怀化教育地产

【关 键 词】教育地产；现状；分析

教育地产,就是在地产项目中引入学校（教育）,以提升房地产项目附加值的一种开发模式.此种开发模式有效整合了地产开发与教育优质资源,打破了传统的教育投资模式,实现了政府资源与市场资源的有效对接.当前,怀化市教育地产的发展正处于初步孕育和艰难起步阶段,而宏宇新城与迎丰路三完小的合作,开创了地产项目投资与教育融资的双赢模式,也标志着怀化市教育地产的全面起步.

一、当前怀化市房地产市场发展现状

（一）房地产开发投资稳步增长.2009年以来,怀化市经济的快速发展为房地产业的兴盛提供了良好的先决条件,房地产投资规模快速扩展.2009至2011年全市房地产投资额分别为32亿元、45亿元、53亿元,年均增长率28.7%,[1]房地产开发投资已成为怀化市固定资产投资的主要增长点.

（二）房地产交易不断走高.2004年至2008年,怀化市商品房年均增幅达17.43%,此后2009年、2010年增速虽有所放缓,但仍上涨12.73%、13.82%.至2011年,怀化商品房均价已达2153元/平方米[2].

（三）房地产市场怎么写作体系基本形成.近几年来,随着城市建设步伐加快,旧城改造力度加大,房地产市场迎来发展良机,房地产市场怎么写作体系逐步形成.一是房地产开发企业快速增加.2007年以来,怀化市新成立房地产开发企业80余家,开发的精品楼盘品质品位较高,设计理念较新颖,高端精装科技节能房受到市民欢迎.二是房产相似度检测怎么写作机构稳步发展.盘活房产开发企业资产,活跃房地产市场交易.三是拆迁租赁怎么写作力度加大.怀化市房地产管理部门加强了与工商部门的联系与协调,建立了房屋租赁市场与数据管理系统,完善了租赁登记备案制度.

（四）物业管理覆盖面不断扩大.怀化市物业怎么写作企业由2007年的42家发展到现在的126家,物业怎么写作由单一的小区住宅怎么写作向写字楼、宾馆酒店、商场、医院、专业市场等领域扩展.涌现了一批定位较高、管理规范的优秀物业怎么写作企业,这些企业通过建立了“三位一体”管理模式,对提升怀化市物业管理水平起到了一定的示范带动作用.

（五）房地产市场管理日趋规范.近几年来,怀化始终坚持规范与发展并重,推动房产市场平稳健康发展.一是把好商品房预售许可证发放关.二是扶持资质好、信誉好、资金实力的开发企业做大做强.对一些资质好、信誉好、资金实力雄厚的开发企业,予以特事特办、急事快办.三是实行合同备案登记制.实施购房“实名制”,防止开发商一房多卖,避免合同欺诈.四是开展房地产市场集中整顿活动.几年来,重点整治未取得商品房预售许可证,预售商品房或变相预售商品房等违法违规行为.

二、目前怀化市教育地产现状

近年来,怀化市房地产开发企业充分利用教育资源,挖掘教育潜力,教育地产快速发展.但是由于怀化市教育地产处于起步阶段,其发展仍存在着诸多矛盾和问题,主要表现在如下方面：

（一）教育资源整体分配不均匀.由于优质教育资源的稀缺性使得教育地产充满了吸引力.但是限于怀化市整体教育资源分配不均,怀化市教育地产在项目地点选择等方面缺少主动权,项目开发处于被动.以怀化市主城区为例,其优质教育资源往往集中在迎丰路、湖天开发区,包括迎丰路小学、怀化三中、怀化四中、实验小学等,这此片区域经济较为繁荣、用地成本较高,可进行教育地产开发的区域有限.而城中、城东、经开区、城北等区域有较多的可供开发土地,但教育资源相对不足,开发商开展教育地产开发热情不高.

（二）教育地产整体发展不平衡.目前,怀化市房地产企业对教育地产认识程度不够高,只是热衷开发与政府、商业等尽快实现收益的楼盘,忽视社会效益,造成教育资源过度集中,学生生源紧张,资源没有得到充分利用.

（三）教育地产发展结构不合理.教育与地产的巧妙结合,将为业主提供便利,给学校提供办学空间,为自身树立品牌效应,实现社会责任,多方共赢.但是就怀化市教育地产而言,教育地产比较单一,结构布局不合理.

三、未来五年怀化教育地产需求分析

未来五年,是怀化市房地产业抢抓机遇,实现后发赶超,提升发展水平和质量的关键时期.五年内,全市教育地产项目计划总投资380亿元,项目计划建设总面积1800万平方米；预计全市新建住宅小区200个以上,进城入住人员30万人以上.按1000人住宅小区有一所幼儿园；10000人住宅小区有一所小学；30000人区域有一所中学校的标准测算,需要建设各类档次的幼儿园300所、小学30所、中学10所.

（一）学校设施是房地产产业的有机组成.房地产开发是离不开教育的,特别是社区文化建设,没有教育环境依托,在产品其他硬件设施趋同的情况下,房地产开发是不可想象的.开发企业携手教育机构,名业与名校联姻,企业的资金校舍等硬件设备,与名校优质先进资源和先进理念结合,共同打造教育地产,不仅提升了项目的附加值,有利于楼盘的营销和物业管理,而且推动了社会力量办学,有利于实现优质教育资源的多点布局和资源利用的最大化.

（二）依靠教育是房地产升值的重要途径.最直接的就是依托名校,特别是大学,寻找教育等各方面配套都比较完备的地块发展项目,利用当地比较成熟的配套,带动房产项目的发展.例如宏宇新城与迎丰路三完小合作共建；盛世华都借助怀化五中.依托名校的师资,以高标准建立学校（从幼儿园到小学）.房地产企业不仅要建造优质的住宅,环境优良的居住区,怎么写作周全的物业管理,更应满足社区业主享受良好教育的需求.

（三）教育地产是社会发展的迫切需要.房地产业与教育息息相关,投资教育就是投资未来,房地产企业认识到抓住教育地产的商机,抓住了消费者关注子女教育的心理,适应现代社会发展的要求,开发自住投资都相宜的教育地产,从而构建了地产与教育的共赢发展模式.

（四）统一规划,加大教育地产投入.开发教育地产既是开发实力的体现,更是开发企业信誉和社会职责的体现.一是要统一规划.房地产开发项目不仅仅只是建房子、卖房子,他们应该是城市的运营商,把城市的教育资源,通过规划、建设整合到一起,通过他的产品为城市发展提供更好的平台,更好的资源.在项目开发过程中,加大学校硬件投入,加强师资队伍建设,提高教学质量和水平.

（五）合理调整教育地产布局.教育地产不只是停留在概念和口号上,它应该成为房地产开发企业的一种社会责任,需要我们的房地产开发企业付出巨大的努力；同时也需要我们地方政府和社会各方面的关心和支持.目前怀化市城中区域的教育资源集中,学校较多,经开区、城东区域教育资源匮乏,学校很少.房地产企业要着力开发经开区及城东的优质教育地产,一来吸引更多的购房者,二来替政府分忧,解决教育部门的燃眉之急,降低社会教育资源短缺的压力.

（六）倾力打造好优质教育地产精品.教育地产要发展,一是要引进好学校,借助名校的效应促进楼盘的提升和销售.二是要倾力打造好优质的居住环境和教育环境,确保住户住得称心,用好的环境吸引人、留住人；三是要致力营造良好的社区人文氛围,让孩子们上学是同学,放学是邻居,并用这种理念感染大人,在社区努力营造大家庭氛围,使得住户爱“家”、恋“家”.四是要做好教育地产.要了解教育产业的特点和发展趋势,分析和处理好消费者、企业、政府和学校之间的关系,充分了解消费者的需求,理性地选择好教育主题,准确地做好项目定位,合理地设定办学起点,特别是要设计和选择好合作各方的盈利模式和办学模式,做好产业间的复合和嫁接,使其得到价值共振的最大化,让消费者、政府、学校和开发商都满意,才能实现共赢.