国际热钱的进入影响中国房地产

摘　要：一直以来,对于中国房地产市场的高房价,政府采取了各项调控措施.但是人民币升值预期和中国房地产市场的高利润,不断地吸引了国际热钱流入到中国的房地产市场.给中国的房地产市场带来了巨大的风险.通过对国际热钱进入中国房地产市场进行实证分析,探索了国际热钱与房地产之间存在特定关系.

关 键 词：国际热钱；房地产；人民币升值

中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）24-0144-02

自2010年以来,政府对楼市进行调控、并实施房贷新政后,楼市房地产急剧上涨的现象得到遏制,很多地方还出现了房价下跌的情况.但是,我们不能掉以轻心,必须防止热钱借机流入再次炒作楼市.在现阶段,控制热钱流入房地产市场,有利于楼市调控,维护中国房地产市场的稳定发展.

一、国际热钱进入房地产的原因

其实中国政府早在2006年7月就采取了一系列抑制热钱流入、限制外资企业对房地产市场投资的政策.然而,根据国家统计局公布的数据表明,2011年上半年国际热钱流入房地产业的速度反而加快,国际热钱如此热衷于中国房地产的主要原因如下：

1.人民币升值预期.按照2005年7月21日汇改以来,与2005年7月20日1美元兑8.2765元人民币相比,2011年12月30日1美元兑6.3009元人民币,人民币累计升值31.35%；2012年2月14日,1美元对人民币6.2947元,创汇改以来人民币累计升值幅度的新高（资料来源于中国人民银行网站）.2010年以来,在人民币升值预期之下,国际“热钱”出现了明显的流入趋势.国家外汇管理局在2010年2月开始的打击“热钱”专项行动已查出违规入境的“热钱”达73.5亿美元.

从国际经验来看,货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击.如1985年《广场协议》签订后,日元不断升值,大量热钱流入日本房地产市场.而人民币这种小幅度的持续升值就增强了热钱对人民币升值的预期,致使越来越多的热钱流入房地产市场.以人民币标价的土地和房屋的资产随着人民币升值预期的不断增强而变得更具有吸引力,而国外投资者进入中国市场,首先考虑的就是房地产市场.

2.中国的房地产市场的高利润.对于国际“热钱”而言,房地产市场具有长远趋势,即便在调控压力之下都保持较快的上涨,使得国际热钱进入中国房地产市场后将获得远远高于其他国家的收益率,特别是一些特大城市如京沪深的年收益率可达20％以上,有些城市比这个比例还要大,远远高于美国房地产投资的平均年收益率6％～7％.因此受到了“热钱”的追捧.2009年底到2010年第一季度,国内房地产市场异常火爆,同时美元套利交易也出现了快速升温,境外资本流入国内显著增加,许多拍出“地王”价的公司都具有外资背景.所以房地产市场是2010年“热钱”流入的重点领域.

二、国际热钱进入房地产的影响

国际热钱进入房地产市场,首先会抬高房地产,助长经济泡沫,加剧房地产市场供给结构的不合理.而一旦境外资金撤走,将会给中国的房地产市场带来巨大危害.

1.抬高房地产行业的,助长了房地产市场的经济泡沫.根据国家统计局公布的2011年1—2月全国房地产市场运行的有关数据,2月份“国房景气指数”为102.9,比2010年12月份上升1.11点,说明中国房地产业处于景气状态.数据还表明,2011年1—2月,全国房地产开发投资4250亿元,同比增长35.2％,国内房地产投资持续上升.2011年3月全国十大城市房地产指数同比上涨基本都在10％以上（资料来源于中国指数研究院）.

房价的持续上涨,与境外热钱的不断流入有密切关系,外资的大规模进入,将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加,容易形成较强的房地产市场“标杆效应”,致使很多民间资金在其影响下,纷纷跟风入市,推动国内房地产持续上涨,从而形成房地产泡沫.

2.加剧房地产市场的供给结构不合理.国际热钱投资主要集中于高端市场,高档住宅和商业地产的炒作,势必由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资,进一步抬高其市场.几年来全国各大城市房价按照年均约15％的速度增长.一方面老百姓支付不起高房价,另一方面城市住房空置率较高.供需矛盾凸显.同时国内游资与国际热钱相互汇集,通过银行信贷的杠杆作用,刺激了房地产市场的逐利行为.由此,投资需求取代了居民需求成为房地产投资的重点.这样就会加剧中国房地产市场供应结构的不合理.房子的不动产性质,决定其首先必须满国居民的居住需求,而境外热钱的流入使这一功能遭遇到前所未有的挑战.

3.增加了房地产金融体系的潜在风险.目前的房地产开发中,企业自有资金较少,主要以银行借贷融资方式为主,房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上.而且一些外资房地产企业还存在注册资本到位率低、虚检测投资以及自有资金严重不足和负债比例偏高等问题.而在个人（含非居民个人）按揭贷款中,从银行获得的住房按揭贷款最高可达七成.银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险.虽然当前中国并没有典型的次级住房抵押贷款市场,但中国住房按揭贷款同样有风险,并正逐渐步入违约高风险期.中国住房按揭贷款中存在的虚检测按揭以及把关不标准,使得急需的中低档住房需求的贷款得不到,而一些不符合条件的高端房产借款者得到贷款.一旦房地产泡沫破灭,必将给银行系统造成严重危害,并进一步对金融体系产生冲击.

4.热钱出逃将对房地产市场造成不稳定影响.热钱涌入中国的目标是获取超额利润,一旦达到目的就会迅速撤走,这就给中国的资本市场、房地产市场带来巨大风险.如果人民币升值达不到国际热钱的预期,再加上政策的持续调控及物价的稳定,将导致热钱迅速抽走,如果这部分房屋集中抛向市场,必然会对市场供求产生不良影响,将会导致房价大幅度下跌,对中国经济稳定产生影响.另外,一旦认为人民币升值已经见顶,大量游资可能会选择获利后撤出的策略,游资大规模退出则可能会导致房地产的大幅度下跌,在一定程度上会对国内房地产造成相当大的打击,而且可能会影响到整个中国的经济.