房地产项目质量管理

【摘 要】房地产项目的质量直接影响到房地产企业的经济效益和业主的切身利益,也对环境和社会产生一定的影响.本文分析了目前房地产开发项目中存在的问题,分别从开发项目前期工作的质量管理、设计阶段的质量控制、施工阶段的质量控制等方面讨论了如何提高开发项目质量的问题,并提出了改善措施.

【关 键 词】房地产项目；质量管理；研究

一、房地产项目的前期质量管理

建立房地产开发项目质量管理责任制度,由项目负责人全权负责开发项目质量的质量管理.质量负责人的职责是按照投资人项目开发要求,负责编制开发项目质量计划,并组织实施.按质量计划要求,检查项目质量计划执行的状况.对发现的重大质量问题,要积极组织研究解决,同时编制项目质量报告,报上级质检部门及项目经理.制定开发项目的质量计划,充分掌握和了解项目的要求,明确咨询成果的质量目标和质量要求,熟悉质量管理体系文件,把质量目标层层分解下去,按质量计划和实施步骤层层落到实处.每个层次权限、职责、资源分配以及保证质量的措施都要进行明确.质量管理计划要简明扼要,重点突出,具有较强的可操作性.

二、房地产项目设计阶段的质量管理

房地产项目在寻找规划方案设计单位时,要对规划方案设计的单位业绩进行全面考察,结合楼盘的策划定位,确定三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计,并邀请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解,然后设计人员在此基础上进行规划方案设计.在几家方案设计单位都拿出方案之后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的初步规划方案.建设方再和作出最优方案的设计单位签订合同,然后进行细化,提出报批方案.为了更好保证设计质量,应对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核.在设计过程中和阶段设计完成时,房地产开发项目设计主管人员应以设计合同、设计招标文件、政府有关批文、各项技术规范、地区、气象等自然条件及相关资料为依据,对设计文件开展深入细致的审查.在审核期间,要特别注意不足设计和过分设计两种极端情况.

三、房地产项目施工阶段的质量管理

房地产项目施工期间的技术质量管理工作,是提升房地产项目质量的重点和中心环节,包含直接施工和辅助施工两个层面.直接施工的技术质量管理是保证提升房地产项目质量的重点,直接施工管理过程中,要注意以下几个方面：首先要加强施工队伍的质量意识.采取思想教育,实现从企业领导到所有员工,都树立起百年大计、质量第一的理念,形成人人讲质量,人人为质量的质量氛围.其次要加强施工队伍的技术培训.强化施工队伍的技术培训,方法形式很多,可以采取送出去或请进来的形式学习先进经验和先进技术,还可以到施工现场进行基本知识普及,技能提高训练.最后是加强施工现场的技术质量管理.在施工阶段要严格把好如下几关：首先是抽验关.现场工程技术人员要认真检查施工单位按规写作作砂浆试块及混凝土,按期进行试压,做好试压报告记录,并采取随时抽检制度；其次是施工关.现场质量监督员和工程技术人员,要现场督查施工人员是否严格按照施工方案施工、设计图纸,不得有任何情况的含糊.对施工单位使用的装饰材料、建筑材料、预制品、半成品及其他一切构件,要严格检验把关,不合格的坚决不使用；最后是记录关.现场质量管理员及施工管理人员,每天都要认真负责填好施工日记,保证施工质量的各个环节都达到设计要求,切实保证房产质量的提升.施工完成以后,要组织好房地产项目竣工验收,组织专家按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收,对不合格的房地产项目,坚决不交付使用.辅助施工的技术质量管理,主要包含对施工队伍的选取,施工配件、材料和设备的购置,后勤怎么写作及动力供应等方面,直接影响到房地产项目的施工质量.为了提高房地产项目质量,一定要择优选择技术质量管理好、技术素质高、资质等级高、现场管理好的建筑企业进行开发施工.对建筑材料及各种构件的规格、性能、色泽、品种等,必须完全满足设计要求,完全达到有关标准、规范的要求,同时必须要有出厂合格证.在进入工地之前,要进行严格检验.

目前在社会主义市场经济的大背景下,作为房地产开发项目来说,要实现经济效益的最大化,就要通过实施和建立质量管理体制,不断加强开发前期阶段及施工阶段的质量管理及控制水平,从而确保工程的顺利进行,同时所有的质量控制都要着眼于发现不合格并立即消除不合格的目的.只有这样房地产开发企业才会有足够的流动资金,进行良性循环,满足市场经济的需求,从而使得房地产市场更加稳定和繁荣的发展.