试析房地产企业成本控制的有效措施

【摘 要】作为资金量巨大的房地产企业来说,其要想实现最大化的利润,就要最大限度的降低成本.对于房地产企业来说,就是要做好成本控制工作.本文将围绕该主题展开进一步的讨论.首先简要介绍了房地产企业的成本构成和特征,并具体分析了当前房地产企业成本控制中面临的主要问题和困难,有针对性的提出了一些强化房地产企业成本控制的有效措施,从纵深来挖掘出房地产企业成本控制的最大化作用,从而促进房地产企业的正常高效运行,以房地产企业的最大化效益和长远发展作为根本的评判标准,进一步推进房地产企业的精细化管理工作和发展前景.

【关 键 词】房地产企业；成本控制；有效措施

随着全球经济的迅猛发展,我国房地产企业获得了大好的发展机会,并逐步成为了我国国民经济发展的重要组成部分,成为了国家财政和地方经济收入的主要来源之一,对于我国整个国民经济的发展起着至关重要的作用.近些年来,由于高房价导致了民众的普遍不满,国际金融危机还甚嚣尘上,都使得我国房地产企业面临的经济环境不容乐观.此外,我国也已经出台了一系列房地产调控政策,加上一些外资的大量涌入,使得房地产企业面临的市场竞争更为激烈.那么,在这种房地产行业日益走向成熟的过程中,房地产企业必须尽快改变当前粗放型的发展模式,适应建立现代企业制度的要求,从成本控制入手,努力提高房地产企业的核心竞争力.

一、房地产企业成本费用的基本构成

就字面意思而言,房地产应该是房产和地产的综合性称呼,其本质就是房屋和土地共同组合而成.因此,房地产企业的成本包括了进行房屋和土地开发活动而付出的全部成本和费用.从广义上来讲,房地产企业指的就是从事房地产开发、经营、管理和怎么写作活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织.根据不同的经营内容和经营方式,我们可以把房地产企业划分为房地产开发企业、房地产相似度检测怎么写作企业和物业管理企业等,本文中主要指的就是房地产开发企业,不涉及后两种房地产企业.一般来说,房地产开发企业的成本费用包含了直接成本、间接成本.从成本属性来区分的话,房地产开发企业的成本包含了土地成本、管理费用及财务成本等.总括起来说,房地产开发企业的成本费用就是包含了产品的开发成本和工程项目开发期间的费用.具体来说,房地产开发企业的成本包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用.期间费用又称作期间成本,具体包含了管理费用、财务费用和销售费用.以上无论是何种分类方法,房地产开发企业的成本费用都是非常关键和重要的.我们不仅要做好房地产企业的成本费用分类工作,以便加强我们对于房地产企业成本费用构成有清晰把握,这有利于我们加强对于房地产企业的成本费用管理和控制工作.

二、房地产企业成本控制面临的主要问题

房地产企业的成本控制一般来说包含了设计阶段的成本控制、项目招标过程中的成本控制.应该来说,设计阶段的成本控制是房地产企业成本控制中的关键与重点之处,因为设计费虽然不占多少成本费用.但是,其却会大大影响房地产项目人力、物力和财力投入的多少.因此,在进行设计的过程中,要推行设计招标,择优选择设计单位,开展限额设计,有效控制造价.关于项目招标过程中的成本控制,一般来说包含了招标投标阶段的成本控制,在进行成本控制的时候,要努力遵循公平、公开、公正、诚信的原则,做好招标文件的编制工作,合理低价者中标,还要做好合同的签定工作.此外,房地产企业的成本控制还包含了施工阶段的成本控制,抓好合同管理,减少工程索赔,从技术措施上展开项目投资的有效控制,从经济措施上展开项目投资的有效控制.最后,房地产企业还应该加强竣工阶段的成本控制.但是,实际情况却不容乐观.当前,我国房地产企业成本控制方面存在的问题如下：（1）房地产企业的成本控制问题体现在工程成本方面.总体上来说,我国房地产企业的造价管理模式是工程建设的全程管理模式,但是实际操作却以工程结算为目标,忽视决策阶段的控制造价,这往往造成了工程材料的大量浪费,从而降低了房地产企业的经济效益.此外,我国房地产企业还没有形成一整套有效的工程造价管理体系,不够重视财务成本的控制工作,进一步加剧了资金的浪费行为.（2）房地产开发企业的开发项目还存在着成本控制的脱节现象.很多房地产企业只重视施工阶段的成本控制,不够重视其他阶段的成本控制.应该来说,作为一个完整的产业链,房地产企业的项目成本会涉及到多个环节,一旦一个环节发生问题,都会直接影响到房地产企业的开发成本.而实际情况就是的确有不少房地产企业的开发项目在成本控制方面存在误区,使得成本控制无法做到全面合理科学.（3）房地产企业的项目成本控制还缺乏动态的控制理念.因为当前的会计核算控制只是重视对于过去的事情进行归集和计算,属于事后的控制,换句话说,这种项目就是缺乏事前和事中控制和管理,这显然是片面的.这种做法明显会使得房地产企业的经济效益大打折扣,无法对成本信息实现准确有效的选择和使用.在工程项目竣工阶段,总结分析工作也欠周全,使得项目管理水平不够高,管理经验不足.

三、房地产企业加强成本控制工作的具体措施

鉴于房地产企业成本控制现状和存在的不少问题,笔者认为,我们必须尽快采取一定的措施来实现房地产企业开发企业的预期成本管理和控制目标,要尽快改变当前成本控制意识不强的现状,改变当前成本控制只重视某些环节,没有建立完善的成本控制体系的现状,改变当前成本控制中的风险意识薄弱,应对风险的能力较弱的现状,实行多种措施来对房地产企业的项目成本进行全过程的成本控制.具体来说,笔者认为我们可以从以下几个方面来努力实施科学举措：（1）我国有关房地产行业的“国八条”等一系列政策出台以后,房地产行业遭遇了较大的生存竞争压力.在这种现实情况下,房地产企业要想获得竞争中的优势地位,就必须不仅关注高收入群体的需要,更要关注普通老百姓的需求,在保障工程质量的前提之下,加强成本控制工作,实行全过程成本控制,构建一套完善的成本控制体系.所谓全过程成本控制,指的就是要对企业生产经营所有过程中发生的全部成本、成本形成中的全过程、企业内所有员工参与的成本进行控制,实行全员成本控制.在对产品开发成本的控制方面,应该加强项目策划和投资决策阶段的成本控制,设计阶段的成本控制,动迁阶段的成本控制,招投标与合同洽商阶段的成本控制以及施工阶段结算阶段的成本控制.（2）房地产企业还应该加强对期间费用的成本控制工作.由于期间费用虽说不会直接形成产品的价值,但是,它却是维持房地产企业的正常经营活动所必不可少的部分.房地产企业应该做好这个期间费用的有效控制,不能盲目的求低,而是要保持一定的支出作为前提条件来实现价值的最大化目标.这种期间费用的控制可以体现在管理费用方面,也可以体现在财务费用方面.这种做法的主要目的就是为了实现做好企业的成本控制工作.（3）房地产企业应该要做好工程成本的管理工作,这是进行成本控制的前提条件之一.应该来说,房地产企业的工程成本管理包含了项目前期阶段,房地产企业应该根据设计深度来做好成本控制目标.一旦确定好成本控制目标,成本管理部门就应该及时进行成本测算,并坚持“货比三家,最低价中标”的原则,加强对投标单位的议标制度,完善设计变更、现场签证的流程、制度,做出合理的市场评估.此外,房地产企业还应该做好营销成本管理,管理成本控制,财务成本管理,科学合理配置项目部成员降低间接成本,加强项目竣工后的评估管理,抓好物业管理、提高物业管理水平.

总之,房地产企业的成本控制是一项非常复杂的系统性工程,房地产企业应该根据一定的成本控制原则,分步骤科学的实施各项措施来做好全过程的成本控制,实现事前、事中和事后的控制,动员全员参与进来,并进行动态的成本.这样房地产企业就能有效建立起现代企业制度,实现规范化管理,取得高效的管理效益.