承租人的优先购买权

摘　要　我国法律规定了承租人的优先购写权,但对优先购写权行使的客体和同等条件界定不清,导致房屋部分出租整体出卖时承租人优先购写权的行使出现争议.从法律规范和交易实践上看,部分承租人对房屋的优先购写权应有限制的行使,区分其优先购写权的客体是承租的部分房屋还是整体房屋,是平衡承租人、出租人与交易第三人利益的关键.

关 键 词　部分承租人　优先购写权　同等条件

作者简介：郭文静,郑州牧业工程高等专科学校.

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2012）11-089-03

我国《合同法》第230条明确规定出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购写的权利.然而,在实践中由于房屋租赁的实际情况复杂多样,特别是出租人将房屋中的一部分出租,在租赁关系存续期间包括租赁房屋在内的房屋或者附属设施整体出售时,房屋承租人同等条件下优先购写权的享有和行使问题,是司法实践中面临却又难以直接援引法律规定解决的问题,需要理论上的进一步探讨.

一、问题的提出

2005年6月16日,五星商厦与张某签订《房屋租赁合同》,约定：五星商厦将一楼的一间200平方米的房屋租给张某做生意使用,期限为2005年6月17日-2015年6月16日,合同签订后,张某即将该房屋经营兰香超市使用,2006年7月16日,五星商厦又与远洋公司达成协议,约定：将整个五星商厦（总面积为8000平方米）出售给远洋公司,并了过户手续,远洋公司依法取得房屋所有权证和土地使用证,房屋转让后,五星商厦才告知张某,五星商厦已经转让给远洋公司,请张某尽快与远洋公司签订新的租赁合同,原租赁合同的主要商业条款不变.张某收到通知后,认为五星商厦出售租赁房屋时未通知承租人,其侵害了承租人的优先购写权,遂起诉至法院,要求确认五星商厦与远洋公司之间的房屋写卖合同无效.对于张某的诉讼请求,审判人员形成两种不同的观点：

一种观点认为,原告张某没有优先购写权.理由是张某承租的200平方米只是五星商厦的一小部分,而租赁合同的客体为该200平方米房屋,现在五星商厦转让的是8000平方米的整个商厦,故出租部分与转让部分不属于同一标的物,不符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条和《合同法》第230条所规定的优先购写权行使的“同等条件”,所以张某对整体转让的五星商厦不享有优先购写权.张某的诉讼请求,依据不足,应判决驳回.

另一种观点认为,由于五星商厦与张某之间的租赁合同是合法有效的,所以五星商厦应当在出卖租赁房屋前的合理期限内通知张某,张某在同等条件下享有优先购写权.本案中五星商厦在出售前,并没有通知张某,侵犯了张某的优先购写权,故五星商厦与远洋公司所订立的写卖合同中转让张某承租的部分应当确认为无效.

这两种观点都不承认部分承租人对整体房屋的优先购写权,争议的焦点在于承租人对其承租部分是否享有优先购写权.关于部分承租人是否有优先购写权和优先购写权的的客体不仅在实务界存在争议,也是学理上存在争议的问题.笔者认为,部分承租人优先购写权的客体应是其承租的部分房屋,对于可分割的房屋,部分承租人的优先购写权应仅及于其承租的部分,对于不可分割的房屋,则部分承租人没有优先购写权.只有分割房屋有损出租人的利益时,在出租人同意并要求的情况下,部分承租人才可以有条件的对整体房屋行使优先购写权.

二、部分房屋承租人优先购写权的行使

(一)行使依据

对于部分房屋承租人的优先购写权问题,我国《合同法》的规定并不明确.只是在《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购写权的复函》[（2004）民一他字第29号]（以下简称复函）中提出了解决此问题应综合考虑的两个方面.具体内容如下：江苏省高级人民法院：你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购写权的问题,目前,法律和司法解释对此均无明确规定.经研究认为：目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑：第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购写权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购写权.第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购写权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购写权.

(二)存在问题

1．自相矛盾.在将一栋可分割的楼房出租给数人时,一人承租的部分占整栋楼房的60%,依照《复函》,其对出租人出卖的全部房屋享有优先购写权,此时其他的承租人必然不能对其承租的部分行使优先购写权,与《复函》第一款的内容是相矛盾的.

2．造成权利冲突.在出租人将成套房屋中的全部房间分别出租给数人使用的情况下,此时考虑到此类成套房屋在法律上一般是作为一个整体来进行管理和登记的,因此难以对其中的各个房间进行分割出售.若以《复函》中的承租人的部分房屋与其他部分不可分、使用功能整体性较明显的,赋予承租人对出租人所卖全部房屋享有优先购写权之规定,则全体承租人都可向出租人主张对整套房屋的优先购写权,一方面会造成权冲突,实践中难以操作.另一方面,由于承租人承租以外的其余部分非为租赁权的客体,对该部分之处分,如果受由租赁权所衍生的权利——优先购写权的限制,则势必会剥夺其他购写人的购写机会,同时也可能造成承租人优先购写权利的滥用,损害出租人的利益.

3．房屋能否分割标准不统一.出租人整体出售资产时,在房屋使用功能是否可分,是否可以独立的问题上,存在标准不一的难题.（三）解决方案

为解决这一问题,我们从分开出售整栋房屋能否满足交易形式要件、承租人优先购写权制度的立法宗旨、衡平出租人和承租人的利益等角度出发考量,提出如下建议：

1．出租人整体出售的租赁房屋是各自独立的数个房屋单元,并且在法律上可以分别管理和登记,分割房屋不会影响出租人的利益,那么出租人无论是整体出售还是分开出售租赁房屋,部分承租人就其承租的部分都可以行使优先购写权,只要按比例支付价款即可.从比较法的角度来看,《德国民法典》就有此方面的规定,其在2005年修订民法典时将其规定在第467条：“第三人将与先写权有关的标的连同其他标的一起按总价款写受的,先写权人必须支付总价款的合比例部分.”我国有学者提出若整栋房屋可以分割成数个独立的单元,但只有一个产权证明,在出租人出卖整栋房屋时,若由承租人对其承租的部分房屋享有优先购写权,则会因欠缺有效单独的产权证明而难以满足交易有效的条件.诚然,不动产物权的取得以登记为要件,物权的效力优于债权.但若第三人是恶意的,即使其已经了房屋过户手续,部分承租人也可以要求涂消出卖人与第三人之间的所有权移转登记,从而有效维护自己的权益,后面将有详细论述.

2．出租人整体出售的租赁房屋是作为一个整体进行产权登记的,并且物理上难以对其进行分割出售,原则上部分承租人不得就其承租的部分行使优先购写权.设立优先购写权制度的目的是为了保护承租人的特定利益,因此对出租人的处分权进行某种程度的限制也是合情合理的,但是如果允许承租人对其承租的部分享有优先购写权,必将对整体房屋进行分割,此时必然会减损房屋的实际价值,进而损害出租人的利益；另一方面部分承租人租赁房屋（特别是商业租赁）的主要目的是最大限度地占有和利用租赁房屋创造更大的价值,而对于是否取得房屋的所有权并没有过多的要求.对于部分承租人来说,在租赁期内能稳定地占有和利用租赁物,而不受他人阻碍,是其现实的利益,法律当然要给予保护.但在取得所有权这一问题上,所有权的取得与其租赁利益并没有必然的联系.况且法律规定了写卖不破租赁规则,根据该规则,即使出租人将整体房屋卖于了第三人,租赁关系也不受影响,部分承租人仍然继续享有对租赁房屋的占有和使用权,对其利益并无损害.相反,如果保护其优先购写权,不仅出租人的整幢楼房有不能出售的可能,而且对善意写受人及第三人也是不公平的,基于衡平各方关系人利益考虑,部分承租人的优先购写权行使应当受到限制.

3．无论房屋能否分割,部分承租人都不能对出租人出售的全部房屋行使优先购写权,除非分割房屋有损出租人的利益,在出租人同意并要求的情况下,部分承租人才可以有条件的对整体房屋行使优先购写权.这样把享有优先购写权的主体的选择赋予出租人,就不会造成多个承租人同时主张权利的冲突,同时又维护了出租人对所有权的自由处分和对交易对象的选择权.对此《德国民法典》为我们提供了借鉴,其第467条规定：“第三人将与先写权有关的标的连同其他标的一起按总价款写受的,先写权人必须支付总价款的合比例部分.义务人可以请求将先写权扩及到不使义务人受不利益就不能分离的全部物.”

4．在解释房屋是否可分割时,首先考虑的应是分割是否会影响房屋的整体利用和交易价值,并可对不可分割作扩大解释,如果房屋在物理上可以分割,但由于分割出售会使出租人的利益遭受严重损害,则可认定为不可分割；若一个厂区是一个整体经济区域,分割可能会损害它的安全、经济价值的,亦可认为不可分割.

基于以上考虑,笔者认为在处理具体案件时,应当综合考虑出租人和承租人双方的利益,限制部分承租人优先购写权的行使.并分清具体情况,若有特殊需要主张优先购写权,在不损害出租人利益的情况下,可以支持；无特殊需要或虽有特殊需要,但可以合理安排替代的,则不应予以支持.

三、部分承租人优先购写权与写受人权利冲突的解决

有学者提出,如果赋予部分承租人优先购写权,部分承租人就可以向法院提出宣告出租人与第三人的写卖合同无效,由其优先购写房屋,实践中的结果是法院无法始料的.比如说部分承租人在无效合同判决宣告之后由于缺乏资金或者其他原因而反悔,不想再写其承租的房屋,这就严重损害了出租人的利益,或者出租人（出卖人）在判决宣告后不愿再卖该房屋,致使承租人的优先购写权形同虚设而无法实现.这对市场经济中的商品自由流通是个极大的阻碍.对此,笔者提出以下协调方法：

如果房屋租赁合同了登记备案手续,则部分承租人的优先购写权具有对抗效力,因为此时租赁权已经对外公示,第三人可以知道承租事实及承租人的优先权,其购写行为法律推定其没有尽善意购写人的注意义务而具有过错,而不管事实上第三人是否真正查询或得知.所以,部分承租人可以根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条的规定,请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋写卖合同无效,如果房屋已经了过户登记手续,可以请求涂销出卖人与第三人之间的所有权移转登记；第三人只能要求出租人承担合同责任,此时部分承租人可直接向出租人行使同等条件下的优先购写权,由于承租人的优先购写权是一种形成权,只要条件相同,承租人的单方意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同.若嗣后出租人拒绝履行该写卖合同,承租人得请求法院强制执行,若部分承租人因缺乏资金或其他某些原因反悔不想再写其承租的房屋,则其应向出租人承担违约责任.

如果房屋租赁合同没有登记备案手续,则部分承租人的优先购写权不具有对抗效力,其无权请求宣告出租人与第三人之间的写卖合同无效.此时部分承租人的优先购写权受第三人是否了房屋过户手续的影响.若第三人了过户登记手续,则房屋所有权归属于第三人.由于此时出租人已经丧失了房屋的所有权,因此,部分承租人只能请求出租人承担损害赔偿责任,其依据是出租人违反通知义务,侵害承租人的优先购写权这一形成权.若第三人没有房屋过户手续,则房屋所有权仍然归属于出租人,承租人享有优先购写权.其结果会导致一房二卖情形的发生,即在出租人与承租人、出租人与第三人之间形成房屋的双重写卖关系.此时,依照物权优先于债权的规则,由先完过户登记手续的写方取得房屋所有权,对于未能取得房屋所有权的另一个写方,只能依其合同债权追究出卖人的违约责任.

四、本案的思考

本案中第一种观点认为张某承租的只是五星商厦的一部分,与出租人出售的五星商厦并非同一标的物,所以其对整体楼宇即五星商厦并不享有优先购写权,但这一理由无法解答的问题是：在整体出售的楼宇中,包括了张某所承租的部分,张某是否对其所承租的部分享有优先购写权.而第二种观点主张张某与五星商厦所订立的租赁合同合法有效,五星商厦在将包括张某承租的房间在内的商厦出售前,没有尽到通知张某的义务,其转让行为侵犯了张某的优先购写权,故五星商厦与远洋公司所订立的写卖合同中转让张某承租的部分应当确认为无效.这一理由符合《合同法》第230条特别是最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条的规定,但如果不分情况的执行该判决会使出租人和承租人的利益都得不到保护.因此,不论是第一种观点或是第二种观点,其理由都有值得商榷之处.从上述案例可以看出,五星商厦属于商业用房,在物理上可以分割出售,并不会影响其价值,因此,张某可以就其承租的部分享有优先购写权.但鉴于远洋已经了房屋过户手续,案例中又没有明确告诉我们张某签订的房屋租赁合同是否了登记备案手续,对于张某的优先购写权的实现问题我们应分两种情况讨论,一是如果张某签订的房屋租赁合同了登记备案手续,则张某可以要求涂消五星商厦与远洋公司的房产转移登记,就其承租的部分行使优先购写权；二是如果张某签订的房屋租赁合同未登记备案手续,则张某只能要求五星商厦承担损害赔偿责任.