房地产开发企业所得税管理问题

【摘 要】近年来,作为人们衣、食、住、行四大基本生存需要之一的房地产行业,成为社会关注的焦点和舆论的热点.本从房地产的经营特点出发,用真实的房地产公司作为研究对象,针对所得税征管等相关问题进行了分析与阐释.最后总结出管理建议,由一定的现实意义.

【关 键 词】房地产开发所得税管理

近年来,随着我国经济的高速增长,人们生活水平日益提高,人们改善居住条件的需求不断提高,促使房地产开发业得到迅猛发展.但在税收管理上,特别是国税部门对此行业的征管,实事求是地说,由于多种因素的制约,应该说是不甚理想.下面就房地产企业所得税管理中存在的问题和建议,做一粗浅分析.

一、房地产业的行业特点

(一)开发项目周期长

房地产开发项目从立项、审批、施工到完成房屋销售、入住及整个项目清算,往往需要3～5年时间,周期较长.收入成本结转不准确、不及时现象较为普遍,极易形成企业所得税预缴不到位.

(二)销售形式多样化

房屋销售有的采取一次性全额收款方式销售,有的采取分期付款方式销售,有的采取银行按揭方式销售,有的以支付手续费方式委托销售,有的以视同写断方式委托销售,还有的按包销合同或协议约定的销售,致使收入确认不明确.

(三)财务核算不规范

目前,房地产企业大多聘用工商企业的下岗会计,对房产业财务核算及相关税收政策了解掌握不足,尤其是新办房地产企业,在筹建初期,大多由法人亲戚临时兼任财务人员,会计人员素质参差不齐,客观上导致此类企业核算不真实、不准确.

二、目前房地产开发企业管理存在主要问题

（1）收入核算方面.不按时结转销售收入,占用税款.按照《企业会计制度》规定,商品房销售收入应在办妥产权移交手续、开具并收到价款或者取得了购写方付款认可证明时,确认为经营收入的实现.而税法上规定应以收到预收款的当天为纳税义务发生的时间,即按规定预征所得税.会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同,导致开发商由于对税法规定不了解,对已售并交付使用的商品房长期挂预收账款科目,拖延开具时间,不及时结转销售收入,从而造成滞纳税款.以收抵支.房地产开发公司为弥补资金短缺,通常以部分商品房抵付施工单位工程款.在账务处理上,将售房收入直接记入应付账款等往来科目,抵减应付工程款,从而达到少计收入,偷逃企业所得税的目的.虚开少,实现双偷.开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费,采取虚报成交金额,协议少开或不的手段,实现双偷.收取价外费用不计收入.不少开发商在售房后,以各种理由收取水、电、燃气、外装修等费,在往来账款科目按代收代付核算,没有将其并入营业收入申报纳税.由于对于税收政策掌握不准,房地产企业将完工产品转做经营性资产,未视同销售,不记收入,少申报纳税.隐瞒销售收入,将收入挂在应收应付款的往来帐上.如个别房地产企业,将售地的款项挂在“应付帐款”中,从凭证和帐簿上看是向个人借款,其隐瞒手段实在令人难以觉察.

（2）成本费用结算方面.取得的票据不规范.企业会计核算不规范,以白条或收款收据入账成为普遍的现象,无法真实、准确地反映各个会计期间的收入、成本、费用,正确核算企业的利润.有些核定应税所得率征收企业主观上认为只要按照收入总额申报缴纳企业所得税,对其取得的成本费用支出凭证不再计较其是否符合税法规定要求,客观上也相对压低减低企业工程成本；不按规定结转费用.按国税发[2006]31号文规定房地产企业应按完工房屋已预收数及时转作销售收入,同时合理分摊相应成本费用,正确计算应纳税所得额.有些企业对已真正交付使用但未房产过户或未到约定交付使用期的房屋不及时核算收入和成本,造成滞后申报总额延迟交纳企业所得税,人为调节企业利润；虚增房地产开发成本,以冲减利润.一些房地产开发企业利用在建筑安装和建筑工程合同上多开具和拟定建筑安装工程费用,宁愿多交6.24%的建安税收,避重就轻,以达到少缴、不缴33%的所得税的目的.试想,一栋楼房的建筑安装工程费用多列支10元/平方米的建筑费用,就能少缴几万元,甚至十几万元的税款.

与此同时,房地产行业还出现了一些税收违法行为的新动向：

一是利用关联交易转移利润,一些房地产开发公司把自己的楼盘以明显偏低的销售给其关联企业,造成偷逃税款.

二是采取包销方式,少计销售收入.一些开发企业与包销商签订包销合同约定一定的包销金额,包销商负责销售,开发商负责开票.有的包销商在销售过程中,采取部分房款由开发商开具、其余房款直接以收取或开具收款凭据,隐瞒销售收入.这一行为不仅造成开发企业和包销商双方偷逃税款,也减少了购房者在房产权属时缴纳的有关税费.

（1）信息不全面.国税部门未能实现与国土资源局、规划局、建设局、房管局、银行等相关部门建立信息交换机制,不能有效做到信息共享和资源合理利用,因此,仅靠国税部门很难查实房地产企业开发项目的数量、销售和销售进度,很难查实具体的建筑安装成本费用以及个人购房按揭贷款的支付时间和金额.

（2）管理不一致.目前,房地产企业有的在国税管理,有的在地税管理.一是地税大部分企业实行核定征收,而国税政策执行较严,不允许核定征收；二是国地税不一致,有关政策规定,城市预计利润率不低于10%,而地税的查账征收户执行10%,国税自2012年1月1日起执行20%,致使企业意见很大,极不配合,也给管理带来难度.

（3）管理力量薄弱.房地产企业项目周期相对较长,按原来10%的预征率,减除各项税金及附加约7.7%,再减除期间费用,项目完工清算前几乎不实现企业所得税.待项目完工清算时,一方面由于项目工期长造成工作量大,另一方面企业追逐利润的目的,在完工清算时需缴纳大量企业所得税,企业会找一些入账来减少利润,这样又需税务管理人员大量的核查工作,税源管理部门征收力量不足,使得管理质量不高.三、加强对房地产开发企业的管理建议

（1）建立协调配合、信息反馈机制.摸清房地产企业的“底细”,充分掌握税源资料.房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门相关手续,国税部门建立健全与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理、地税等各管理部门信息共享机制,强化第三方信息的收集,及时掌握房地产开发企业的涉税资料,建立档案,全程监控.

（2）加强对项目成本、费用和的检查力度.建议国地两家相互配合,定期通报成本的信息准确性,增加工程成本的真实性和准确性,并利用国税部门的大额采集系统,及时比对信息,防止企业利用虚检测,列支成本和费用偷逃税款.

（3）加强对房地产企业销售环节的监管.房地产业的税收主要体现在销售环节,要通过销售票据、相关购销合同、实地查看等方式最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况；同时定期与地税营业税申报进行核对,据此判断审核企业所得税申报的真实性.

（4）加强业务培训,提高人员素质.房地产行业是一个业务涉及面较广的行业,这就要求不仅要对税务人员培训企业所得税相关政策,掌握房地产开发业务知识,增强对房地产企业税收管理的检查技巧,减少税收漏洞；同时,还要加强对企业的宣传辅导,不定期召开房地产企业法人和财务人员参加的政策宣讲会,提高纳税人的遵从度.

（5）加强动态管理,及时清算项目.从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看,企业偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节,因此,要遏制房地产企业偷逃税行为,需要税源管理部门对房地产开发各环节进行跟踪管理,强化对房地产企业的动态监控,建立动态监控管理台账,逐户登记开发项目,抓住企业经营关键环节以及对竣工清算等情况实施有效控管,随时掌握房地产开发企业的动态,确保通过对税源的有效控管防止税收流失.

（6）建议所得税管理上统一标准.建议国、地税两个部门在所得税管理上统一尺度.据了解,房地产企业的营业税及附加、土地增值税等在地税入库,企业所得税按查账征收预计利润率为10%；而国税按10%完工前几乎无税可征.自2012年1月1日国税预征率调为20%后,由于国地税管理尺度的不一致,企业多有怨气,不予配合,建议上级部门进行干预,从而提高纳税人的满意度.