费用核减,同时追究施工单位是否违约.在项目竣工结算的审核过程中,应该注意项目的单价、分项工程的套用定额计算的合适性,分析计算现场的实际情况费用.然后建设单位对交工验收、竣工结算、专项验收、项目审计进行核实.同时建设单位竣工验收必须接收建设行政主管部门或者其他具有资质的委托部门作为项目工程质量监督部门进行监督工作,确保工程验收的专业化,防止施工方的弄虚作检测.

五、总结

房地产项目工程施工是一个非常复杂的生产过程,涉及着很多方面.其主要的内容包括：施工合同、施工材料采购、施工现场控制等方面,如果在建设的过程中,严格的控制工程项目的质量和工期,就可以实现房地产的效益最大化,提高房地产投资的可靠性.