我国房地产行业未来的趋势

【摘 要】近年来,我国经济一直呈现出高速发展态势,即便在国际金融危机爆发的08年,我国的GDP仍然保持8%的高速增长.其中房地产行业从2003年起伴随着宏观经济的走势而逐渐升温,在前几年更是达到了一个顶峰.房地产市场的过热似乎是国家经济发展的必经阶段,因此,对其背后各项原因的分析以及该市场未来的走势探究有着重要的意义.

【关 键 词】房地产,发展趋势

房地产市场的因素分析,最直接有效的办法是考察房地产市场的影响因素.虽然房价高低不一定能代表市场运行情况的好坏,但是房价直接敏感地反应了房地产市场的波动.因此考察房价的变动因素是近年众多学者研究房地产市场兴衰的行之有效的方法.

一、影响房价的几个因素

（一）政策方面：国家近年一直加强对房地产市场的监管,政府的调控作用在这一产业中所起的作用越来越重要.政府调控手段主要有两条,一是通过货币政策调控,二是通过出台房地产的相关行业政策.

首先,货币政策主要通过影响开发商以及购房者的资金量,间接影响房地产供给和需求数量.有学者认为我国房产开发企业融资渠道单一,会受制于国家的货币调控政策.但目前的情况是,地方政府和开发商以及银行,原本应是三个相弈的利益团体,却有利益趋同的倾向.使得开发商能以较少的资本,运营庞大的资产.房地产商也并不太担心资金链会断裂,企业会破产.因为房地产市场的动荡会引起大规模的连锁反应,首当其冲的就是银行.

其次,出台房地产行业的相关政策.例如反囤地政策一出炉便被各大媒体争相报道.但类似政策的出台和推行,阻力是十分巨大的.例如备受关注的房产税改革,就一直在逐步试点,逐渐摸索中.直到近期,国务院出台了二手房交易收取所得税的新规,各地纷纷出现抢在新规实施前的一波二手房过户的的热潮.由此可见,国家对楼市的干预是能够立竿见影的,只是需要在强硬度与有效性间谋求一个平衡点.

（二）国际形势：如今世界各国逐渐走出了08年金融危机的影响,海外热钱有回流的趋势.外资投机性强,可能发生大进大出的现象.房地产行业虽然属于第三产业,但是它与金融业密不可分.投机性的热钱对金融危机会起到推波助澜的作用,若疏于引导和监管,很容易增大房地产市场的泡沫.

(三)行业规律：房地产市场有许多特有的特征,如需求主导,资金密集型,成本难以定价等等.

需求有效的市场中,决定的主导者是需求而不是供给.随着我国城市化进程加速,居民对住房的需求成为一种巨大的刚性需求.这种旺盛的需求使得房价连续几年攀升,购房成为国民投资、资产保值增值等的首选.甚至出现了炒房团体,更使房价一发不可收.

资金密集型说明房地产行业与金融的关系密切.房市的动荡直接影响金融市场的稳定.并且房地产行业链中,上下关联的行业众多.使得房价不仅是居民敏感的指标,更是国家经济敏感的风向标.因此,房价的稳定是国家经济调控首要的目标,决定了房价不会大幅下跌.

成本难以定价主要是因房地产行业最重要的资源是土地,但土地作为一种特殊的稀缺资源,虽然可以流动,但其难以反映其价值.且其定价权往往掌握在政府手里,房地产开发成本中与政府有关的一系列费用根本没有办法由市场来定价.因此其成本难以审计,决定了无法实行直接有效的管制.

二、房地产行业的前景分析

（一）目前的行业形势分析.首先是购房需求方面.经过07年疯狂的购房浪潮之后,以投机和投资为目的的购房需求有所透支,但是以自住为目的的购房需求仍是很旺盛.大多数购房者只是因房价过高而暂时对楼市持观望态度.全国部分城市在12年底已经出现了楼市回暖的苗头.可见房价稍有所降,潜在购写力便转化成购写力,又会促使房价反弹.其次是购写能力方面.2005年以来资本市场发生的翻天覆地的变化以及2007年以来显著的通货膨胀使得我国两级分化现象越来越明显.这使得中高端的商品房购写力有增无减,但是普通的商品房却使居民难以负担.再次是供应商方面.商品房空置量上升,加之土地的上涨,一次购置土地的金额几乎要耗用企业一年的营业收入.使房地产企业的资金短缺.不利于企业资本运作.

我国房地产市场要向品牌化发展：其一、我国房地产市场的特点决定了该行业需要企业有很强的资金运作、抵御风险的能力,小型的房地产企业难以生存和发展.其二、近几年购房中遇到的纠纷层出不穷,房屋质量参差不齐,购房者愿意为购写大公司有保障的楼盘而支付更高的.其三、从前几年的经验看,政府绝不会放松对楼市的调控.因此未来十年是房地产市场竞争较为激烈的时期,可能伴随着大量的公司的合并和兼并.

房地产市场还有很大发展空间：中国有三次婴儿潮,分别出现在1962-1976,1985-1991,2006年前后,前两次婴儿潮到现在正好形成了大量的由48岁左右中年父母和25岁左右的年轻人组成的家庭,恰好有购房的需求也有购房的能力.这将为房市未来几年的发展提供强劲的动力.

房地产行业受政策根本性影响不会过大：政府近年来出台政策主要目的想要抑制房价,并不是想打压房地产行业.房地产行业作为国家的支柱产业之一,每年占GDP的比重不断上升,政府的政策始终是监管和扶持双管齐下,最终目的是使房地产更规范的平稳发展.

房地产行业面临转型的挑战：一方面,土地资源及其他资源紧缺,我国房地产开发投资规模过大的问题将受到抑制.城市建设逐步向郊区发展,原本以地段作为各房产的首要竞争的优势已逐渐消失,取而代之的将是成本等综合因素的竞争模式.资源节约型的房地产业会得到较大发展.郊区作为未来房地产市场的主战场,部分房产企业相应有了战略转型的苗头.另一方面,人民币的升值还有很长的路要走,通货膨胀依旧会持续.房价虽然大体保持不降,其实质还是有所下调.这也从侧面印证了房地产企业面临转型调整的挑战.