有关房地产开发全过程测绘技术

【摘 要】本文结合当前房地产开发的实际情况,对房地产开发全过程的测绘技术运用进行分析,在此基础上提出今后房地产开发的优化措施.

【关 键 词】房地产开发；测绘技术；应用；发展

1.房地产开发全过程测绘技术

1.1控制测量技术

在房地产开发过程中实行控制测量技术,可构建一个完善的、精确化的、技术合理、成本适宜的控制网络,以此获得可靠的控制点,为地形测图、施工放样、变形观测等奠定基础,是开展房地产开发测绘的关键技术之一.对于房地产开发过程的控制测量来说,结合工程项目的实际情况,一般需要做好以下几点：其一,做好开发区域和周边地区的资料收集工作,包括在测区范围内的气象状况、地质资料、比例尺地形图等,归纳国家级以上的高程控制点与平面控制点；其二,合理确定平面与高程的坐标体系,既可采取地方平面坐标系统、高程坐标系统,也可采用可以联测的国家坐标系统；其三,一般将控制点均匀地分布在开发区域内,对点位进行优化选择,保持埋设的牢固性、稳定性,并可长期保存；其四,对测量方法的控制.在首级平面的高精度控制中,可采取GPS测量技术；次级控制或者开发范围内,则应采取RTK测量技术或者全站仪导线测量技术.

1.2地形规划测量

对于房地产项目开发来说,应制定切实可行的开发目标,通过合理的规划与设计,涵盖整个开发范围,采取1：1000或者1：500的地形图,以更加客观地反映测区实际情况,并优化选择测量方法：其一,奠定在控制测量技术的前提下,采取数字化地形测量模式,根据规范及相关要求,利用绘图软件完成数字化成图过程；其二,在已经开发的区域地形图中,对坐标等参数进行统一化、标准化编辑,采取扫描、数字化等方法,提高地形图的规范性；其三,采取航空像片拍摄方式,或者通过全数字式摄影测量、光学解析测土仪等,在立体模式下,通过采集三维数据和信息,完成数字化编辑,获得遥感图像.

1.3拨地测量技术

结合城市规划管理部门下发的相关拨地条件以及城市规划、城市设计的具体要求,合理确定建筑用地的范围,包括土地类别划分、土地性质、土地产权等.根据房地产建设项目的实际情况,对土地的使用范围、用地界线、界桩位置等进行确定,科学计算用地面积,最终获得建设用地所需的界桩；通过应用已有的地形图,可采取图解法、解析法两种形式,将图纸的内容规划为实地,并从实地获得相关数据,完成图纸的绘制,确保设计与施工的一致性.

1.4地籍测量技术

奠定在权属调查的基础上,通过测定测绘手段,对土地及相关附属物进行调查,包括数量、质量、位置及权属等,以此作为征用土地权、出让土地权的重要依据；通过地籍测量获得精准的数据,确定房地产开发区域的土地位置、土地面积、房产情况等,绘制精确的地籍图,以此作为发放土地证、登记土地证等参考依据.一般情况下,采用全站仪实行地籍测量,获得数字化成图,可更好地满足精度要求.

1.5施工过程的测量技术

结合房地产开发的整体规划以及设计的实际需求,施工测量主要涉及到计算土方量、平整场地、测量墙体以及细节部位放样、建筑平面放样、轴线投测等；结合房地产项目不同环节的重要程度,遵循限差要求,利用场区内的控制网,再加上水准仪、全站仪等支持作用,合理确定精度,采取交会法、坐标法、三角测量法、激光指向法、投测法等,指导整个施工过程.

1.6变形观测技术

开展变形观测工作,可确保工程项目的正常投入使用,确保其安全性、可靠性,开展长期、重复的观测够工作,提高测量的精确度；一般情况下,采取独立的坐标系统为主,合理确定观测的周期,通过水准仪、全站仪等仪器,结合工程的性质、设计要求等,优化选择三维方向的变形观测或单向变形观测,及时发现建筑物可能存在的问题并采取应对措施,完成工程投入之后的使用与维护等指导工作.

1.7竣工测量技术

开展竣工测量工作,主要通过一定的精度,利用良好的施工控制点,完成平面测量、面积测量、高程测量及悬高测量等,对新建房地产的具体位置、面积、高度及周围情况进行确定,为绘制施工图提供真实、可靠、完整的信息数据,对施工质量、放样结果等进行确定,确保施工技术与质量水平与设计要求相符.确保工程项目的外部条件与规划要求相符,提供竣工验收需要的资料,完成动态化的数字地形图更新.

2.强化房地产开发中测绘技术应用的几点思考

2.1认识到城市测绘管理的重视性

在房地产开发全过程中运用测绘技术,具有一定重要意义；对于一个房地产开发项目来说,可能涉及到不同部门、不同测绘队伍的重复性测绘,造成了人力、财力、物力的浪费,这些都由于不合理的体制而造成.如果能构建专业的测绘管理机构,加强对测绘过程的规范化管理,将更好地保障房地产开发的测绘效率与质量水平：首先,组织完成测绘的基本规划与实施够工作,提高技术的全面性、合理性,实现高程基准、坐标系统、技术与质量等统一化；其次,全面落实测绘市场的管理作用,加强对测绘队伍的资质审查,对比测绘的设计方案,提高测绘的质量检验与监督力度.

2.2实现城市房地产测绘的开放性

随着全球经济一体化步伐的加快,我国的专业测绘技术必须与国际化标准接轨,实现开放性的房地产测绘发展.对于房地产开发企业来说,通过全面的规划、建设等,加强与房产测绘、建设主管部门等沟通和联系,通过采取招标标或者协议等方式,将测绘工作委托给专业部门,无论是规划、获得土地证、房产证等全过程,深入落实测绘怎么写作,生产更多各行业、各部门需要的测绘产品.

2.3提高城市测绘技术的规范性

对于房地产开发过程来说,应该为建设活动、管理工作等提供更多保障,除了提高管理体制的规范性,还应积极采取先进的测绘技术与手段.随着各种新技术、新设备的应用,给测绘工作带来了深刻改革,电子测绘仪器已经取代了光学测绘仪器；各种卫星定位系统、遥感技术、航空摄影方法等投入使用,极大提高测绘的效率与精确性.因此结合实际情况来看,房地产开发全过程的测绘技术管理,应集中于以下两方面：其一,构建连续性、完善性的GPS-RTK差分系统,更好地满足房地产开发项目监测、定位及数据采集等需求；其二,奠定在城市基础地理信息的前提下,完善规划管理系统、房产管理系统、土地管理系统等,实现统一化、完整化的发展,加强产学研机构的合作与政府部门的协调.

由上可见,无论在房地产开发、房地产管理还是城市建设过程中,测绘技术都发挥了积极的、重要的作用；通过运用专业化的测绘技术,除了为房地产开发的各个阶段提供参考数据以外,也可合理控制开发的成本.因此,加强对测绘技术的重视程度,并合理运用于房地产开发的全过程中,加快测绘技术的应用、改革与发展,并规范房地产测绘管理过程,严格遵守测绘技术标准,提高房地产开发的规范性、合理性.