房地产项目施工过程成本管理

摘 要：成本管理是房地产施工中一项十分重要的活动,能够有效对项目中每一项活动进行有效的成本管理和控制,对处于竞争状态的房地产企业来说具有重要意义.结合相关文献,对施工过程中成本管理存在的核算、监控等问题进行分析研究,并针对存在的问题提出精益化管理等适用可行的成本控制对策.

关 键 词：房地产工程项目；成本管控；问题与对策

中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：16723198（2012）10010702

1引言

随着现代社会竞争日趋激烈,建设单位在质量、工期、安全等方面对施工单位的要求日渐提高,施工单位要想在竞争激烈的市场环境中生存、获取利润,就必须要强化自己的成本管理,实施低成本高质量的战略.对于房地产项目施工过程成本管理主要是对内部的成本进行管理和控制,使其利润最大化.

2房地产施工过程成本管控内容

房地产施工过程成本主要是指在施工过程中,对影响施工成本的各种因素强加管理和控制,采取各种有效措施,将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围之内,随时监督和及时反馈各种成本支出的信息,严格审查各种指标是否符合标准,计算实际成本和计划成本之间的差异,并找出差异的原因,进而采取多种措施对消除施工中成本损失的因素.

房地产施工成本控制主要是针对施工全部过程的成本控制,包括施工前、施工过程中以及施工过后三个阶段,其中施工过程中是成本较大的阶段,因此要想对房地产工程项目进行成本控制,需对其施工过程成本进行严加管控.其成本管控内容如图1所示.

图1工程项目中成本管控的内容（1）项目成本预测.

项目成本预测是项目成本控制的前提条件,主要由工作人员根据以往的工程经验和历史数据做出合理的估计.成本预测的主要内容是根据中标,并结合项目实际的施工条件、机械设备、人员素质等对项目的成本目标进行预测.这一过程需要对施工过程中拟投入的人工费用、材料费用、机械及临设费用、管理费用以及其他费用作一个详细的分析.

（2）编制成本计划.

编制成本计划是在工程项目施工方案确定以后,在成本预测的基础上,以货币或者资金的方式编制的书面方案,内容有生产费用、成本水平、成本降低率、措施和规划,包括开工到竣工必须的成本,是成本控制和核算的前提.

（3）项目成本控制.

项目施工过程的成本控制是以工程承包合同、进度报告、工程变更、有关施工组织设计、分包合同为依据,对施工过程和成本计划进行实时监控,严格审查各项费用支出是否符合标准.房地产项目施工过程成本控制贯穿于项目的始终,从项目实施开始就必须制定降低成本的具体目标和方法,从而才能保证在后续过程中费用有计划的支出,以达到成本控制的目标.

（4）项目成本核算.

成本核算是对项目施工过程中的各项支出费用进行统计,主要是为成本计划的制定、成本控制以及成本分析与考核提供参考数据与信息.其核算的准确性与合理性直接关系着施工过程中对成本管控的水平.

（5）成本分析与考核.

成本分析主要是以成本核算所提供的资料为基础,按照一定的原则和方法对与成本计划有“偏差”的成本进行分析,找出偏差的原因,检查成本计划的合理性,把握成本变动的规律,以便有效进行成本管理.

成本考核是在施工项目阶段性完成后或者项目竣工,对项目形成过程中各级单位成本管理的成绩或失误进行分析,并给予相应评价,以示激励或惩罚.

3成本管理中存在问题与对策

有效的项目成本管理对于房地产工程项目显得极其重要,目前来看,我国地产行业施工项目管理中成本管理尚处于初级阶段,还存在较多问题,能够有效对这些问题进行及时分析并采取相应措施对其进行应对,对地产行业施工过程中成本管理水平的提高显得极为重要.

3.1成本管理中存在问题

（1）成本管理水平落后.

总体来看,目前房地产项目施工过程中,对成本管理水平普遍不高,一方面施工过程成本开支不明晰,另一方面项目施工中资金存在严重浪费的现象比比偕是.此外,施工中成本管理制度欠缺,与成本管理相关制度不完善,如责任分工不明确等,使得各部门之间相互推卸责任.

（2）成本核算不精细.

房地产行业的成本核算并不复杂,但是由于一些核算人员不遵循财政部及国家政策的规定,致使财政指标扭曲、成本不实.此外,施工过程中对一些临设费用以及间接费用统计不准确,致使最终成本核算与现实情况有较大偏差.

（3）成本监控不到位.

工程项目施工过程中,对项目成本监控不严,致使对项目费用的去处不明确.很多房地产行业项目施工单位没有设置相应的成本监管组织,即使有相应人员监管,但是对其监管考核力度不够,致使监管人员不够重视,放松对相关成本的监控.

（4）成本责任落实不明确.

项目施工中,存在责任落实不清,相关人员之间相互推卸责任等现象.出现此种现象一方面是由于管理人员没有对组织、流程以及各个岗位的职责进行明晰,即使明确职责也没有设立相应奖惩措施,使得人员在节约成本方面积极性不高,另一方面是所确定的成本管理责任制不切合实际,流于形式.

（5）缺乏相应成本意识.

现今,施工项目人员普遍文化素质不高,不仅缺乏成本意识,而且对成本认识存在误区.施工过程中很多人认为成本管控只属于财务部和成本管理部门的事物,与自己无关；还有一部分人对成本意识模糊,搞不清楚自己手头工作与成本管理有什么关系,自己岗位的成本是什么,施工项目进行成本管控到底有没有用,是否会降低项目成果的质量等.

3.2对策分析

本文针对以上所分析的问题,并结合房地产项目施工过程成本管理,制定了如下应对措施,如图2所示.

图2成本管理问题及其应对措施（1）实施成本精益化管理.

选择较先进合理的施工工艺,结合各方的意见制定可行的施工方案,科学的组织和管理施工,及时把握施工中的各种成本管理信息,做到信息不落后,决策不延误的精益化管理方式.此外,施工方案要与项目进度计划、成本计划以及风险管控相结合,充分做到将成本管控穿插于项目整个周期活动中.

（2）明确核算内容,构建核算体系.

工程施工过程中发生的各项施工费用,首先应该按照成本核算对象和项目施工成本进行归集,其中项目施工成本主要包括五个部分：人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和间接成本.如不能直接归集的,采用一定的分配方法计入各成本核算对象中,并计算出项目实际成本.项目经理应与内部主体之间是租赁和写卖的关系,施工中一些都要以经济合同结算关系为基础,构成以项目为中心的辐射型项目成本核算体系.

（3）加强监管力度,强化考核.

项目经理应重视对施工项目成本的监控,必要时设立相应组织和人员,对其职责加以明晰,强化项目组成员成本管控意识,还要对设立的相应组织和人员定期进行考核.成本管理贯穿于施工项目整个生命周期,相关人员应将成本责任时时明确在心.此外,为便于上级领导在对项目成本进行监督,可选择在项目周期中的某一阶段完成之时对成本工程做一个阶段性的总结或者汇报.如图3所示为一施工工程项目,图中可看出项目在各个阶段完结之时都有一个里程碑,上级领导可选择在此阶段对项目成本管理工作做一个检查,以示督促下级施工单位对成本管理进行有效管理.

图3某住宅小区施工项目进度-成本控制明细图（4）建立有效的责任成本中心.

根据房地产施工中存在的成本管理责任落实不到位等现象,相关领导应组织项目经理设立相应成本管理人员,对施工项目中成本进行统计和管控.建立责、权、利相统一的责任成本中心.此外,在项目每一阶段完结之时,项目经理可组织团队人员对成本进行知识管理,团队成员各抒己见,并且记录成本管理方法与可以改进的建议,这样不仅可以提供施工项目团队的成本意识,而且使团队成员之间更加清晰了自己所属的成本管控责任.

（5）加强培训与督导,强化成本意识.

为加强施工项目成本意识,项目经理要定期组织团队成员对成本管理知识进行学习,此外,还可以采用聘请专家等方式对团队成员进行定期培训.除此之外,上级领导还要加强对下属施工单位的监督和指导,并给予下属单位相应的成本管控评价,评价结果可直接与自身利益挂钩,这样才能全面调动下属单位成本管控的积极性.

4结论

本文通过对以上房地产项目施工过程成本管理进行分析和探讨,并结合现今地产行业实际情况,对其成本管理中存在的问题进行提炼和总结；针对存在的问题,文中又提出相应的应对措施.最后,希望本篇论文的分析和研究能对我国房地产项目施工过程成本有效的管理与控制提供参考.